Landeszeitung Lüneburg: Plädoyer für weniger Bauvorschriften - Interview mit dem Ökonom Prof. Dr. Michael Voigtländer

Lüneburg (ots) - Immobilienpreise und die Höhe der Mieten steigen
immer weiter - nicht nur in den bekannten Metropolen, sondern auch in
vielen anderen Städten. Wie lange geht dieser Trend noch gut? Wie
groß ist die Gefahr einer Überhitzung?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Typische Anzeichen für eine
Überhitzung wären, dass die Bautätigkeit deutlich über den Bedarf
hinausgeht oder dass die Kreditvergabe massiv anzieht. Beides ist
derzeit nicht feststellbar. Die Bautätigkeit reicht noch längst nicht
aus. Und bei der Kreditvergabe haben wir zwar Steigerungen, diese
bleiben aber hinter dem Erwartbaren zurück. Wir haben ein echtes
Knappheitsproblem - gerade in großen Städten. Berlin wächst um rund
40 000 Einwohner pro Jahr, es werden aber durchschnittlich
weniger als 15 000 Wohnungen jährlich gebaut. Ich vermute, dass
die Preise und Mieten noch länger ansteigen - wenn auch nicht mit der
gleichen Dynamik wie bisher.

Die Zahl der Einwohner in Deutschland sinkt nicht wie
prognostiziert, sondern steigt. Zugleich nimmt die Zahl der
Haushalte, und dabei vor allem der Singe-Haushalte, weiter zu. Gibt
es Prognosen, wie viele neue Wohnungen in Deutschland in den
kommenden Jahren benötigt werden?

Wir rechnen damit, dass bis 2020 rund 380 000 neue Wohnungen
jährlich benötigt werden. Danach dürfte es einen Rückgang geben.
Allerdings nicht in Metropolen wie Berlin. Hier rechnen wir damit,
dass auch langfristig 30 000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt
werden. Dass Einwohnerwachstum wird sich weiter auf große Städten
konzentrieren, die wirtschaftlich attraktiv sind und überproportional
viele gute Jobs bieten. In vielen ländlichen Regionen dürfte der
Wohnungsbedarf dagegen deutlich rückgängig sein.

Die Politik versucht derzeit von zwei Seiten, Wohnungsmangel und
Preisanstieg beizukommen. Die Mietpreisbremse wurde etwas verschärft.
Die SPD will noch einen Schritt weitergehen und Mieterhöhungen in
Ballungsgebieten auf Höhe der Inflationsrate zu deckeln. Was halten
Sie davon?

Es ist natürlich verständlich, dass man Mieter schützen will. Aber
die Erfahrungen aus anderen Ländern sollten eine Warnung sein: Wenn
ein Mietenstopp eingeführt wird, reagieren die Vermieter: Sie
investieren weniger in Wohnungen oder versuchen, über
Abstandszahlungen mehr Geld hereinzubekommen. Oder man verkauft an
den Selbstnutzer. Das ist in vielen Ländern passiert. Spanien oder
Großbritannien haben deutlich höhere Wohneigentumsquoten als
Deutschland. Das hängt damit zusammen, dass man Vermieter mit solchen
Regularien vom Markt gedrängt hat. Auf Dauer könnte das Mietern
schaden, weil es immer schwerer werden würde, bezahlbare
Mietwohnungen zu finden.

Das Bundesfinanzministerium plant offenbar Steueranreize für
private Investoren, falls die Herstellungs- und Anschaffungskosten
3000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. Ist so ein Anreiz
ausreichend oder sinnvoll?

Wir haben derzeit eine Lage, in der es hochattraktiv ist, zu bauen
und zu investieren, weil die Zinsen sehr niedrig und die Preise stark
gestiegen sind. Es gibt jede Menge Investoren im Markt. Das Problem
ist aber, das sie oft keine geeigneten Baulandflächen finden. Gehen
sie in so einer Situation mit Subventionen wie Sonderabschreibungen
oder Baukindergeld in den Markt, wird die Nachfrage noch stärker
angeheizt - und die Baulandpreise steigen noch stärker. Es ist zwar
generell richtig, dass der Abschreibungssatz mal wieder erhöht werden
sollte, weil die technische Nutzungsdauer kürzer ist als unterstellt,
aber dies sollte man sich aufheben für eine Phase des Abschwungs der
Bautätigkeit.

Wäre es wirkungsvoller, die Bauvorschriften herunterzufahren?

Das ist tatsächlich etwas, das etwas bringen wird und das wir
angehen sollten. Es gibt in Deutschland 3300 Normen allein für den
Bau und wahnsinnig hohe Anforderungen. Es müsste mehr Ausnahmen
geben. Man sollte überlegen, welche Normen weggelassen werden können
und wo man statt konkreter Vorgaben nur Ziele ins Auge fasst. Die
Niederländer haben das gemacht und große Erfolge damit erzielt. In
Deutschland ist das Bauen hingegen immer teurer geworden.

Wie sieht es mit den energetischen Vorschriften aus?

Die Vorschriften, die in den vergangenen Jahren hinzugekommen
sind, bringen energetisch und klimatechnisch relativ wenig, haben die
Kosten aber deutlich erhöht. Es wäre besser, auf Ziele hinzuarbeiten.
Wie das erreicht wird, sollte der Kreativität und Innovationsfreude
der Wirtschaft überlassen werden. Es wäre besser, wenn wir uns
stärker darauf konzentrieren, die Energieeffizienz der vorhandenen
Bauten zu verbessern. Das würde für dem Klimaschutz mehr bringen.

Sollten wir uns vom Anspruch, dass ein Haus 100 Jahre halten soll,
besser verabschieden?

Ja, ich denke schon - gerade in Hinblick auf die absehbare
demografische Entwicklung sollten wir uns klar machen, dass wir viele
Gebäude, die wir gerade bauen, vielleicht gar nicht so lange
brauchen. Ein Beispiel sind die Studenten: Deren Zahl ist zwar
deutlich gestiegen - auch wegen der doppelten Abiturjahrgänge. Aber
ab Mitte der 2020er-Jahren wird die Zahl der Studenten demografisch
bedingt zurückgehen. Viele Studentenwohnungen könnten dann wieder vom
Markt genommen werden. Eine solche Variabilität und Flexibilität
sieht die Bauordnung aber nicht vor, es wird vielmehr davon
ausgegangen, dass Gebäude 50 oder 100 Jahre stehen müssen. Hier
sollte nachgebessert werden.

Glauben Sie, dass die Länder bei der Verschlankung von
Bauvorschriften mitziehen?

Das ist ein schwieriges Thema. Jedes Bundesland hat eine eigene
Landesbauordnung. Das macht es schon überregional tätigen
Projektentwicklern schwer, das gleiche Gebäude in unterschiedlichen
Ländern zu bauen. Als ersten Schritt sollte eine Musterbauordnung
angegangen werden - auch wenn es unterschiedliche Interessen und
Deutungshoheiten in den Länder gibt.

Halten Sie neben dem Errichten von Häusern in einfacherer Bauweise
und ohne Keller auch den Bau höheren Häusern für notwendig?

Der Bau von Häusern ohne Keller wird in jedem Fall etwas bringen,
weil die Baukosten dadurch deutlich reduziert werden. Höhere Häuser
nutzen zwar den vorhandenen Platz besser, aber es ist keine
kostengünstige Bauweise. Für viele Städte ist es aber dennoch eine
attraktive Option, weil man hier ein gute soziale Durchmischung
hinbekommen kann: Die oberen Stockwerke mit teureren Wohnungen, die
unteren Stockwerke mit eher günstigen Wohnungen. Man darf aber nicht
die Fehler der 70er-Jahre wiederholen, als Siedlungen allein mit
großen Wohnblöcken entstanden. Höhere Häuser sollten gut an die Stadt
angebunden sein, damit es akzeptiert wird.

War das Herunterfahren des sozialen Wohnungsbaus ein Fehler?

Das würde ich verneinen. Der soziale Wohnungsbau hat sich in den
1950er- und 60er-Jahren vor allem dadurch gerechtfertigt, dass es
damals kaum Kapital und Investoren gab. Der Staat musste Anreize für
mehr Bautätigkeit setzen und massiv selbst in den Markt einsteigen.
Diese Situation hat sich massiv verändert. Zudem hat der soziale
Wohnungsbau große Probleme mit der Treffsicherheit eingebüßt. Vor
zwei Jahren haben wir eine Studie durchgeführt. Demnach gelten 45
Prozent der Mieter in solchen Wohnungen als armutsgefährdet, verfügen
also nur über 60 Prozent des Durchschnittseinkommens. Andere Mieter
haben deutlich höhere Einkommen. Das liegt auch daran, dass das
Gehalt oftmals nur zum Zeitpunkt des Einzugs in eine Sozialwohnung
überprüft wird. Viele Mieter haben später aber Jobs oder besser
bezahlte Jobs gefunden, wollen so lange wie möglich in der günstigen
Wohnung bleiben. Das Wohngeld ist dem sozialen Wohnungsbau eigentlich
deutlich überlegen. Man erhält Zuschüsse zu den Wohnkosten, Diese
sind ganz klar einkommensabhängig und werden regelmäßig überprüft.
Das Problem mit dem Wohngeld ist aber, dass es nur etwa alle sieben
Jahre reformiert und an die Leistungen an die tatsächliche
Preisentwicklung angepasst wird. Hier müssten wir eine Dynamisierung
hinbekommen. Dann könnte vielen Menschen passgenauer geholfen werden.

Haben sich zu viele Kommunen in Zeiten niedriger Steuereinnahmen
und großer Löcher in den Kassen zu schnell von ihren
Wohnungsbaugesellschaften oder ihrem Wohnungsbestand getrennt?

Die großen Verkaufswellen in den 1990er- und frühen 2000er-Jahren
kamen zum falschen Zeitpunkt, weil man später deutlich mehr Geld
hätte erlösen können. Von der Herangehensweise finde ich den Verkauf
grundsätzlich aber nicht falsch. Denn Kommunen müssen oder sollten
ständig in die Infrastruktur investieren. Was nützt es ihnen, wenn
sie viele eigene Wohnungen haben, aber eine nicht mehr
konkurrenzfähige, rückständige Infrastruktur?

Was halten Sie von den Überlegungen des Berliner Bürgermeisters
Müller, nach neuseeländischem Vorbild den Verkauf von Wohneigentum an
Ausländer zu erschweren?

Ein Grundproblem ist die geringe Transparenz im Markt. Wir wissen
nicht, wie viele Ausländer überhaupt im Markt tätig sind. In London
gab es eine ähnliche Diskussion wie jetzt in Berlin. Dort wurde
intensiv recherchiert, wer warum Wohnungen kauft. Man fand heraus,
dass nicht nur spekuliert wird und viele Immobilien leer stehen,
sondern dass es oft auch Nutzungsinteressen gab. Ich halte die
Berliner Pläne aber aus einem anderen Grund für unrealistisch: In der
EU gibt es die Kapitalverkehrsfreiheit. Man müsste schon viele
verschlungene Wege gehen, um begründen zu können, warum Spanier oder
Griechen nicht in Berlin investieren dürfen.

Zur Person

Prof. Dr. Michael Voigtländer (Jahrgang 1975) ist ein bekannter
deutscher Ökonom. Er studierte Volkswirtschaftslehre in Münster und
Köln. Von 2000 bis 2005 arbeitet er als wissenschaftlicher Assistent
am Wirtschaftspolitischen Seminar der Kölner Universität. Seit
Oktober 2005 arbeitet Prof. Voigtländer am renommierten Institut der
deutschen Wirtschaft Köln. Zudem ist er seit dem Jahr 2011 ist
Honorarprofessor für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule
Bonn-Rhein-Sieg.

Pressekontakt:
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Werner Kolbe
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