Wo der Streit köchelt / Urteile rund um die Nutzung der Küche in einer Immobilie (FOTO)

Berlin (ots) -

Die Küche ist fast in jedem Haus und in jeder Wohnung ein
wichtiger Raum. Hier werden Vorräte aufbewahrt, hier wird gekocht und
oft wird hier auch gleich gegessen. Gelegentlich muss sich die
Rechtsprechung mit der Küche befassen. Der Infodienst Recht und
Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher
Gerichte gesammelt. Mal geht es dabei um die Ausstattung einer
Mietwohnung mit einer Einbauküche, mal um unangenehme Gerüche, die
aus einem Versorgungsrohr in die Wohnung dringen.

Wenn ein Mieter eine Wohnung besichtigt, dann interessiert er sich
meistens auch sehr stark für die Ausstattung der Küche. Sind die
Geräte neu? Entsprechen sie seinen Bedürfnissen? Ein Mieter in Berlin
hatte in dem Zusammenhang ein seltsames Erlebnis: Ihm wurde beim
Besichtigungstermin eine hochwertige Einbauküche vorgeführt, doch
nach Vertragsabschluss fand sich dort plötzlich ein sehr viel
einfacheres, billigeres Modell. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen
65 S 366/04) entschied, dass dies kein korrektes Vorgehen des
Eigentümers gewesen sei. Der Mieter habe einen Anspruch darauf, genau
das Modell zu erhalten, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in
der Wohnung eingebaut gewesen sei.

Auch eine Küche kommt ins Alter. Mit fortschreitender Zeit hat der
Eigentümer immer geringere Schadenersatzansprüche, wenn der Mieter
sie beschädigt oder entfernt. Das musste ein Eigentümer erfahren, als
er bei einer über 25 Jahre alten Küche von seinem Mieter
Schadenersatz forderte, nachdem dieser die Geräte entfernt hatte.
Sein Argument: Die Küche sei nicht abgenutzt gewesen und habe
immerhin ursprünglich 15.000 Mark gekostet. Das Landgericht Berlin
(Aktenzeichen 62 S 13/01) sah das nicht so. Ein Vierteljahrhundert
liege weit über der durchschnittlichen Nutzungsdauer, der Zustand des
Objekts sei außerdem nicht substantiiert dargelegt worden, weswegen
es keine Entschädigung gebe.

Wenn aus einem defekten Küchenrohr regelmäßig unangenehme Gerüche
austreten, dann muss sich ein Mieter das nicht gefallen lassen. Im
konkreten Fall waren die Folgen des Mangels besonders schwerwiegend,
weil es sich um eine offene Küche handelte und deswegen die komplette
Wohnung von den Ausdünstungen betroffen war. Das Landgericht Berlin
(Aktenzeichen 67 S 342/17) entschied, hier sei eine Mietminderung in
Höhe von zehn Prozent angebracht. Die Bewohner hatten eigentlich 15
Prozent für angemessen gehalten.

Wenn ein Eigentümer in einem vermieteten Objekt die Einbauküche
komplett erneuert (Spüle, Herd, Möbel und Elektrogeräte), dann kann
er diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Er muss sie einem
Urteil des Bundesfinanzhofes zu Folge (Aktenzeichen IX R 14/15) in
einem Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzung für Abnutzung
(AfA) abschreiben, was steuerlich weniger attraktiv ist. Es handle
sich hier nämlich nicht um einen sofort und vollständig absetzbaren
"Erhaltungsaufwand", entschieden die obersten Finanzrichter.

Wenn eine Küche dem Mieter lediglich zur Nutzung überlassen wird
und nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, dann trifft den
Eigentümer keine Instand¬haltungs- und Instandsetzungspflicht. Das
musste eine Mieterin erfahren, als Kühlschrank und
Geschirrspülmaschine kaputt gingen und sie vom Eigentümer eine
Reparatur forderte. Das Amtsgericht Neukölln (Aktenzeichen 18 C
182/17) urteilte, hier könne kein Mietmangel vorliegen, weil die
Küche im Sinne des Vertrages gar nicht zur Wohnung gehöre. Rechtlich
sei eine solche Lösung unbedenklich, denn ein Vermieter sei nicht
verpflichtet, eine Einbauküche zur Verfügung zu stellen.

Zählt eine Einbauküche als wesentlicher Bestandteil eines
Grundstücks oder wenigstens als Zubehör? Oder ist das nicht der Fall?
Was zunächst nach einer akademischen Frage klingt, kann ganz schnell
praktische Bedeutung erlangen. Dann nämlich, wenn eine
Zwangsversteigerung des Objekts ansteht. Mieter hatten eine
Einbauküche in ihrer Wohnung eingebaut und beim Auszug mitgenommen.
Der Erwerber behauptete, das sei nicht rechtmäßig gewesen, weil die
Küche eben "wesentlicher Bestandteil" und damit nicht herauslösbar
sei. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen IX R 180/07) sah das anders.
Er bestätigte im Nachhinein das Vorgehen der Mieter. Sie durften ihre
Küche behalten.

Ebenfalls um die Zugehörigkeit der Küche zu einem Gebäude ging es
in einem anderen Fall. Wohnungseigentümer hatten eine Einbauküche
individuell auf einen Raum zugeschnitten. Als es später im Zuge eines
Brandes zu Schäden kam, wandten sich die Betroffenen an ihre
Wohngebäudeversicherung und forderten finanziellen Ersatz. Doch die
Assekuranz verweigerte das mit der Begründung, die Küche sei kein
fester Bestandteil des Hauses. Das Oberlandesgericht Köln
(Aktenzeichen 5 U 36/92) schloss sich dieser Rechtsmeinung an und
betrachtete die vorliegende Küche als Hausrat und nicht als
Bestandeil des Gebäudes.

Mit zu den schlimmsten Vorfällen, die sich in einer Küche ereignen
können, gehört ein Brand. In einem Haushalt in Nordrhein-Westfalen
entzündeten sich Speisen in einem Topf und es entstand eine
Stichflamme. Ein Rauch- und Rußfilm verschmutzte den Raum, es war
eine aufwändige Reinigung nötig. Der Gesamtschaden betrug rund 13.000
Euro. Nach Ansicht des Geschädigten sollte die Hausrat- und
Gebäudeversicherung dafür aufkommen. Doch das Oberlandesgericht Hamm
(Aktenzeichen 20 W 28/14) urteilte, es handle sich nicht um einen
"Brand" im Sinne der Vertragsbedingungen, denn die Stichflammen
hätten keine brennbaren Gegenstände erreicht. Die Versicherung musste
nicht einspringen.

Nicht immer entspricht eine gelieferte und eingebaute neue Küche
den Vorstellungen des Kunden. In diesem Fall kann man als Käufer der
Firma eine Nachbesserungsfrist setzen. Aber wie lange muss man dem
Unternehmen Zeit lassen? Ein Kunde beanstandete die Leistung und
forderte nach mehrwöchigen fruchtlosen Verhandlungen schließlich
schriftlich, die Arbeiten inerhalb von zwölf Tagen zu leisten. Die
Firma überschritt diese Frist erneut um etwa zwei Wochen. Das schien
dem Landgericht Wuppertal (Aktenzeichen 9 S 255/14) zu viel. Der
Käufer durfte vom Vertrag zurücktreten und auf eine Rückgabe der
angezahlten knapp 5.000 Euro bestehen.

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Dr. Ivonn Kappel
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