Eigenheimkauf fast überall machbar / Im Süden teilweise mehr als Durchschnittseinkommen nötig - In manchen Ost-Landkreisen reicht rund ein Drittel (mit Bild)

Berlin (ots) -

- Wohneigentum aus dem Bestand in den meisten kreisfreien Städten

Eigene vier Wände sind hierzulande zurzeit leichter finanzierbar
denn je. Doch es gibt deutliche regionale Unterschiede. Wie das
Berliner Forschungsinstitut empirica im Auftrag der
Landesbausparkassen (LBS) errechnet hat, benötigt man im Landkreis
Garmisch-Partenkirchen sowie in drei süddeutschen Großstädten mehr
als das anderthalbfache Durchschnittseinkommen*, um dort die Hürde
ins Wohneigentum zu nehmen. In den meisten Regionen reichen dagegen
mittlere Einkommen zur Finanzierung eines gebrauchten Eigenheims
völlig aus. In manchen ostdeutschen Landkreisen benötigt man sogar
nur rund ein Drittel des Durchschnittsein¬kommens (vgl. Grafik.

Wie LBS Research mitteilt, hat empirica Einkommens-Daten des
Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus seiner
Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser aus dem ersten
Halbjahr 2011 verknüpft. Dafür wurde das Mindesteinkommen, das zum
Erwerb einer Immobilie in der jeweiligen Region für ein typisches
Bestandsobjekt benötigt wird, errechnet und mit dem jeweiligen
regionalen Durchschnittseinkommen verglichen. Dabei ist der
Wohneigentumserwerb in der jeweiligen Region für die Berliner
Forscher dann machbar, wenn - bei einem Eigenkapital in Höhe eines
Jahresnettoeinkommens - die Finanzierungsbelastung von insgesamt 7
Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung) 35 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.

Den LBS-Experten ist dabei bewusst, dass Gebrauchterwerber häufig
zusätzlich Modernisierungsaufwand bewältigen müssen. Auf der anderen
Seite bleibt bei den Rechnungen von empirica unberücksichtigt, dass
gerade in vielen teureren Wohnregionen meist auch preisgünstigere
Eigentumswohnungen als Alternative zur Verfügung stehen. Letztlich,
so LBS Research, ist die Frage der Bezahlbarkeit immer eine Frage des
Einzelfalls, nicht nur was das Einkommen angeht, sondern auch die
Verfügbarkeit von geeigneten Objekten. Doch regionale
Marktinformationen wie die hier vorliegenden seien für einen
Überblick zweifellos hilfreich.

Wegen der erheblichen Immobilienpreisunterschiede in Deutschland
liegen die von empirica errechneten monatlichen Mindesteinkommen für
Eigenheimerwerber in der Spanne von über 6.200 Euro im Monat im
Landkreis Starnberg bis zu weniger als 900 Euro in den Kreisen
Hildburghausen, Stendal oder Elbe-Elster. Im Voralpenland ist es also
bis zum Faktor 7 teurer als in Teilen der neuen Länder. Zugleich
zeigt die Auswertung nach Auskunft der LBS-Experten, dass die
Schwellen zum Wohneigentum für Kaufinteressenten in den verschiedenen
Regionen Deutschlands nicht so deutlich unterscheiden, weil auch die
typischen Einkommen von einer Region zur anderen deutlich abweichen.

Deshalb ist auch in Starnberg nicht einmal der größte Zuschlag auf
das lokale Durchschnittseinkommen gefordert. Denn hier werden
zugleich auch die höchsten Durchschnittseinkommen in Deutschland
erzielt. An zweiter Stelle bei den Einkommen folgt der
Hochtaunus-Kreis, wo sogar weniger als das dort relativ hohe
durchschnittliche Einkommen ausreicht, um eine ortsübliche Immobilie
zu finanzieren. Bezogen auf die regionalen Einkommen liegt alles in
allem die Finanzierungsbelastung für typische Gebrauchtobjekte im
Landkreis Garmisch-Partenkirchen am höchsten, vor den süddeutschen
Großstädten Stuttgart, Freiburg und München.

Wie LBS Research ergänzend hervorhebt, ist die Bezahlbarkeit der
eigenen vier Wände nicht mehr nur ein Thema für das Land. Inzwischen
ist vielmehr auch in fast zwei Dritteln der hiesigen kreisfreien
Städte sogar für Durchschnittsbezieher der Erwerb von gebrauchten
Einfamilienhäusern finanzierbar, nämlich in 72 von 114. Von den über
300 Landkreisen wird nur noch in 17 mehr als das
Durchschnittseinkommen verlangt, wenn es um die Finanzierung
ortsüblicher Objekte geht. In den meisten anderen Kreisen dagegen
liegt die Schwelle mehr oder weniger deutlich darunter. Zu den -
bezogen auf das regionale Einkommen - zehn günstigsten Kaufstandorten
zählen Landkreise aus allen fünf neuen Ländern, gefolgt von den
Land¬kreisen Hof (in Nordbayern) sowie Werra-Meißner (in Nordhessen).

Allerdings gibt es laut Aussage der LBS-Experten auch in den neuen
Bundesländern relativ teure Standorte. An der Spitze liegt Potsdam,
wo fast das anderthalbfache Durchschnittseinkommen benötigt wird, um
ein ortsübliches gebrauchtes Einfamilienhaus zu erwerben. Aber auch
in Jena, Erfurt, Halle, Leipzig, Dresden oder Rostock reichen
Durchschnittseinkommen nicht aus. Dasselbe gilt für viele Städte an
der Rheinschiene in Nordrhein-Westfalen sowie süd- und
südwestdeutsche Zentren und Urlaubsregionen. Am anderen Ende macht
Bremen, wo Erwerber nur gut die Hälfte des Durchschnittseinkommens
für ortsübliche Häuser benötigen, nach Auskunft von LBS Research
deutlich, dass es auch Großstädte gibt, in denen die Bedingungen für
den Erwerb von Wohneigentum günstig sind.

Im Vergleich zur Analyse vom Jahresbeginn 2010 haben sich nach den
empirica-Zahlen die Bedingungen für Wohneigentumsinteressenten noch
einmal verbessert. Denn die Objektpreise sind fast unverändert
günstig, die Finanzierungskonditionen niedrig, und die Einkommen sind
im Durchschnitt bereits angestiegen.

* Maßgeblich ist das mittlere verfügbare Haushaltseinkommen in der
jeweiligen Region.

Die gesamte Liste von empirica mit insgesamt rund 420 kreisfreien
Städten und Landkreisen findet sich im Internet unter:
www.lbs.de/presse/infodienste/wohnungsmarkt/eigenheimkauf

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Dr. Ivonn Kappel
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