Immobilieninvestoren zeigen sich weiter unbeeindruckt von politischen und wirtschaftlichen Turbulenzen - Deutscher Investmentmarkt bleibt zur Jahreshalbzeit auf Kurs

Frankfurt (ots) - Allen negativen Meldungen zum Trotz setzt der
deutsche Investmentmarkt auch im zweiten Quartal des Jahres seine
positive Entwicklung fort. Es mag den Anschein haben, dass es für
Investitionen in Immobilien keine schlechten Zeiten gibt. Ist es die
eigene Stärke des Produkts oder die Schwäche alternativer Anlagen,
die Investoren dazu bewegt, ihre Portfolios mit gewerblich oder
wohnwirtschaftlich genutzten Objekten in Deutschland auszuweiten?
"Triebfeder ist und bleibt der risikolose Zins nahe Null, der
Immobilienanlegern selbst bei weiter steigenden Preisen immer noch
eine zumindest auskömmliche Rendite beschert. Und die Mieten in
deutschen Büros und Wohnungen scheinen immer noch so viel Phantasien
zu entfachen, dass wirtschaftliche oder politische Risiken in den
Hintergrund treten. Als Beispiel für diese Entwicklung mag die
Versicherungsbranche dienen, die ihre Immobilienquote in den letzten
Jahren nicht nur ausgebaut hat, sondern diese in der nächsten Zeit
auch noch weiter erhöhen will. Dabei sollen auch risikoreichere
Investments abseits von Core getätigt werden", so Timo Tschammler,
CEO JLL Germany.

"Investoren sind aber gut beraten, sich die aktuellen
Risikofaktoren bewusst zu machen und ihre Investitionsstrategien in
Bezug auf die verschiedenen Assetklassen zu überdenken. So stellen
sich vor allem ausländische Investoren gegenwärtig die Frage, ob ein
Investment in Wohnimmobilien in Berlin angesichts der dort
herrschenden Debatten über Deckel, Bremsen und Enteignungen noch ein
interessantes Engagement ist. Der immer so gelobte 'Safe Haven'
Deutschland beginnt angesichts dieser Ungereimtheiten zu bröckeln",
gibt Timo Tschammler zu bedenken. Der JLL Deutschlandchef weiter:
"Dazu kommen die globalen und europäischen Sorgen, die auch in den
vergangenen drei Monaten nicht kleiner geworden sind. Im Gegenteil.
Neben Brexit, Italiens Staatsschulden und den global ausufernden
Handelskonflikten entwickelte sich in den letzten Wochen eine
bedrohliche Spannung zwischen den USA und dem Iran. Das alles sind
keine guten Voraussetzungen für ein stabiles und
investorenfreundliches Umfeld. In den USA sendet die FED bereits
erste Signale für eine Zinssenkung und bei der EZB fragt man sich,
welche geldpolitischen Pfeile noch aus dem Köcher gezogen werden,
sollte sich das konjunkturelle Klima weiter eintrüben. Noch hängen
die dunklen Wolken lediglich am Horizont und ganz konkrete
Auswirkungen auf den Investmentmarkt haben sie bislang noch nicht
entfaltet - zu stark wirken zinsinduzierte Opportunitäten und vor
allem der immer noch gut performende Vermietungsmarkt."

Transaktionsvolumen* bleibt im Jahresvergleich auf ähnlichem
Niveau

In Frankfurt bundesweit größte Einzeltransaktion

Nach dem etwas verhaltenen Jahresauftakt (Q1 inklusive Living:
15,2 Mrd. Euro) zeigt sich der Investmentmarkt zum Ende des zweiten
Quartals (inklusive Living: 17 Mrd. Euro) wieder von seiner stärkeren
Seite. "Trotz des nach wie vor vorhandenen Ungleichgewichts von
Angebot und Nachfrage scheinen weder Produktmangel noch steigende
Preise eine abschreckende Wirkung auf die Investoren zu entfalten",
meint Timo Tschammler.

Inklusive der Assetklasse Living lag das gesamte
Transaktionsvolumen zwischen Januar und Ende Juni 2019 bei ca. 32,2
Mrd. Euro, rund zwölf Prozent weniger als im gleichen Zeitraum 2018.
Und dies, obwohl sich die Anzahl der abgeschlossenen Transaktionen im
zweiten Quartal um fast 30 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten
2019 reduziert hat. Ohne Living-Immobilien machte das
Halbjahresergebnis 24,2 Mrd. Euro aus. "Damit ist klar, dass
großvolumige Transaktionen das Ergebnis aufgefangen haben. Sieben der
zehn größten Abschlüsse des ersten Halbjahres wurden im zweiten
Quartal getätigt", erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL
Germany.

Ganz vorne auf der Transaktionsliste stehen mit dem Verkauf eines
Wohn- und Geschäftshausportfolios durch den chinesischen Staatsfonds
CIC an ein Konsortium aus der ZBI-Gruppe und Union Investment und dem
Verkauf von 57 Warenhäusern von Hudson's Bay Company an die
österreichische Signa-Gruppe sogar zwei Transaktionen deutlich
jenseits der Milliarden-Marke. Die größte Einzeltransaktion fand kurz
vor Quartalsschluss mit dem Verkauf der Frankfurter "Die Welle" für
rund 620 Mio. Euro statt. JLL war dabei vom Verkäufer mandatiert.
Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen mehr als zwei Drittel des
Gesamtvolumens. Leicht an Boden gewonnen haben Portfolioverkäufe im
zweiten Quartal. Ihr Halbjahresergebnis liegt damit bei knapp 10,5
Mrd. Euro, allerdings im Jahresvergleich immer noch ein Minus von 28
Prozent.

"Damit haben sich bereits in der ersten Jahreshälfte einige der
seit Jahresende 2018 in Verkaufsprozessen befindlichen größeren
Objekte und Portfolios realisiert. Auf dieser Basis und vor dem
Hintergrund unserer Erwartung an eine weiterhin hohe
Investorennachfrage hat unsere Jahresprognose 2019 mit einem
Transaktionsvolumen von rund 70 Mrd. Euro nach wie vor Bestand", so
Timo Tschammler.

Fast 40 Prozent des Big 7 Transaktionsvolumens entfällt auf Berlin
- Anzahl der gehandelten Büroimmobilien sinkt

Im Zuge der positiven Entwicklung des Investmentmarktes im zweiten
Quartal hat auch das Transaktionsvolumen in den Big 7 wieder
zugelegt. Inklusive Living wurden dort im Halbjahr mehr als 17 Mrd.
Euro investiert (ohne Living: knapp 14 Mrd. Euro). Der Rückgang
gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich von 23 Prozent (Q 1 2019/Q 1
2018) auf 14 Prozent (H1 2019/H1 2018) verringert. Der Anteil
ausländischer Kapitalquellen, im zweiten Quartal leicht wachsend, lag
für das gesamte Halbjahr bei 34 Prozent. Einheimische Investoren
behalten auf Käuferseite mit immerhin fünf der zehn größten
Transaktionen ein entsprechendes Gewicht.

Die Performance fällt je nach Stadt weiter sehr unterschiedlich
aus. Während auf Berlin sechs der zehn größten Transaktionen in den
Big 7 entfallen, die Bundeshauptstadt damit ein Transaktionsvolumen
von insgesamt mehr als 6,7 Mrd. Euro und ein Plus von 36 Prozent im
Jahresvergleich bilanzieren kann, fällt der Rückgang des Volumens am
deutlichsten in Hamburg (- 49 Prozent) und in München (- 44 Prozent)
aus. "Auch wenn sich die Erklärung Quartal für Quartal wiederholt:
der Rückgang an Isar und Elbe ist keineswegs einer rückläufigen
Nachfrage geschuldet. Im Gegenteil, in strukturierten Bieterprozessen
findet nach wie vor ein umkämpfter Wettbewerb zwischen den Investoren
um die besten Anlageprodukte statt. Angesichts der anziehenden
Büro-Neubaupipeline für dieses und nächstes Jahr sollten sich in
diesen beiden Städten wieder neue attraktive Anlageoptionen in der
Assetklasse Büro ergeben", so Helge Scheunemann.

Mit Transaktionen in Erlangen, Nürnberg und Wiesbaden mit
Einzelvolumina jeweils zwischen 230 und 320 Mio. Euro konnten
einzelne Märkte aus der so genannten "zweiten Reihe" in die Phalanx
der Großabschlüsse eintreten. Insgesamt (Einzel- und
Portfoliotransaktionen) wurden außerhalb der etablierten sieben
Hochburgen im ersten Halbjahr rund 15 Mrd. Euro angelegt und damit
zehn Prozent weniger als noch vor zwölf Monaten. Fast 40 Prozent
aller Einzeltransaktionen wurden in Städten außerhalb der Big 7
getätigt.

Auch das zweite Quartal hat nicht dafür gesorgt, dass sich an der
Verteilung der relativen Anteile hinsichtlich der Assetklassen
signifikant etwas geändert hat. Der Fokus der Investoren liegt nach
wie vor eindeutig auf Büroimmobilien, die auf einen Anteil von 36
Prozent kommen. Mit allein 27 Transaktionen jenseits der 100 Mio.
Euro-Grenze vereint diese Assetklasse auch den größten Teil der
großvolumigen Abschlüsse auf sich. Allerdings bedeuten die im zweiten
Quartal registrierten 70 Büro-Transaktionen (Einzel- und
Portfoliotransaktionen) den niedrigsten Wert der letzten fünf
Quartale. "Eine fundamentale Wende deutet sich damit aber unserer
Meinung nach nicht an. Wir beobachten vielmehr, dass Investoren
versuchen, ihr Portfolio stärker zu diversifizieren", so Timo
Tschammler. So erklären sich dann auch die Anteile der übrigen
Assetklassen. Auf Platz zwei folgt Living mit 28 Prozent und
Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von rund 15 Prozent.
Letztere haben nicht zuletzt aufgrund der Karstadt-Kaufhof-Warenhaus
Milliarden-Transaktion etwas an Boden gut gemacht. "Dennoch bleibt
auch hier zu konstatieren, dass Fachmärkte und Fachmarktzentren im
Einzelhandelsbereich ihre Rolle als 'Investor's Darling' beibehalten
haben. Trotz des Gewichts des Karstadt-Kaufhof-Warenhaus-Portfolios
beläuft sich der Anteil der Fachmarktprodukte auf 40 Prozent des in
Einzelhandelsimmobilien investierten Volumens", so Helge Scheunemann.

Büro-Renditen unverändert - Druck bleibt aber bestehen

Durchschnaufen ist angesagt, zumindest was die Entwicklung der
Spitzenrenditen für Top-Büroimmobilien angeht. Mit einer über alle
sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,06
Prozent zeigt sich diese im Vergleich zum Vorquartal als stabil, im
Zwölf-Monatsvergleich sind es damit 18 Basispunkte weniger. Sowohl
die Investorennachfrage, die Entwicklung der Staatsanleihen als
"risikolose" Alternativanlage als auch die zu erwartenden weiteren
Mietsteigerungen werden dazu führen, dass der Druck auf die Renditen
erhalten bleibt. "Bis Ende des Jahres erwarten wir einen leichten
Rückgang im Schnitt über die Big 7 um 10 Basispunkte auf dann 2,96
Prozent", prognostiziert Helge Scheunemann.

Auch in anderen Lagen der Big 7 abseits der Top-Lage oder für
schlechtere Objektqualitäten hat es zum Ende des zweiten Quartals
keine Änderung bei den Renditen gegeben. Für Top-Objekte in B-Lagen
liegen sie bei 3,41 Prozent und damit rund 35 Basispunkte höher im
Vergleich zur Spitzenrendite und zu einem Objekt in Top-Lage. Mit
kürzeren Restlaufzeiten oder mit Leerständen liegt die Rendite
aktuell bei 3,89 Prozent.

Trotz der stabilen Renditewerte im zweiten Quartal hat der
JLL-Kapitalwerteindex für Top-Büroimmobilien mit Stand Ende Juni
weiter zugelegt und liegt Ende Juni 13,8 Prozent höher als noch vor
12 Monaten. "Dies zeigt einmal mehr die Bedeutung der positiven
Mietpreisentwicklung, die mit einem Anteil von 7,8 Prozent am Index
mittlerweile ein höheres Gewicht hat als die Renditekompression",
erklärt Scheunemann.

Im Gegensatz zur Spitzenrendite für Büroimmobilien zogen die
Spitzenpreise für Logistikimmobilien im zweiten Quartal wieder an.
Mit 3,90 Prozent (- 10 Basispunkte gegenüber Q1 2019) bewegt sich die
Spitzenrendite erstmals in der Historie unter der
Vier-Prozent-Schwelle. "Damit ist aus unserer Sicht noch nicht
Schluss. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren
Renditerückgang auf 3,75 Prozent. Die immer enger werdenden
Verflechtungen zwischen Einzelhandel und Logistik sind die
Wegbereiter solcher Renditen. In einer durch Online-Shopping
getriebenen Multi-Channel-Welt spielen neuartige und näher an die
Städte heranrückende Logistikimmobilien eine immer wichtigere Rolle
in der komplexen Lieferkette zwischen Händler, Logistiker und
Endverbraucher", so Scheunemann.

Bei Einzelhandelsimmobilien setzt sich die seit Jahresende 2018 zu
beobachtende Ausdifferenzierung zwischen den einzelnen Segmenten
fort. Während für Shopping Center ein weiterer Renditeanstieg um zehn
Basispunkte auf 4,20 Prozent zu registrieren ist, ist aufgrund der
nach wie vor starken Nachfrage für Fachmarktprodukte die
Spitzenrendite zum Ende des zweiten Quartals um zehn Basispunkte
gesunken. Sie nähert sich mit 4,30 Prozent immer mehr den Shopping
Center Renditen. Unverändert geblieben sind die Spitzenrenditen für
einzelne Fachmärkte mit 5,10 Prozent und auch für innerstädtische
Geschäftshäuser mit 2,87 Prozent. Bei beiden Nutzungsarten werden
auch bis Ende des Jahres keine Veränderungen erwartet.

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik
- und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien,
gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit
Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75
Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme
einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser,
Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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