Die Attraktivität Berlins und die Folgen: Der Wohnraummangel und die Enteignungsphantasien

Berlin (ots) - Ein Kommentar von Roman Heidrich, Senior Team
Leader Valuation & Transaction Advisory JLL Berlin:

Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co enteignen - Spekulation
bekämpfen" möchte private Wohneigentümer mit mehr als 3.000 Wohnungen
in Berlin enteignen. Auf der Agenda stehen neben der Deutsche Wohnen
SE, mit 111.500 Wohnungen in Berlin der bedeutendste Marktteilnehmer,
weitere bekannte Namen, die Vonovia SE etwa mit 44.000 Wohnungen, ADO
Properties S.A. mit 22.200, Covivio SE mit 15.700 sowie Akelius
Residential Property AB mit 13.700, um nur die größten zu nennen. Wie
viele Unternehmen tatsächlich in den Fokus der Initiative geraten
sind, ist derzeit aber noch unklar.

Was ist der Auslöser der Initiative?

Wesentlicher Auslöser sind die stark gestiegenen Wohnungsmieten in
Berlin in den letzten Jahren. Bestandsmieter werden mit immer höheren
Mietpreisen konfrontiert - sei es durch Modernisierung oder auch
durch Anpassungen an den Berliner Mietspiegel. Für Neu-Berliner ist
es darüber hinaus immer schwerer geworden, überhaupt eine Wohnung zur
finden. Ein Umzug Richtung Hauptstadt? In Anbetracht der dramatischen
Wohnraumverknappung fast ein Ding der Unmöglichkeit. Die Konsequenz?
Eine deutliche Steigerung der Neuvertragsmieten.

Warum sind die Mieten so stark gestiegen?

Der Anstieg ist auf ein signifikantes Ungleichgewicht zwischen
Angebot und Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zurückzuführen.
In den letzten 10 Jahren sind deutlich mehr Leute nach Berlin gezogen
- durchschnittlich zwischen 30.000 und 40.000 pro Jahr - als neue
Wohnungen gebaut wurden: im Durchschnitt der letzten 10 Jahre rund
6.000 Wohnungen pro Jahr. In den letzten beiden Jahren lagen die
Fertigstellungen zwar bei jeweils über 10.000 Wohnungen, damit
allerdings noch immer nur bei rund 50% des tatsächlichen Bedarfs von
über 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Die Leerstände sind inzwischen
komplett abgebaut, der aktuelle Leerstand liegt deutlich unter dem
gesunden Fluktuationsniveau von 2%.

Warum wird nicht mehr gebaut?

Die Bauzurückhaltung hat vielfältige Gründe. Die Berliner
Wohnungspolitik und die verantwortlichen politischen Parteien haben
es schlichtweg verpasst, den sich seit mehreren Jahren anbahnenden
Nachfrageüberschuss auf dem Wohnungsmarkt rechtzeitig zu erkennen und
entsprechend entgegenzuwirken. Zu lange wurde auf der Behauptung
beharrt, dass Berlin noch ausreichend Leerstände aufweise und
Wohnungsneubau nicht notwendig sei.

Zudem gibt es derzeit einen Mangel an Baukapazitäten. Die
Bauwirtschaft arbeitet bereits an ihrem maximalen Limit. Eine
kurzfristige deutliche Ausweitung der Kapazitäten ist nicht möglich.
Auch sind die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Baukosten
aufgrund von immer stärkeren Regulierungen, unter anderem durch die
Energieeinsparverordnung, eine weitere Ursache für die Zurückhaltung.
Aufgrund der hohen Attraktivität des Berliner Immobilienmarktes und
der hohen Nachfrage nach Immobilieninvestments in Berlin gab es auch
drastische Nachholeffekte bei den Grundstückspreisen, die sich in den
letzten Jahren deswegen stark erhöht haben. Außerdem sind auch die
Genehmigungsprozesse zur Erlangung einer Baugenehmigung in Berlin
sehr langwierig und können durch Bürgerbeteiligungen zudem noch
weiter hinausgezögert oder sogar ganz verhindert werden. Hinzu kommt
momentan noch die Unsicherheit potenzieller Projektentwickler
aufgrund der unklaren wohnungspolitischen Gemengelage. Die
Zurückstellung bereits geplanter Projekte ist quasi zur Normalität
mutiert. Wer baut schon gern heute, wenn ihm morgen die Enteignung
droht?

Was würde denn die Enteignung der fraglichen Wohnungsbestände
kosten?

Im Blick auf die möglichen Enteignungskosten gibt es
unterschiedliche Berechnungsansätze. Der Berliner Senat spricht nach
einer ersten Kalkulation von rund 30 bis 40 Mrd. Euro als
Entschädigung für die betreffenden Wohnungsunternehmen. Die
Enteignungs-Initiative hält dagegen eine Entschädigung deutlich
unterhalb des Marktwerts der Wohnungen für rechtlich möglich. Sie
geht bei rund 190.000 betroffenen Wohnungen von einem niedrigen
zweistelligen Milliardenbetrag aus. Hier zeigt sich schon eine
deutliche Diskrepanz in den Ansätzen und es gibt auch keine
vergleichbaren Maßnahmen, an denen man sich bei einer
Kostenkalkulation orientieren kann. Festhalten kann man aber in jedem
Fall, dass im Fall des Falles nicht eine einzige Wohnung neu gebaut
werden würde. Daher sollten die in Rede stehenden Milliardenbeträge
stattdessen besser in den Neubau von bezahlbaren Wohnungen und damit
in die Ausweitung des Bestands investiert werden.

Welche Auswirkungen hätte ein Erfolg der Enteignungs-Initiative?

Die genauen Auswirkungen sind derzeit nicht absehbar, da es noch
kein vergleichbares Szenario gegeben hat. Daher kann hier nur
spekuliert werden. Es ist aber wahrscheinlich damit zu rechnen, dass
sich potenzielle Investoren vom Berliner Wohnungsmarkt zurückziehen
und ihre Investments an anderen Standorten tätigen. Eine Auswirkung
wären dann sicherlich geringere Preise aufgrund der geringeren
Nachfrage und damit in der Konsequenz auch fallende Marktwerte. Ob
das der sozialen Gerechtigkeit dienlich wäre, bleibt abzuwarten.

Welche Möglichkeiten für die Ankurbelung des Wohnungsneubaus gibt
es denn überhaupt?

In den letzten Wochen und Monaten sind viele mögliche Hebel für
eine Ausweitung des Wohnungsneubaus diskutiert worden. Sicherlich
sind einige der genannten Vorschläge diskussionswürdig, und es wird
auch nicht möglich sein, eine Vielzahl der aufgezeigten Punkte
gleichzeitig in Angriff zu nehmen und umzusetzen. Allerdings wäre es
sicher möglich, mit dem Drehen an einigen wenigen Stellschrauben
schon viel zu erreichen. Einige der genannten Vorschläge wie zum
Beispiel das "Angleichen der Bauordnungen der Länder" oder ein
"Sonderprogramms dank Niedrigzins" wurden beim Wohngipfel der
Bundesregierung im Herbst 2018 diskutiert. Schlussendlich muss allen
Parteien bewusst werden, dass sie aufeinander angewiesen sind. Die
Wohnungspolitik der Städte braucht die Privatwirtschaft für den
benötigten Wohnungsneubau genauso wie die privaten Investoren und
Projektentwickler die Unterstützung der Städte und Behörden für ihre
geplanten Maßnahmen brauchen. Es wird nur einen gemeinsamen Weg aus
der momentan prekären Situation auf dem Wohnungsmarkt geben! Und zwar
nicht nur in Berlin. Aber vornehmlich dort. Denn Berlins
Attraktivität ist ungebrochen. Damit das so bleibt, braucht es mehr
Wohnraum. Nicht übermorgen. Sondern morgen.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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