Unerwünschte Gäste / Urteile deutscher Gerichte zum Thema Ferienwohnung in Wohnanlagen (FOTO)

Berlin (ots) -

Erst in den vergangenen Jahren hat das Thema richtig an Brisanz
gewonnen. Angesichts wachsender Touristenzahlen und neu entstandener
Vermittlungsportale im Internet entscheiden sich immer mehr
Wohnungseigentümer dazu, ihr Objekt bei Abwesenheit oder dauerhaft an
wechselnde Feriengäste statt an Mieter zu vergeben. Häufig befinden
sich die Immobilien allerdings inmitten von größeren, zu reinen
Wohnzwecken genutzten Anlagen.

Die Nachbarn beschweren sich über den Lärm, den ankommende und
abreisende Urlauber verursachen, über lange Partynächte und
Verschmutzungen. Gerichte müssen dann entscheiden, was genau den
Eigentümern erlaubt und den Hausbewohnern noch zuzumuten ist und wo
die Grenzen des Erträglichen überschritten werden. Der Infodienst
Recht und Steuern der LBS hat in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile
zu diesem Thema gesammelt.

Ein Bebauungsplan, der ein Nebeneinander von Dauerwohnungen und
jeweils einer Ferienwohnung innerhalb eines Hauses vorsieht, ist nach
Überzeugung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern
(Aktenzeichen 3 K 58/16) zulässig. Das Sondergebiet trug den Titel
"Wohnen mit Beherbergung". Den Richtern erschien die Eingliederung
lediglich einer einzigen Ferienwohnung in einen größeren Komplex
geeignet, um die typischen Konflikte in Grenzen zu halten, die durch
wechselnde Gäste entstehen können.

Wie bereits erwähnt, gibt es häufig Streit im Zusammenhang mit der
Errichtung von Ferienwohnungen. Dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz
des Landes Berlin zu Folge ist eine vorherige behördliche Genehmigung
erforderlich. Und diese Genehmigung kann nicht im Wege des
vorläufigen Rechtsschutzes erwirkt werden, urteilte das
Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 10 S 34.15).
Eine Antragstellerin hatte das unter Hinweis darauf versucht, dass
die Vermietung als Ferienwohnung ihre einzige Einnahmequelle
darstelle. Die Richter wiesen den Eilantrag trotzdem zurück. Es sei
nicht ersichtlich, warum nicht auch eine "normale" Vermietung zur
Deckung ihrer Einnahmen in Frage komme.

In einem allgemeinen Wohngebiet kann die Nutzung von Immobilien
als Ferienwohnungen gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. In
einem Fall in Berlin-Pankow stellten die Behörden fest, dass 30
Wohnungen zur Beherbergung wechselnder Gäste dienten. Nachbarn hatten
sich über nächtlichen Lärm, versehentliches Klingeln und andere
Störungen beschwert. Das Verwaltungsgericht Berlin-Brandenburg
(Aktenzeichen 13 L 274.13) untersagte die weitere Intensivnutzung in
Gestalt von Ferienwohnungen. Die Eigentümerin hatte zwar eine
derartige Vermietung bestritten, aber zahlreiche Indizien
(Fantasienamen auf Klingenschildern, mehrsprachige
Informationsblätter etc.) überzeugten die Richter vom Gegenteil.

Wer von seinem Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung
erhalten hat, der darf dies nicht so interpretieren, dass er auch in
beliebigem Umfang Feriengäste bei sich einquartieren darf. Ein
Vermieter hatte zugesagt, sein Mieter könne "ohne vorherige
Überprüfung" untervermieten, weil er selbst die Wohnung nur
unregelmäßig nutze. Eine Abmahnung wegen der stattdessen
untergebrachten Urlauber akzeptierte der Mieter nicht. Der
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 210/13) stellte jedoch
abschließend fest, dass eine Untervermietungserlaubnis nicht so weit
auszulegen sei.

Wenn der Eigentümer einer Immobilie seinem Mieter die unerlaubte
Nutzung als Ferienwohnung nachweisen will, dann darf er sich zu
diesem Zweck keinesfalls Zutritt zu der Immobilie verschaffen. Mit
Hilfe der Hausverwaltung war er in die Wohnung gelangt und hatte
Beweisfotos angefertigt. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S
20/18) sah darin eine schwerwiegende Verletzung des
Persönlichkeitsrechts des Mieters. Hinter diesem Übergriff stehe die
mögliche Pflichtverletzung wegen einer Vermietung an Feriengäste
zurück. Die vom Eigentümer angestrebte Kündigung sei wirkungslos.

Ein Vermieter, der etwas gegen eine ungenehmigte Vermietung seines
Objekts an airbnb-Gäste unternehmen will, sollte nicht unbedingt als
erste Maßnahme eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung wählen.
Sinnvoller ist es, den Mieter zunächst abzumahnen und darauf
hinzuweisen, dass diese Art der Nutzung nicht erwünscht ist. Darauf
wies das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 154/16) einen
Eigentümer hin. Zwar stelle diese Art der unerlaubten
Gebrauchsüberlassung einen wichtigen Kündigungsgrund dar, doch müsse
die Abmahnung vorgeschaltet werden.

Was geschieht eigentlich, wenn eine Vermietung an Touristen
innerhalb einer WEG weder durch die Teilungserklärung noch durch
andere Vereinbarungen verboten ist? Dann kann nach Auffassung des
Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen V ZR 72/09) diese Nutzung zulässig
sein - und zwar "an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste".
Die Anlage bestand aus 92 Wohnungen. In ihrem Urteil merkten die
Richter allerdings auch an, dass "vor allem in kleinen Anlagen oder
dann, wenn die Nutzung zunimmt" der Charakter einer Immobilie
verändert werden kann. Die Gemeinschaft der Eigentümer könne
derartiges "wirksam nur verhindern", wenn sie es über
Teilungserklärung oder Vereinbarung ausschließe.

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Dr. Ivonn Kappel
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