Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Alptraum wird / Notare sichern Verbraucherinteressen

Köln (ots) - Das gegenwärtige niedrige Zinsniveau und die
Unsicherheiten auf den Finanzmärkten bescheren dem deutschen
Immobilienmarkt eine nie dagewesene Nachfrage. Nicht nur
Bestandsimmobilien sind gefragter denn je. Viele Bundesbürger
entscheiden sich für den Neubau ihrer eigenen vier Wände. Der Neubau
einer Immobilie birgt allerdings viele Risiken. Die richtige
Vertragsgestaltung hilft, diese zu minimieren.

Beim Neubau einer Immobilie gibt es zwei unterschiedliche
Grundkonstellationen. "Erwirbt der Verbraucher das Grundstück mit den
zugehörigen Bau- und Planungsleistungen 'aus einer Hand', handelt es
sich um einen sogenannten Bauträgervertrag, der vollständig notariell
zu beurkunden ist", erläutert Notar Dr. Dirk Solveen, Pressesprecher
der Rheinischen Notarkammer. Hiervon zu unterscheiden ist der Fall,
dass der Verkäufer des Baugrundstücks nicht auch der Erbringer der
Bau- und Planungsleistungen ist.

"Im letztgenannten Fall ist es ein weitverbreiteter Irrtum, dass
immer nur der Grundstückskaufvertrag, niemals aber der Vertrag mit
dem Bauunternehmer notariell zu beurkunden ist", weiß Solveen.
Richtig ist dagegen, dass auch der Bauvertrag der notariellen
Beurkundung bedarf, wenn der Grundstückskaufvertrag ohne den
Abschluss dieses Vertrages nicht zustande gekommen wäre. Dies ist
regelmäßig dann der Fall, wenn dem Verbraucher bei der Vermarktung
des Baugrundstücks zugleich die Bauerrichtung durch ein
Kooperationsunternehmen des Verkäufers angeboten wird. Hier gilt
"Hände weg!", wenn der Vorschlag kommt, nur den
Grundstückskaufvertrag, nicht aber auch den Bauvertrag notariell
beurkunden zu lassen. Dieser Vorschlag führt geradewegs zur
Unwirksamkeit des Grundstückkaufvertrages. Dies kann katastrophale
Folgen haben.

Ein Beispiel: Fällt der Verkäufer des Baugrundstücks nach Zahlung
des Kaufpreises, aber vor Umschreibung des Eigentums im Grundbuch in
Insolvenz, ist der Käufer bei ordnungsgemäßer Beurkundung aller
zusammengehörigen Verträge durch die für ihn eingetragene
Auflassungsvormerkung geschützt. Der Anspruch auf Verschaffung des
Eigentums lässt sich gegen die Insolvenzmasse durchsetzen. Anders
dagegen, wenn der Bauvertrag nicht mitbeurkundet wird. Solveen: "Die
Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages hat die Wertlosigkeit
der Auflassungsvormerkung zur Folge. Der Kaufpreis ist weg und der
Käufer hat keine Chance, seinen Anspruch auf Verschaffung des
Eigentums zu realisieren." Besonders tragisch: Auch der bereits an
den Bauunternehmer gezahlte Werklohn kann von diesem regelmäßig nicht
zurück erlangt werden. Angesichts solcher Risiken sollte man sich
auch durch die Erwartung, Notarkosten und Grunderwerbsteuer zu
sparen, nicht von der Beurkundung des Bauvertrages abhalten lassen.
Unter Umständen droht sogar der Vorwurf der Steuerhinterziehung.

Die notarielle Beurkundung gewährleistet zudem eine ausgewogene
Vertragsgestaltung. Insbesondere beim Bauvertrag wird immer wieder
versucht, den Verbraucher dazu zu bringen, den Werklohn als Vorschuss
vor der Erbringung der Bauleistungen zu zahlen. Damit wird das Risiko
einer Insolvenz des Bauunternehmers dem Verbraucher aufgedrängt, der
im Insolvenzfall den Vorschuss nur zu einem geringen Teil oder gar
nicht zurückerhält. Zwar ist die Vereinbarung eines solchen
Vorschusses schon nach geltendem Recht grundsätzlich nicht gestattet.
Jedoch setzen sich Bauunternehmen teilweise darüber hinweg und
verwenden in ihren Verträgen Vorschussklauseln. Beim notariell
beurkundeten Vertrag achtet der Notar hingegen darauf, dass diese den
gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Zudem belehrt er über
Schutzlücken, die das geltende Recht aufweist, und zeigt Wege auf,
wie diese im Interesse beider Vertragsparteien geschlossen werden
können. Hierdurch wird der Verbraucher insbesondere vor dem Risiko
der Insolvenz seiner Vertragspartner bestmöglich geschützt. "Da
Insolvenzen im Baugewerbe nicht auszuschließen sind, sollte hier
jeder auf Nummer sicher gehen.", rät Solveen.

Darüber hinaus wirkt der Notar bei Personenverschiedenheit von
Verkäufer und Bauunternehmer auch darauf hin, dass Regelungen zum
Verhältnis von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag aufgenommen
werden. Stellt der Bauunternehmer beispielsweise das Haus nicht
fertig, wird der Käufer oftmals nicht auf dem Grundstück mit der
Bauruine sitzen bleiben wollen. Wird für solche Fälle keine
vertragliche Vorsorge getroffen, ist der Dumme oftmals der
Verbraucher.

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