Noch läuft der Büro-Vermietungsmarkt rund - Büroflächenumsatz zum Dreivierteljahr bei über 3 Millionen Quadratmeter

Frankfurt (ots) - Es kriselt. Nicht nur auf geopolitischer Ebene,
sondern mittlerweile auch fundamental und spürbar in Deutschland. Als
exportorientierte Wirtschaftsnation leidet Deutschland besonders
unter den globalen Handelsbeschränkungen, die einerseits durch den
quälenden Handelskonflikt zwischen China und den USA immer manifester
werden und andererseits auch durch politisch motivierte Sanktionen
Donald Trumps. Die Wirtschaft in Deutschland ist wie erwartet auch im
zweiten Quartal geschrumpft und auch der Start in das dritte Quartal
fiel enttäuschend aus. Woher auch sollen derzeit Wachstumsimpulse
kommen? Unternehmen fahren Investitionen zurück, in der Industrie
wird sowohl über Kurzarbeit als auch über Personaleinsparungen
diskutiert und in Folge dessen wird nun auch die bislang sehr starke
Binnenkonjunktur immer mehr in Mitleidenschaft gezogen, obwohl der
private Konsum mit einem prognostizierten Wachstum von 1,6 Prozent
immer noch das Zugpferd in diesem Jahr bleiben wird. Insgesamt soll
die deutsche Wirtschaft laut Consensus Economics 2019 nur noch um 0,6
Prozent wachsen und nächstes Jahr dann um 1,2 Prozent. "Doch
angesichts der nicht abflauenden Risikofaktoren und weiteren
politischen Konflikten wie z.B. die Unruhen in Hongkong sind jegliche
Prognosen aktuell mit einem großen Fragezeichen versehen. Besonders
aus der Industrie kommen weiterhin keine guten Signale, und speziell
die Autoindustrie leidet unter der schrumpfenden Nachfrage aus China
und den immer noch kleinen Entwicklungsschritten in Bezug auf die
Elektromobilität", erläutert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Was bleibt? Der Arbeitsmarkt zeigt sich nach wie vor robust,
wenngleich auch hier ein Wendepunkt erreicht sein dürfte und es nicht
verwunderlich wäre, wenn in den nächsten Monaten ein Anstieg der
Arbeitslosenquote zu verzeichnen wäre. Und gerade die Beschäftigung
und als Proxy hierfür das ifo-Beschäftigungsbarometer hat sich für
den deutschen Bürovermietungsmarkt in der Vergangenheit als sehr
zuverlässiger Indikator erwiesen.

Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, analysiert: "Rein
statistisch gesehen gilt folgender Zusammenhang: Verliert der Index
fünf Prozent, sinkt der Flächenumsatz um zehn Prozent. Und
tatsächlich ist das ifo-Beschäftigungsbarometer in der ersten
Jahreshälfte um rund fünf Prozent gefallen, so stark wie seit 2009
nicht mehr. An den Büro-Vermietungsmärkten ist von der sinkenden
Einstellungsbereitschaft der Unternehmen allerdings bislang noch
nichts zu spüren. Das hängt auch damit zusammen, dass der
Büro-Vermietungsmarkt mit einem Nachlauf von ungefähr einem
Dreivierteljahr reagiert." Und Timo Tschammler prognostiziert: "Für
2020 erwarten wir daher einen etwas deutlicheren Rückgang der
Nachfrage nach Büroflächen. Die rezessiven Tendenzen schlagen dann
auch auf den Dienstleistungssektor durch, also auf die Branchen, die
im Schnitt für rund 85 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes in
den Big 7 verantwortlich sind."

Umsatzvolumen zieht weiter an - Berlin und Stuttgart mit stärksten
Wachstumsraten

Der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben Hochburgen zeigt im
laufenden Jahr weiterhin wachsende Umsätze. Insgesamt wurden in den
ersten drei Quartalen 3,05 Mio. m² vermietet oder an Eigennutzer
verkauft. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht
das einem Anstieg um fünf Prozent. Dieser zunächst vermeintliche
Widerspruch zu den konjunkturellen Eintrübungen lässt sich zum einen
mit dem beschriebenen zeitlichen Effekt erklären, zum anderen gibt es
aufgrund des signifikanten Angebotsmangels im aktuellen Zyklus noch
Umzugs-Überhänge, die deshalb nicht realisiert werden konnten, weil
es keine verfügbaren Flächen gegeben hat. Mit Blick auf die einzelnen
Märkte zeigt sich allerdings eine starke Schwankung. So weisen
Stuttgart (+58 % auf 257.000 m²) und Berlin (+26 % auf 759.000 m²)
die höchsten Zuwächse auf, während in Frankfurt (-15 % auf 389.000
m²) und in München (-12 % auf 605.000 m²) die Vorjahreswerte
unerreicht geblieben sind.

"Mit dem starken dritten Quartal im Rücken erwarten wir für das
Gesamtjahr 2019 ein gegenüber dem Vorjahr stabiles Umsatzvolumen in
Höhe von fast 4 Mio. Quadratmetern. Damit läge der der 2019 Umsatz
immer noch um rund fünf Prozent über dem Fünfjahresschnitt.
Gleichwohl dürfte der Ausblick für 2020 etwas getrübter ausfallen,
sollten sich die schlechten konjunkturellen Daten weiter
verfestigen", so Timo Tschammler.

Derzeit überlagern sich mehrere Effekte/Trends am
Büroimmobilienmarkt mit jeweils verschiedenen Einflüssen auf den
Flächenumsatz. Erstens, die starke konjunkturelle Entwicklung der
letzten Jahre bedeutet für viele Nutzer immer noch Expansion und
Flächenaufbau (Wachstum des Flächenumsatz). Zweitens, die sich nun
abkühlende Konjunktur wird ausgehend von der Industrie ihre
Auswirkungen auch auf den Dienstleistungssektor ausüben (abflauendes
Wachstum bis hin zur abflauenden Nachfrage). Und drittens, die gerade
in den Toplagen vorherrschenden Flächenengpässe entziehen der
Nachfrage das Potenzial für Flächenumsatz.

Eines in diesem Mix derzeit stark diskutiertes Thema ist die
Entwicklung der Betreiber für flexible Büroflächenkonzepte. Die
Expansion von Flexible Office Space-Betreibern war in den drei
vergangenen Jahren exorbitant. Auch in den ersten drei Quartalen hat
das Wachstum in den Big 7 angehalten: rund 190.000m² wurden neu
angemietet, davon allein über 70.000 m² in Berlin. Damit ist in der
Hauptstadt bereits fast die Größenordnung des gesamten Vorjahres
erreicht. In Frankfurt, Düsseldorf und München wurden jeweils rund
30.000 m² registriert. Größter Abschluss im dritten Quartal war
WeWork mit 20.000 m² in Düsseldorf, JLL hatte den Mietvertrag
vermittelt. Für das Gesamtjahr 2019 werden insgesamt bis zu 250.000
m² erwartet.

Leerstand sinkt weiter

Das kurzfristige Büroflächenangebot geht weiter zurück. Insgesamt
stehen den flächensuchenden Unternehmen in den Big 7 nur noch 3 Mio.
m² zur Verfügung. Vor nur fünf Quartalen waren es eine Million
Quadratmeter mehr. Der Rückgang ist allerdings nicht mehr so stark
wie in den Vorquartalen. Wurde der Leerstand in den vergangenen vier
Quartalen um durchschnittlich 250.000 m² pro Quartal abgebaut, waren
es in den Monaten Juli bis Ende September nur noch 25.000 m². Den
stärksten Rückgang der Leerstandsquote zum Vorquartal gab es in
Düsseldorf und in Hamburg mit jeweils -0,3 Prozentpunkte auf 550.000
m² bzw. 472.000 m². Bei Ausdehnung des Betrachtungszeitraumes auf ein
Jahr zeigen alle sieben Märkte einen Rückgang des Leerstands zwischen
sechs Prozent (Stuttgart auf 189.000 m²) und 31 Prozent (Köln auf
185.000 m²). In Berlin wurde zum Ende des dritten Quartals erneut die
Zwei-Prozent-Marke unterschritten (1,9 % auf 396.000 m²). Die
höchsten Leerstandsquoten finden sich nach wie vor in Düsseldorf und
Frankfurt (696.000 m²) mit jeweils sechs Prozent. "Angesichts der
extremen Knappheit in manch anderen Hochburgen erscheinen diese
Quoten mittlerweile nicht mehr als Malus, bedeuten sie doch eine
gewisse Flächenauswahl für die Nutzer", so Helge Scheunemann.

Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notiert Ende
September bei knapp 3,2 Prozent und damit 0,7 Prozentpunkte unter dem
Vorjahresquartal. Bis Ende des Jahres werden die Leerstandsquoten
nochmals leicht nachgeben auf eine durchschnittliche Leerstandsquote
von 3,1 Prozent. Trotz der anziehenden Neubautätigkeit ist laut
Scheunemann auch für 2020 noch keine Trendwende in Sicht.

Das Bauvolumen bleibt über der 4-Mio.-m²-Marke

Es tut sich (endlich) was an der Neubaufront: In den ersten drei
Quartalen 2019 wurden in den Big 7 insgesamt 800.000 m²
fertiggestellt. Das sind 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Bis Jahresende werden weitere 440.000 m² erwartet, allerdings sind
davon derzeit bereits 85% vermietet oder an Eigennutzer verkauft.
Auch wenn das Gesamtvolumen mit 1,24 Mio. m² das höchste seit 2009
ist: der Markt könnte derzeit durchaus noch mehr vertragen.

Im kommenden Jahr werden Bürofertigstellungen in den Big 7 mit
einem Volumen von über 1,9 Mio. m² erwartet. Davon sind aus aktueller
Sicht noch ein Drittel verfügbar - in Stuttgart und Hamburg
allerdings nur noch 15 Prozent bzw. 17 Prozent. München (370.000 m²)
und Berlin (260.000 m²) zeigen sich am "entwicklungsstärksten". In
diesen beiden sehr nachfragestarken Märkten liegt demnach der Anteil
der noch freien Flächen an den Projektentwicklungen nur zwischen 11
Prozent in der Hauptstadt und 14 Prozent in der bayerischen
Metropole.

Mit 4,3 Mio. m² bewegt sich das gesamte, derzeit im Bau
befindliche Bürovolumen auf einem hohen Niveau. Das gilt insbesondere
für Berlin (1,5 Mio. m² im Bau) und München (865.000 m² im Bau).
"Beides sind Märkte mit sehr geringen Leerständen, so dass wir kein
Überangebot erwarten", sagt Helge Scheunemann. Und Scheunemann
ergänzt: "Die Leerstände dürften insbesondere ab 2021/2022 wieder
zulegen und damit den Nutzern mehr Wahlmöglichkeiten bieten. Aus
deren Sicht insofern eine positive Entwicklung."

Mietpreise ziehen weiter an - Köln mit signifikantem Anstieg

Die Mietpreise kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Ende
des dritten Quartals 2019 verzeichnen alle Big 7 Märkte gegenüber dem
Vergleichszeitraum des Vorjahres einen Anstieg der Spitzenmieten (von
Düsseldorf 1,8 % bis Köln 13 %). Der JLL-Spitzenmietpreisindex (als
Mittelwert der Spitzenmieten in den Big 7) ist im Jahresvergleich (Q3
2018) um 6,8 Prozent gestiegen und notiert aktuell bei 216 Punkten,
dem höchsten Wert seit 1992. Bis Ende des Jahres wird ein weiterer
Anstieg erwartet: ein Plus von 6,6 Prozent könnte notiert werden.
"Auch für 2020 rechnen wir mit weiter steigenden Mietpreisen. In der
Aggregation über alle sieben Hochburgen sollte sich dieses Wachstum
allerdings auf dann rund zwei Prozent deutlich abschwächen. Abseits
der Spitzenlagen werden allerdings auch im letzten Quartal 2019 und
im nächsten Jahr teilweise deutlich höhere Wachstumsraten erreicht
werden", so Timo Tschammler.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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