Gewerblicher Investmentumsatz von gut 24,4 Mrd. EUR - neuer Rekord bei Single Deals

Frankfurt/Main (ots) - Im ersten Halbjahr 2019 wurden bundesweit
über 24,4 Mrd. EUR in Gewerbeimmobilien investiert. Damit liegt das
Ergebnis nur gut 6 % unter dem sehr guten Vorjahresresultat und
stellt den dritthöchsten Umsatz der letzten zwölf Jahre dar. Rechnet
man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu,
die sich auf gut 7 Mrd. EUR belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz
von über 31,4 Mrd. EUR. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real
Estate.

"Die Investmentmärkte trotzen einer ganzen Reihe von potenziellen
Störfaktoren und sind weiterhin von einer starken nationalen und
internationalen Nachfrage geprägt. Diese auf den ersten Blick
vielleicht etwas überraschende Situation macht rational durchaus
Sinn", sagt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland. "Gerade in einer Welt mit zunehmenden ökonomischen und
vor allem auch politischen Unsicherheiten stellen Immobilien trotz
der mittlerweile hohen Preisniveaus eine der renditestärksten, am
wenigsten schwankungsanfälligen und damit sichersten Assetklassen
dar. Dies gilt insbesondere in einer insgesamt stabilen und gesunden
Volkswirtschaft wie Deutschland. Gerade für institutionelle
Core-Anleger, für die starke Wertveränderungen ihrer Anlagen
gravierende Auswirkungen haben können, stehen Immobilieninvestitionen
nicht nur weiter im Blickpunkt, sondern gewinnen sogar noch an
Bedeutung. Gestützt wird das ohnehin große Interesse der Anleger
natürlich durch die unverändert guten Finanzierungsbedingungen, an
denen sich aufgrund der aktuell schwächelnden europa- und weltweiten
Konjunktur auch mittelfristig kaum etwas ändern dürfte. Hinzu kommt,
dass sichere Alternativanlagen wie AAA-Staatsanleihen vielfach wieder
im negativen Bereich notieren. Gleichzeitig ist die weitere
Entwicklung der Aktienmärkte nur schwer vorherzusagen und hängt von
vielen offenen Fragen ab, zum Beispiel ob der Zollstreit zwischen den
USA und China sowie den USA und Europa gelöst werden kann, ob der
Brexit mit oder ohne Austrittsvertrag umgesetzt wird und ob es eine
Eskalation im Nahen Osten geben wird oder nicht. Für Investoren, die
eine vergleichsweise auskömmliche Rendite bei kalkulierbarem
Risikoprofil anstreben, geht vor diesem Hintergrund weiterhin kein
Weg an Immobilien vorbei."

Wie stark die Nachfrage nach wie vor ist, wird dadurch
unterstrichen, dass die erst 2018 aufgestellte Bestmarke mit Single
Deals noch einmal übertroffen wurde. Insgesamt wurden gut 20,1 Mrd.
EUR in Einzelobjekte investiert, deren Anteil am Gesamtergebnis sich
damit auf rund 82 % beläuft. Der Portfolioumsatz fällt dagegen mit
4,3 Mrd. EUR rund 29 % niedriger aus als im Vorjahr - dies ist das
geringste Volumen der letzten sechs Jahre. Hieraus lässt sich aber
nicht ableiten, dass die Käufer kein Interesse an Paketverkäufen
haben. Verantwortlich sind vielmehr zwei Aspekte: Erstens ein viel zu
geringes Angebot an großvolumigen Portfolios und zweitens die
Tatsache, dass, anders als in den Jahren vor der Finanzkrise, keine
Portfoliobereinigungen stattfinden, bei denen schwierige Objekte zu
Paketen geschnürt auf den Markt gebracht werden. Auch dies spricht
dafür, dass die Investmentmärkte nach wie vor durch ein hohes Maß an
Rationalität gekennzeichnet sind.

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens waren auch im zweiten
Quartal keine gravierenden Verschiebungen zu beobachten. Angeführt
wird die Rangliste im ersten Halbjahr unverändert von Büroimmobilien:
Mit gut 11,5 Mrd. EUR stellen sie erneut fast die Hälfte (47 %) des
Umsatzes. Davon entfallen lediglich gut 230 Mio. EUR auf
Paketverkäufe. Dieser Wert wird sich im zweiten Halbjahr aufgrund
einiger großer im Markt befindlicher Transaktionen aber spürbar
erhöhen. Auf dem zweiten Platz finden sich Einzelhandelsobjekte mit
5,4 Mrd. EUR (22 %), wobei die vollständige Übernahme der
Warenhauskette Galeria Karstadt Kaufhof durch Signa überproportional
zu Buche schlägt. Vervollständigt wird das Führungstrio von
Logistikimmobilien, die für knapp 2,67 Mrd. EUR (11 %) verantwortlich
zeichnen. Mit gut einer Mrd. EUR weisen sie, ähnlich wie der
Einzelhandel, einen vergleichsweise hohen Portfolioanteil auf. Hotels
steuern fast 7 % (1,63 Mrd. EUR) zum Ergebnis bei und haben sich
damit auf dem deutlich höheren Niveau der letzten Jahre stabilisiert.
Auf das an Bedeutung gewinnende Segment der Healthcare-Immobilien
entfallen in den ersten sechs Monaten 951 Mio. EUR (4 % vom
Gesamtumsatz). Insgesamt lässt sich festhalten, dass die
Marktsituation in mehreren Assetklassen weiter durch ein zu geringes
Angebot geprägt ist, sodass die prinzipiell vorhandene Nachfrage
nicht vollständig bedient werden kann.

Der Anteil ausländischer Investoren ist im zweiten Quartal zwar
etwas gestiegen, liegt im langjährigen Vergleich mit knapp 39 % aber
immer noch auf einem relativ niedrigen Niveau. Ausschlaggebend für
diese Situation ist das verhältnismäßig geringe Transaktionsvolumen
mit Portfolios, da ausländische Anleger in diesem Marktsegment
traditionell überproportional beteiligt sind. Absolut betrachtet
haben sie mit rund 9,4 Mrd. EUR im ersten Halbjahr aber rund ein
Viertel mehr investiert als im Schnitt der letzten zehn Jahre. Auch
dies kann als Indiz dafür gewertet werden, dass das grundsätzliche
Interesse ungebrochen hoch ist, sobald ein für sie passendes Produkt
am Markt ist. Am aktivsten waren europäische Käufer, die knapp ein
Viertel zum Umsatz beisteuern, gefolgt von nordamerikanischen
Anlegern, die auf gut 8 % kommen. Investoren aus Asien (3 %) und
Nahost (2 %) bleiben hinter ihren Ergebnissen aus den Vorjahren
zurück. Auch hier spiegelt sich das zu geringe Produktangebot gerade
im Portfoliobereich wider. Prinzipiell ist aber davon auszugehen,
dass der Anteil ausländischer Käufer wieder etwas steigen wird. Ein
Grund dafür ist, dass sie zunehmend auch im hochpreisigen
Premiumsegment als Wettbewerber für institutionelle deutsche
Core-Investoren auftreten. Während letztere vor allem an sicheren
Cashflows interessiert sind und deshalb auch hohe Preise akzeptieren,
stehen für ausländische Investoren stärker Wertsteigerungspotenziale
im Zusammenhang mit den weiter steigenden Mieten an den
Top-Standorten im Vordergrund.

"Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben wesentlich zum sehr guten
Investmentumsatz beigetragen. Auch wenn sie die im vergangenen Jahr
aufgestellte außergewöhnliche Bestmarke um 13 % verfehlt haben,
bedeuten 13,8 Mrd. EUR immer noch das zweitbeste Transaktionsvolumen
der letzten zehn Jahre. Bemerkenswert ist vor allem die Entwicklung
Berlins: Mit gut 5,2 Mrd. EUR wurde ein neuer Rekord aufgestellt, der
rund zwei Drittel über der erst 2018 erzielten bisherigen Rekordmarke
liegt. Noch nie wurde in den ersten sechs Monaten in einer deutschen
Stadt ein vergleichbarer Umsatz registriert. Verantwortlich hierfür
sind vor allem auch eine Vielzahl großvolumiger Deals. Bereits im
ersten Halbjahr konnten 16 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich
erfasst werden", betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real
Estate Deutschland. Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt mit gut 2,3
Mrd. EUR. Da die Bankenmetropole letztes Jahr von vielen Großdeals
profitiert hatte, liegt das Ergebnis erwartungsgemäß rund ein Drittel
niedriger, trotzdem wird der langjährige Durchschnitt deutlich
übertroffen. Ähnlich stellt sich die Situation in München dar, wo
knapp 2,2 Mrd. EUR erzielt wurden, was im bundesweiten Vergleich Rang
3 entspricht. Das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten verzeichnet
Düsseldorf mit knapp 1,2 Mrd. EUR, wenngleich auch hier der im
Vorjahr aufgestellte Rekord um 16 % unterschritten wurde. Den
stärksten Rückgang weist Hamburg auf, wo sich das Volumen mit gut 1,1
Mrd. EUR fast halbiert hat. Die Hansestadt litt besonders unter einem
zu geringen Angebot größerer Core-Objekte. Anders sieht es in
Stuttgart aus, wo 977 Mio. EUR (+13 %) einen neuen Umsatzrekord
bedeuten, und auch Köln konnte um 11 % auf 781 Mio. EUR zulegen. Die
Domstadt markiert das drittbeste im ersten Halbjahr jemals
registrierte Resultat.

"Die Preisniveaus haben sich im zweiten Quartal überwiegend stabil
gezeigt. Nur in Hamburg ist die Spitzenrendite für Büroobjekte noch
einmal um 10 Basispunkte auf 2,95 % gefallen und liegt damit jetzt
auf dem gleichen Niveau wie in Frankfurt. Teuerster Standort bleibt
nach wie vor Berlin mit einer Netto-Anfangsrendite von 2,70 %,
gefolgt von München mit 2,80 %. Außerhalb der vier absoluten
Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, notieren sie
weiterhin bei 3,10 %. Die Tatsache, dass sie im ersten Halbjahr in
insgesamt vier Städten nochmal nachgegeben haben, unterstreicht den
anhaltend starken Wettbewerb der Investoren um Premiumobjekte",
ergänzt Marcus Zorn.

"Auch für das zweite Halbjahr gehen wir von einer starken
Nachfrage und einer dynamischen Entwicklung der Investmentmärkte aus,
die durch unterschiedliche Faktoren positiv beeinflusst werden. Auf
der einen Seite ist dies das voraussichtlich noch länger sehr
günstige Finanzierungsumfeld bei gleichzeitig äußerst begrenzten
alternativen Anlagemöglichkeiten mit vergleichbaren
Renditeaussichten. Andererseits aber auch der anhaltende Rückenwind
seitens der Nutzermärkte. Im ersten Halbjahr stieg beispielsweise der
Büroflächenumsatz auf eine neue Bestmarke, und gleichzeitig zogen die
Mieten auf breiter Front an. Aus Investorensicht sind
Immobilien-Investments damit weiterhin sehr attraktiv und auch die
relativ hohen Preise gerechtfertigt. Darüber hinaus ist zu
berücksichtigen, dass der in den ersten sechs Monaten noch relativ
verhaltende Portfolioumsatz im zweiten Halbjahr spürbar anziehen
wird, da sich eine Reihe großvolumiger Pakete im Markt befinden.
Zusammen mit einem unvermindert lebhaften Transaktionsgeschehen mit
Einzelobjekten ist damit auch für das Gesamtjahr von einem sehr hohen
Investmentumsatz auszugehen, der die 50-Mrd.-EUR-Schwelle deutlich
übertreffen sollte. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht
auszuschließen, dass die Renditen im Einzelfall noch einmal leicht
nachgeben könnten", fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

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