Deutscher Investmentmarkt für Wohnportfolios 2016: Auch ohne Megadeals überdurchschnittliches Transaktionsvolumen - Jede vierte Transaktion eine Projektentwicklung

Frankfurt (ots) - Immerhin auf das Treppchen der
Fünfjahres-Statistik hat es der deutsche Investmentmarkt für
Wohnportfolios 2016 nach Informationen von JLL geschafft. Nach dem
vom Fusionsfieber getriebenen Rekordjahr 2015 (25 Mrd. Euro) mit der
Megaübernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington (zu Vonovia)
und weiteren Übernahmen war bereits am Ende des ersten Quartals klar,
dass 2016 mangels Megafusionen bei weitem nicht an 2015 heranreichen
kann. JLL hatte mit einem Volumen zwischen 13 und 15 Mrd. Euro
gerechnet, einem erneut überdurchschnittlich guten
Transaktionsresultat. Das konnte auch realisiert werden. Letztlich
schlugen 13,7 Mrd. Euro bei knapp 400 Transaktionen (2015: 460) zu
Buche bei allerdings eher bescheidenen 137.000 Wohneinheiten, am
unteren Ende der Skala der letzten Jahre. Lediglich zwei
Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von mehr als 500 Mio.
Euro haben die Bilanz geschönt, mit einem freilich deutlich
geringeren Anteil am Gesamtergebnis (20 %) als ein Jahr zuvor, als
sechs Transaktionen in dieser Größenkategorie für mehr als die Hälfte
des damaligen Investmentvolumens standen. Vertragsabschlüsse mit
jeweils unter 500 Mio. Euro summierten sich auf fast 11 Mrd. Euro und
lagen damit nur unwesentlich unterhalb des Vorjahreswertes (11,6 Mrd.
Euro).

Die wenigen Großtransaktionen, zuletzt die Übernahme der
Kontrollmehrheit der Conwert SE durch die Vonovia SE, wirkt sich auch
auf die Struktur der gehandelten Investments aus. Während die
durchschnittlich gehandelte Portfoliogröße auf etwa 360 Wohnungen
zurückgegangen ist, dem drittniedrigsten Wert seit 2006, hat der
durchschnittliche Preis pro Wohneinheit mittlerweile zugelegt und
sich bei um die 100.000 Euro pro Wohnung eingependelt (2006: 46.000
Euro). Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind die Verkäufe von
Portfolios, deren Wohneinheiten nach Lage und Baualter höherwertig
sind und damit auch die Preisgestaltung beeinflussen. Hinzu kommen
Verkäufe zahlreicher teurerer Projektentwicklungen in Kombination mit
dem beschleunigten Preisanstieg in den Metropolen. Das Volumen der
Forward Deals habe 2016 erstmals die 3 Mrd. Euro-Marke überschritten,
mehr als jede vierte Transaktion sei eine Projektentwicklung gewesen.

Durch Verkäufe von Projektentwicklungen ist in die Geldbörse der
Entwickler mit fast 4 Mrd. Euro 2016 das meiste Kapital geflossen.
Darüber hinaus haben aber auch Privatinvestoren die steigenden Preise
genutzt und für 840 Mio. Euro mehr verkauft als gekauft.

Auf der Käuferseite standen die deutschen Spezialfonds mit 2,6
Mrd. Euro Vermögensaufbau auf Platz eins. Diese Fonds sind die
Haupterwerber von Projektentwicklungen, gespeist durch Kapital von
Pensionskassen, Versicherungen oder anderen indirekt investierenden
Gesellschaften. Die jahrelang agilsten Aktiengesellschaften
investierten netto lediglich 1,6 Mrd. Euro in Wohnimmobilien, sehr
wenig verglichen mit den letzten fünf Jahren, als im Mittel mehr als
5,5 Mrd. Euro pro Jahr aufgebaut wurden. Ursache dafür sind zum einen
die Bereinigung der in der Vergangenheit angekauften Portfolios, zum
anderen aber die fehlenden handelbaren Großportfolios, die zum
weiteren Wachstum beitragen könnten.

Mit etwa 2,9 Mrd. Euro ist Berlin traditionell auch die Hauptstadt
des Transaktionsmarktes für Wohnimmobilien. Mehr als ein Fünftel
aller gewerblichen Wohntransaktionen in Deutschland fand hier statt.
Auch ein Rückgang des Transaktionsvolumens von fast 60 % gegenüber
dem Vorjahr konnte den Spitzenrang nicht gefährden. Bemerkenswert
ist, dass fast 40 % des Trankaktionsvolumens in der Hauptstadt von
Investoren aus dem Ausland getätigt werden. Frankfurt mit 790 Mio.
Euro und einem Plus von fast 3 % als Zweitplatzierter ist zwar
deutlich weniger international ausgerichtet, dafür aber die Kapitale
der Projektentwicklungen. 90 % des gesamten Transaktionsvolumens in
der Stadt entfallen auf Forward Deals. Die Hansestadt Hamburg muss
sich 2016 mit dem dritten Platz begnügen. Hier wurden etwa 640 Mio.
Euro investiert, entsprechend einem Jahresrückgang von etwas mehr als
einem Viertel.

Auf mehr als 10 Länder entfiel mehr als ein Viertel des in
Deutschland investierten Kapitals (2015: 15%), erstmals angeführt von
China. Mit fast 1,2 Mrd. Euro wurde über einen Fonds das deutsche
Wohnimmobilienportfolio der australischen BGP Investments erworben.
Großbritannien mit etwas mehr als 430 Mio. Euro und Israel mit ca.
400 Mio. Euro folgen auf den Plätzen. Ob die gestiegenen
internationalen Aktivitäten ihre Ursachen in der derzeit unsichereren
Großwetterlage haben mit einem vermeintlichen oder tatsächlichen Safe
Haven Deutschland - oder die deutschen Wohnimmobilienpreise immer
noch als unterbewertet gesehen werden, lässt sich nicht eindeutig
schlussfolgern. Fakt sei, dass Deutschland auch 2017 auf der
Prioritätenliste internationaler Investoren weit oben stehe. Das
Wachstum der Städte, die nach wie vor hohe Migration, die gesunde
Wirtschaftsstruktur und der steigende Wohlstand führen zu einer
steigenden Nachfrage nach Wohnungen. Das Neubauvolumen ist zuletzt
zwar gestiegen, hält aber mit der Nachfrage insbesondere in den
Großstädten nach wie vor nicht Schritt. Bei weiter niedrigen
Leitzinsen im Euroraum stellen Wohninvestments eine stabile
Alternative zu Staatsanleihen dar. Ausländisches Kapital insbesondere
aus Asien suche darüber hinaus rentable und risikoarme Anlagen mit
Wertsteigerungspotenzial. Auch die politischen Diskussionen um
Wohnpreise und die Mietpreisbremse haben die Nachfrage nach dem
Investitionsprodukt Wohnimmobilien letztlich nicht gebremst.
Limitierend wirkt hingegen nach wie vor die Verfügbarkeit von
Produkten. Fast alle Großportfolios haben in den letzten Jahren die
Eigentümer gewechselt. Projektentwicklungen und
Portfoliobereinigungen können diese Lücke nicht schließen. Sollte
keine Großfusion von Wohnungsbestandshaltern stattfinden, wie
gelegentlich diskutiert wird, wird sich das Transaktionsvolumen 2017
bei etwa 10-12 Mrd. Euro einpendeln.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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