JLL: Der Höhenflug auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hält auch zur Jahresmitte 2015 an

Frankfurt (ots) - Nervosität und Volatilität. Zwei Phänomene, die
die Finanzmärkte in den letzten Wochen begleiteten und dominierten.
Neben dem politischen Hin und Her um Griechenland und den damit
verbundenen, nach wie vor ungewissen Konsequenzen für die Wirtschaft
der Eurozone, machte Anlegern insbesondere die scharfe und so nicht
erwartete Korrektur am Anleihemarkt zu schaffen. Innerhalb kürzester
Zeit stiegen Bundesanleihen im Juni von nahe Null auf fast 1% an.
Auch hier hat die Schwankungsanfälligkeit deutlich zugenommen. Und
als sei das noch nicht genug an Unsicherheiten, kommt noch die
Ungewissheit über das Wann und Wie der anstehenden Leitzinserhöhung
in den USA hinzu. Das alles belastet die Stimmung auf den
Finanzmärkten. Auch auf dem Immobilienmarkt? Nein. Scheinbar
unbeeindruckt von den globalen und finanzpolitischen Turbulenzen
stehen die Ampeln für den deutschen Investmentmarkt nach wie vor auf
grün.

"Die anstehende Erhöhung der Zinsen in den USA wird zwar das Ende
der globalen Null-Zinspolitik einläuten, dürfte unserer Meinung nach
aber nicht zu einem Abflauen der Investorennachfrage für hiesige
Gewerbeimmobilien führen", so Dr. Frank Pörschke, bei JLL CEO
Germany. Und weiter: "Gleichwohl haben die Anleihemärkte der letzten
Wochen gezeigt, dass die Volatilität an den Finanzmärkten stärker
geworden ist. Für die im Vergleich zu anderen Produkten trägen
Investmentmärkte hat aber auch dies zunächst keine konkreten
Auswirkungen, einzig die Finanzierungs- und Kreditkonditionen könnten
selektiv in den Sog dieser Volatilitäten geraten."

Das massive Anleiheankaufsprogramm der Europäischen Zentralbank
scheint aber mittlerweile seine Wirkung zu entfalten. Mit diesem
Programm gehen moderat ansteigende Verbraucherpreise einher und die
Zinswende scheint damit eingeläutet. Dies wird allerdings ein langer
Prozess werden und in mehreren Schritten erfolgen, so dass zumindest
in den nächsten zwei Jahren das Zinsniveau niedrig bleiben wird. Der
Kapitalfluss in Richtung der Assetklasse Immobilie wird also nicht
abnehmen. Pörschke kommentiert: "Die hohe Liquidität wird auch für
den Rest des Jahres bestehen bleiben. Der im Wechselkurs zum Dollar
schwache Euro treibt nach wie vor Kapital aus dem Dollarraum nach
Deutschland. Hinzu kommt das ungebrochene Interesse asiatischer
Investoren, so dass die Herausforderung im aktuellen deutlich
nachfragedominierten Marktumfeld darin liegt, geeignete und
risikoadäquate Produkte zu identifizieren."

Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany
ergänzt: "Neben Zinswende und Grexit war der mögliche EU-Austritt
Großbritanniens ein diskutiertes Thema im abgelaufenen Quartal. Hier
vermuten wir, dass die Verunsicherung im Vorfeld eines solchen
Referendums groß sein dürfte und die Auswirkungen auf den Finanzplatz
London sehr drastisch werden könnten. Bei einem "Brexit" könnten
Paris und auch Frankfurt (als derzeit stärkste Finanzplätze auf dem
europäischen Kontinent) von einer Schwächung Londons profitieren,
d.h. auch die Büroflächennachfrage durch Verlagerungstendenzen von
Unternehmen aus der Finanzbranche würde zunehmen." Und weiter: "Die
direkten Auswirkungen auf den deutschen Investmentmarkt wären im Fall
der Fälle sogar eher positiv: Wenn im Falle eines "Brexit" viele
internationale Investoren London meiden und sich mehr in Richtung
Kontinent orientieren, dürfte das der Immobilieninvestmentnachfrage
in Deutschland Vorschub leisten."

Transaktionsvolumen doppelt so hoch wie der Halbjahresschnitt 2010
-2014

Weder Grexit, möglicher Brexit noch steigende Zinsen haben aber
bisher spürbar negativen Einfluss auf die Nachfrage nach Immobilien
gezeitigt. Im Gegenteil: Das anhaltend hohe Interesse nach
gewerblichen Immobilien schlägt sich zum Halbjahr deutlich in der
Statistik nieder. Mit einem Halbjahres-Transaktionsvolumen von
insgesamt 24 Mrd. Euro konnte nochmals ein Plus von 42 % gegenüber
dem Vorjahreszeitraum erzielt werden. Der Fünfjahresschnitt von 12
Mrd. Euro (bezogen auf das Halbjahresergebnis) hat sich verdoppelt.
Allein das zweite Quartal trug mit 14,5 Mrd. Euro rund 60 % zum
Sechs-Monatsergebnis bei. In der historischen Betrachtung fiel nur
das zweite Quartal in 2007 höher aus, das mit einem Allzeithoch von
knapp 55 Mrd. Euro endete.

Gepusht wurde das Ergebnis der letzten drei Monate u.a. durch den
Verkauf von 43 Kaufhof-Warenhäusern für 2,4 Mrd. Euro. Diese
Transaktion ist die drittgrößte seit 2006. Fünf weitere Transaktionen
zwischen April und Ende Juni mit einem Volumen von jeweils über 300
Mio. Euro summieren sich auf weitere 2,6 Mrd. Euro und belegen
eindrucksvoll die These: "Big is beautiful". Sehr viel Kapital bleibt
weiter auf der Suche nach attraktiven Anlagemöglichkeiten, und gerade
institutionelle Investoren suchen im Zuge ihres Ausbaus der eigenen
Immobilienbestände nach großvolumigen Anlageoptionen.

"In der deutschlandweiten Gesamtbetrachtung über alle
Größenvolumina hinweg ist bereits jetzt eingetreten, was wir im
ersten Quartal prognostiziert hatten: Zahlreiche im Markt gehandelte
Portfolios wurden jetzt abgeschlossen", so Helge Scheunemann, bei JLL
Head of Research Germany. Dementsprechend sei der Anteil von
Portfolios im ersten Halbjahr auf 37 % (8,9 Mrd. Euro) gestiegen, das
Plus gegenüber dem Vorjahr bewege sich bei 44 % und damit leicht über
dem der Einzeltransaktionen (+41% auf aktuell 15,1 Mrd. Euro). Bei
Portfoliotransaktionen sind derzeit zwei Trends zu beobachten: bei
Immobilien-Paketen mit etwas schlechterer Objekt- oder
Standortqualität sind keine Preisübertreibungen zu beobachten. Auf
der anderen Seite ist allerdings ein Preisaufschlag umso
wahrscheinlicher, je besser die Portfolios hinsichtlich ihrer
Qualitätsaspekte sind. "Diese Trends werden auch in der zweiten
Jahreshälfte anhalten. Insofern rechnen wir auch für das zweite
Halbjahr mit einem dynamischen Investmentmarkt, der das
Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2015 auf ein Niveau jenseits
der 45 Mrd. Euro hieven wird", so Timo Tschammler.

Wachablösung bei den Assetklassen: Einzelhandel knapp vor Büro

Der höchste Anteil am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen entfällt
nicht mehr wie in den vergangenen Quartalen auf Büroimmobilien. Unter
anderem dank der zwei Milliarden-Deals im ersten Halbjahr (Kaufhof
und der Verkauf von vier Shopping Centern von Corio an Klepierre im
ersten Quartal) hat sich der Anteil der Einzelhandelsimmobilien auf
39 % (9,4 Mrd. Euro) signifikant erhöht und damit Büroimmobilien
knapp geschlagen (38 %). Auch Lager-/Logistikimmobilien sind nach wie
vor im Fokus der Investoren und erreichten ein Transaktionsvolumen
von knapp 1,7 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 7 %.

Berlin behauptet sich als Nummer 1 unter den Hochburgen

Die Musik spielt nach wie vor in den Immobilienhochburgen. So
könnte man die geographische Analyse des Transaktionsvolumens
zusammenfassen. Fast 13 Mrd. Euro wurden in den Big 7 zusammen
investiert. Das entspricht einem Anteil von knapp 54 %. Und trotz
allen Interessenbekundungen in Bezug auf B-Städte bzw. auf Standorte
außerhalb der Big 7: deren Anteil ist im Vergleich zum Vorjahr von 52
% auf 46 % sogar gesunken.

"Unter den Top 20 Einzeltransaktionen des ersten Halbjahres
befinden sich lediglich vier in Städten außerhalb der Big 7.
Letztendlich ist dieses Ergebnis auch Resultat der nur
eingeschränkten Investitionsmöglichkeiten im großvolumigen Bereich
jenseits der 100 Mio. Euro in kleineren Märkten", so Scheunemann. Für
den weiteren Jahresverlauf dürfte sich der Anteil der Big 7
Hochburgen auf dem jetzigen Niveau stabilisieren.

Unter den Big 7 hat sich Berlin als Investmenthochburg Nummer eins
behauptet. Mehr als 3 Mrd. Euro wurden in der Hauptstadt investiert,
ein Plus von 158% gegenüber dem Vorjahr. München kommt auf knapp 2,9
Mrd. Euro, Frankfurt auf knapp 2,8 Mrd. Euro.

Anteil des ausländischen Kapitals wächst weiter

Ausländische Investoren sind weiterhin stark auf dem deutschen
Investmentmarkt vertreten. Bei den fünf größten Transaktionen des
ersten Halbjahres waren Käufer aus den USA, Großbritannien, Kanada
oder Frankreich beteiligt. Die größte Transaktion eines deutschen
Investors war der Erwerb des Frankfurter Eurotowers durch die IVG für
eine deutsche Pensionskasse für rund 480 Mio. Euro. In der
Gesamtbetrachtung entfielen rund 59 % des Transaktionsvolumens im
ersten Halbjahres auf ausländisches Kapital (rund 14 Mrd. Euro).
Damit hat sich der Anteil im Vergleich zum Vorjahr noch einmal
signifikant erhöht. Auffällig ist aber, dass nach wie vor das Gros
des ausländischen Kapitals aus etablierten Quellen stammt.
Aktivitäten von Chinesen oder anderen asiatischen Investoren sind
nach wie vor noch eher die Ausnahme denn die Regel.

Erstmals eine Big 7 Stadt mit einer Nettoanfangsrendite unter 4% -
Signifikanter Renditerückgang bei Logistikimmobilien

Im Zuge der anhaltend hohen Nachfrage bleibt der Druck auf die
Renditen bestehen oder anders formuliert: die Preise steigen weiter.
Zwar weichen Investoren vermehrt auf Objekte auch mit Leerstand oder
auf Objekte in anderen Lagen (meist innerhalb der Big 7) aus, ein
Ende des Renditedrucks bei Core-Immobilien würde derzeit aber nur
dadurch abgefedert, dass sich das Produktangebot deutlich ausweitet.
Dies ist aber aktuell nicht erkennbar.

Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen im Verlauf der
letzten drei Monate nochmals leicht reduziert. In der Aggregation
aller Big 7 sank der Durchschnittswert um weitere 7 Basispunkte auf
4,30 %. Der Rückgang betraf dabei nicht alle Märkte gleichermaßen:
Den stärksten Rückgang gab es in Berlin um 20 Basispunkte auf 4,30 %
und in München um 15 Basispunkte auf aktuell 3,85 %. Damit sank die
Netto-Anfangsrendite erstmals in einer der Big 7 auf unter 4 %. Auch
bei den anderen Assetklassen ergab sich aufgrund der großen Nachfrage
teilweise ein Rückgang der Anfangsrenditen. Auffällig dabei die große
Renditekompression bei Logistikimmobilien. Hier sank über die
Logistikregionen der sieben Hochburgen die Spitzenrendite im
Quartalsvergleich um 54 Basispunkte auf 5,52 % im Schnitt. Dieser
Sprung wird durch mehrere abgeschlossene Transaktionen belegt und ist
Ergebnis der Suche der Investoren nach einer attraktiven Rendite.
Denn im Vergleich zu Geschäftshäusern oder Büroimmobilien liegen die
Renditen dieser Assetklasse immer noch um ca. 120-160 Basispunkte
höher.

"Ein Ende der Preisrallye ist derzeit noch nicht abzusehen. Je
weiter die Renditen aber fallen, desto mehr gilt es für die
Investoren, die Zinsentwicklung im Blickfeld zu haben. Für den
weiteren Jahresverlauf ist hier kein klares Bild auszumachen, die
Finanzmärkte schwanken zwischen Zinsauftriebsfaktoren und einem
erneuten Run in sicherheitsbasierte Anlagen. Bei allen (berechtigten)
Befürchtungen vor einer Zinserhöhung darf nicht vergessen werden,
dass dies ein sehr langsamer Prozess sein wird und dass steigende
Zinsen ja gerade auch Ausdruck einer wirtschaftlichen Erholung sind.
Und wenn sich diese Erholung manifestiert, sollte sich dieses in Form
von steigenden Mieten dämpfend auf den befürchteten Renditeanstieg
auswirken", kommentiert Helge Scheunemann.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. + 49 (0) 69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com