Zwangsversteigerung - Schnäppchen und Risiko / Verbraucherrat Baurecht / Newsletter des Bauherren-Schutzbund e.V.

Berlin (ots) - Ein Schnäppchen - ein Haus aus einer
Zwangsversteigerung! 10 bis 30 Prozent günstiger als der Marktpreis!
Das Angebot ist verlockend. Doch diese Ersparnis wird mit hohem
Risiko erkauft.

Das Problem: Zwangsversteigerung bietet oft Undurchschaubares

Bundesweit wechseln jährlich rund 70.000 Immobilien durch
Zwangsversteigerung den Eigentümer. Objekte sind in Tageszeitungen,
im Aushang von Amtsgerichten und auf spezialisierten Internetseiten
zu finden. Interessenten sollten sich umfassend kundig machen. Beim
zuständigen Amtsgericht kann man die Versteigerungsakte mit
Eigentümern und Gläubigern einsehen. Dort sollten auch ein aktueller
Grundbuchauszug und ein Wertgutachten zu finden sein. Das Gutachten
eines Sachverständigen sollte den Verkehrswert unter Berücksichtigung
eventueller Baumängel ausweisen. Doch das muss nicht den wirklichen
Zustand der Immobilie widerspiegeln. Solche Gutachten werden zumeist
ohne Besichtigung des Objektes verfasst. Eine vertiefte Prüfung auf
Baumängel findet in der Regel nicht statt. Oft sind Gutachten älter,
weil sich Zwangsversteigerungsverfahren Monate bis Jahre hinziehen.

Worauf kommt es an

Man sollte ein möglichst klares Bild von der ins Auge gefassten
Immobilie gewinnen. Das ist nicht einfach. Denn ohne Zustimmung des
Eigentümers oder Mieters kann weder der vom Gericht bestellte
Gutachter noch ein Interessent das Zwangsversteigerungsobjekt
besichtigen. Oft bleiben für die Werthaltigkeit des Objektes wichtige
Fragen unbeantwortet: Altlasten, absackender Untergrund,
Feuchtigkeit, fehlende Baugenehmigung oder Erschließung, Lärm- und
Geruchsbelästigung, Umfeld. Häufig lässt sich nicht klären, welche
Bestandteile zur Immobilie gehören - Terrassen, Einbauküche,
Gartenhaus etc.

Unabdingbar: Alle Informationsmöglichkeiten ausschöpfen

Ist eine Besichtigung nicht möglich, sollte Kontakt zu Nachbarn
und bei Eigentumswohnungen zur Hausverwaltung aufgenommen werden.
Dort sind Informationen zum Zustand der Immobilie zu erhalten. Ratsam
ist, Gläubiger zu kontaktieren, die die Versteigerung betreiben.
Meist ist das die finanzierende Bank des Eigentümers. Dort liegen
häufig weitere Unterlagen über Zustand und Wert des Objektes vor.

Wichtig: Unabhängiger Sachverstand hilft

Alle Informationen richtig zu bewerten, ist für die meisten Käufer
ohne fachkundige Unterstützung unmöglich - vor allem, wenn ein Objekt
zu besichtigen ist. Die Begehung sollte gemeinsam mit einem
Sachverständigen, Architekt oder Bauingenieur erfolgen. Zur Prüfung
gehört auch die Einsichtnahme in das Grundbuch. Diese verschafft
Klarheit über die Belastungen, über Dauerwohnrechte oder Leitungs-
und Wegerechte Dritter. Bei Hausverwaltung und Kommune sollten
Erkundigungen über anstehende Baumaßnahmen eingeholt werden, zudem
beim Verwalter für Wohnungseigentumsanlagen Informationen zu
Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und
zu den Protokollen der Eigentümerversammlungen.

Fehler vermeiden: Limit setzen und Gebote gut platzieren

Zum Versteigerungstermin stellt der Rechtspfleger die Immobilie
vor. In der Bieterrunde können innerhalb von etwa 30 Minuten Angebote
abgegeben werden. Die Immobilie wird im ersten Termin nur
versteigert, wenn mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes geboten
werden. Gläubiger können sogar 70 Prozent für den Zuschlag verlangen.
Interessenten sollten Angebote bis zum Schluss der Runde aufheben und
zunächst die Versteigerung beobachten. Wichtig ist, sich ein
finanzielles Limit zu setzen, das keinesfalls überschritten werden
sollte. Erhält im ersten Termin kein Interessent den Zuschlag, wird
ein neuer bestimmt. Dort sind die Mindestwerte für den Zuschlag
aufgehoben.

Achtung: Oft langer Weg ins ersteigerte Objekt

Die Finanzierung muss zuvor geklärt sein. Denn mit dem Zuschlag
auf ein Gebot werden zehn Prozent des Verkehrswertes noch zum
Versteigerungstermin fällig - notfalls als Sicherheit über
Bankbürgschaften. Die Restsumme ist innerhalb von vier bis sechs
Wochen zu zahlen. Mit dem Zuschlag wird der Erwerber Eigentümer der
Immobilie. Nach Verteilung des Erlöses auf die Gläubiger, nach
Zahlung der Grundsteuer, der Eintragungsgebühr im Grundbuch und der
Zuschlagsgebühr beim Amtsgericht erfolgt der Eintrag ins Grundbuch.
Dennoch ist man damit noch nicht im Objekt. Häufig weigern sich
ehemalige Eigentümer oder Mieter auszuziehen. Deshalb sollte eine
längere Übergangsphase eingeplant werden.

BSB-Tipp von Andreas Schmidt, Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., Köln: Um Risiken beim
Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung zu minimieren, ist
die Unterstützung von Experten ratsam, wie sie der
Bauherren-Schutzbund bietet. So können BSB-Bauherrenberater helfen,
bei der Begehung eines Objektes dessen baulichen Zustand
einzuschätzen. Anwaltliche Beratung durch spezialisierte
Rechtsanwälte ist beispielsweise angezeigt, wenn sich nach Erwerb
einstige Eigentümer oder Mieter weigern, die Immobilie zu verlassen.
Dann müssen Fristen beachtet, Kündigungen ausgesprochen und notfalls
Räumungsverfahren durchgeführt werden.

Pressekontakt:
Bauherren-Schutzbund e.V.
Rainer Huhle
Kleine Alexanderstraße 9-10
10178 Berlin
Tel. (030)3128001
Fax (030)31507211
mailto: office@bsb-ev.de
www.bsb-ev.de