Wasser marsch! Wenn es Immobilienbesitzer mit dem feuchten Element zu tun bekommen (FOTO)

Berlin (ots) -

Ohne Wasser geht es nicht. Egal, ob zum Trinken, zum Kochen, zum
Wäschewaschen, zum Putzen oder zur Körperpflege - immer ist man als
Immobilienbesitzer auf Zugang zu Frischwasser angewiesen. Deswegen
wird von den Gerichten der Ausfall bzw. die Beeinträchtigung der
Wasserzufuhr als ein schwerwiegender Mangel bewertet. Umgekehrt kann
das Wasser aber auch enormen Schaden anrichten, zum Beispiel bei
einem Rohrleitungsbruch. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat
in seiner Extraausgabe Urteile gesammelt, in denen das Wasser eine
entscheidende Rolle spielt.

Eine Mieterin fühlte sich durch das Regenwasser gestört, das
gelegentlich von der Dachrinne und von einem höher gelegenen Balkon
auf ihren eigenen Balkon tropfte. Das hielt sie für eine solche
Einschränkung, dass sie die Monatsmiete um zehn Euro minderte. Das
Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 59 C 2601/05) sah hierin aber kein
nennenswertes Problem und verweigerte eine Mietminderung. Die einzige
Belästigung, dass das Regenwasser auf ihre eigenen Pflanzen tropfte
und damit für zu viel Feuchtigkeit sorgte, sei durch ein schlichtes
Verschieben der Blumenkästen zu beenden gewesen.

Wenn sich der Eigentümer einer Immobilie und der Wasserversorger
miteinander streiten, dann dürfen sie nicht den Mieter darunter
leiden lassen. Genau das drohte in einem Fall in Brandenburg. Eine
Familie mit vier minderjährigen Kindern hatte zwar die Betriebskosten
stets beglichen, doch der Eigentümer hatte das Geld nicht an den
Wasserversorger überwiesen. Dieser wollte daraufhin die Wasserzufuhr
sperren. Das Verwaltungsgericht Frankfurt/Oder (Aktenzeichen 5 L
264/09) stoppte das Vorhaben. Die Familie müsse weiterhin mit
Trinkwasser beliefert werden, denn bei einer Unterbrechung handle es
sich um einen schweren Eingriff in die körperliche Unversehrtheit.

Gelegentlich führen Baumängel dazu, dass ein Keller niemals so
richtig dicht wird. Das war bei einer Immobilie in Berlin der Fall.
Der Eigentümer musste das Wasser regelmäßig abpumpen lassen und legte
die Kosten dafür unter dem Stichwort "Entwässerung" auf die
Betriebskosten für die Mieter um. Das wollten sich die Betroffenen
nicht gefallen lassen. Das Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen
15b C 15/11) schloss sich dieser Meinung an. Dieses Abpumpen des
Wassers zähle zu den nicht umlagefähigen Aufwendungen, denn die
Ursache seien bauliche Mängel des Hauses. Es handle sich hier also um
eine Instandhaltungsarbeit.

Für einen der häufigsten Schadensfälle im Zusammenhang mit Wasser
ist die Waschmaschine verantwortlich. Wenn ihr Zuleitungsschlauch
platzt, dann werden schlimmstenfalls Tausende Liter von Wasser in die
Wohnung gepumpt. Bei einer Wohnungseigentümerin hatte sich in ihrer
Abwesenheit der Schlauch von der abgeschalteten Waschmaschine gelöst.
Weil der Wasserhahn nicht zugedreht war und es auch keinen Aquastop
gab, wurde die Immobilie "überflutet". Das Landgericht Osnabrück
(Aktenzeichen 9 O 762/10) entschied, dass die Wohngebäudeversicherung
nicht in vollem Umfang haften müsse. Die Frau habe grob fahrlässig
gehandelt. Wer beim Verlassen der Wohnung weder den Wasserhahn der
Waschmaschine schließe noch über eine Schutzvorrichtung wie Aquastop
verfüge, so hieß es im Urteil, der habe seine Sorgfaltspflichten in
erheblichem Maße verletzt. Wegen dieser groben Fahrlässigkeit müsse
die Versicherte eine Kürzung der Leistungen um 70 Prozent hinnehmen.

Auch wenn es einem Vermieter noch so riskant erscheint, dass seine
Mieter in der Immobilie eine Waschmaschine betreiben, so kann er es
im Regelfalle doch nicht untersagen. Der Einsatz von Haushaltsgeräten
gehört nämlich zum üblichen Gebrauch einer Wohnung. Das stellte das
Amtsgericht Eschweiler (Aktenzeichen 26 C 268/12) fest. Allerdings
dürfe der Eigentümer erwarten, dass die Waschmaschine gegen das
Auslaufen gesichert ist.

Ein Landwirt erlitt erhebliche Vermögensschäden, weil sein
Grundstück regelmäßig von Wassermassen überflutet wurde. Schuld daran
war ein Biber, der auf dem Grundstück des Nachbarn aktiv war und
einen Wasserzulauf staute. Daraufhin klagte der Landwirt auf
Schadenersatz gegen den Nachbarn, weil dieser nichts gegen den Biber
unternommen und sein Grundstück im natürlichen Zustand gelassen
hatte. Doch damit hatte er vor dem Oberlandesgericht Nürnberg
(Aktenzeichen 4 U 2123/13) keinen Erfolg. Die Richter wiesen darauf
hin, dass es sich hier um ein Naturereignis handle, welches niemand
zu verantworten habe.

Wann liegt eigentlich eine "Überschwemmung" im Sinne eines
Versicherungsfalles vor? Diese Frage musste in einem Zivilprozess
geklärt werden. Der Hintergrund: Auf dem Dach eines Anbaus einer
Immobilie hatte sich Schnee gesammelt. Als der Schnee taute, drang
das Wasser durch das Dach und richtete im darunter liegenden
Schlafzimmer großen Schaden an. Die Wohngebäudeversicherung bestritt,
dass es sich hier um eine Überschwemmung handle. Das Landgericht
Dortmund (Aktenzeichen 2 O 452/11) sah es ebenso. Der
Versicherungsvertrag spreche von einer "Überflutung des Grund und
Bodens". Davon könne hier nicht die Rede sein. Das hätte auch ein
Laie bei der genauen Lektüre erkennen können.

Ein Mieter hatte in seinem Kellerabteil diverse Kunstwerke
gelagert. Das hätte er besser nicht getan. Denn nach einer
Überflutung (wegen Rohrbruchs an der Anschlussstelle der Heizung)
wurden die vom Mieter selbst gefertigten Reliefs beschädigt. 141
Werke waren daraufhin unverkäuflich. Deswegen forderte der Mieter
Schadenersatz vom Eigentümer der Immobilie, weil der Wassereinbruch
in dessen Wirkungsbereich stattgefunden habe. Das Oberlandesgericht
Koblenz (Aktenzeichen 2 U 779/09) verwehrte dies. Auch das Argument,
der Eigentümer habe die Heizungsanlage zu lange nicht warten lassen,
überzeugte die Juristen nicht. Speziell dieser Schaden wäre auch
durch eine Wartung nicht festzustellen gewesen.

Wer sich einen eigenen Brunnen in seinem Garten zulegen will, der
muss dabei gewisse Vorsicht walten lassen. Denn schließlich ist es im
schlimmsten Falle möglich, dass das Grundwasser gefährdet wird. Das
Verwaltungsgericht Neustadt (Aktenzeichen 4 K 767/09.NW) entschied,
dass die Bohrung eines Gartenbrunnens regelmäßig der zuständigen
Wasserbehörde gemeldet werden müsse. Eine kostenpflichtige förmliche
Genehmigung des Vorhabens sei aber nur dann notwendig, wenn ein
konkreter Verdacht auf Beeinträchtigung des Grundwassers bestehe.

Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
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