Gekauft wie gesehen? - Wie sich Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie wirksam vor Haftungsrisiken schützen

Koblenz (ots) - Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs lässt
Verkäufer einer gebrauchten Immobilie aufhorchen. Der Fall macht die
Haftungsrisiken für Verkäufer deutlich und zeigt, wie wichtig es ist,
sich vor einer solchen Haftung effektiv zu schützen.

Im Fall einer geerbten Immobilie, die später verkauft wurde,
stellte sich heraus, dass das Haus schwammbefallen war. Die
Verkäuferin verlor infolge des Verkaufs ihr Eigentum und sollte
obendrein noch die Kosten der Mängelbeseitigung übernehmen, die weit
über den erhaltenen Kaufpreis hinausgingen. "Wenn die Verkäuferin
besser vorgesorgt hätte, wäre es dazu nicht gekommen", so Dr. Steffen
Breßler, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz.

"Der private Verkäufer einer gebrauchten Immobilie kann sich vor
solchen Haftungsfallen schützen." Er rät zunächst zu einem
Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. "Ein
umfassender Gewährleistungsausschluss ist beim Verkauf gebrauchter
Immobilien unter Verbrauchern üblich. Verkäufern ist anzuraten,
diesen Ausschluss auch nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst
keine Garantien zu geben. Welche Altimmobilie gibt es, die gänzlich
mangelfrei ist?"

Im entschiedenen Fall hatte eine Studentin ein Haus geerbt und für
260.000,- Euro verkauft. Der Käufer verlangte von der Studentin
635.000,- Euro für die Schwammsanierung. Während die Vorinstanz dem
Käufer dies zusprach, begrenzte der Bundesgerichtshof die Haftung der
Verkäuferin auf das doppelte der Wertminderung - in dem Fall
insgesamt 185.596,- Euro. Der Studentin verblieb letztlich noch ein
Drittel des ursprünglichen Kaufpreises.

Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 4. April 2014 (Az. V
ZR 275/12) die Grenzen der Haftung des Verkäufers einer gebrauchten
Immobilie abgesteckt. Danach haftet der Verkäufer grundsätzlich in
voller Höhe für die Kosten der Sanierung zur Mangelbeseitigung.
Grenze ist dabei jedoch die Unverhältnismäßigkeit. Diese kann
beispielsweise erreicht sein, so die Richter, wenn die
Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung
aufgrund des Mangels, oder die Reparatur mehr kostet, als das Haus im
mangelfreien Zustand überhaupt wert wäre.

Mit einem Gewährleistungsausschluss im Vertrag alleine kann sich
der Verkäufer noch nicht vollständig beruhigt zurücklehnen. Zum
Schutz des Käufers schuldet er darüber hinaus auch Aufklärung über
offenbarungspflichtige Mängel. "Die Rechtsprechung weitet die
Offenlegungspflichten des Verkäufers stetig aus", stellt Dr. Breßler
fest. Offen zu kommunizieren sind sachliche Mängel, wie z.B. eine
Überflutungsgefahr, verbaute Asbestmaterialien oder - wie in dem vom
Bundesgerichtshof entschiedenen Fall - Hausschwammbefall. Selbst über
eine vor Jahren erfolgreich durchgeführte Schwammsanierung muss der
Käufer informiert werden.

Ist dem Käufer der Mangel bekannt, entfallen seine diesbezüglichen
Gewährleistungsrechte. Kommt es später zum Streit, muss der Verkäufer
jedoch vor Gericht die Kenntnis des Käufers beweisen können. Ein
weiterer Baustein der Vorsorge beim Immobilienverkauf besteht deshalb
darin, die Aufklärung gerichtsfest zu dokumentieren. Dr. Breßler rät:
"Mängel, die dem Käufer bekannt sind, sollte man in der notariellen
Kaufvertragsurkunde erwähnen."

Pressekontakt:
Notarkammer Koblenz
Hohenzollernstraße 18
56068 Koblenz
Dr. iur Steffen Breßler, LL.M. (University of Pennsylvania)
Geschäftsführer
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