Drei, Zwei, Eins, bald meins

München (ots) - Eigentümer vermieteter Immobilien benötigen Geduld
für den Einzug ins eigene Objekt / CONCEPT BAU zeigt Möglichkeiten,
Eigenbedarf durchzusetzen / Neuvermietung bei Neubauten schafft
Unabhängigkeit

Wer eine Kapitalanlageimmobilie später einmal selbst nutzen
möchte, sollte bei der Vertragsgestaltung genau aufpassen. Besonders
beim Kauf vermieteter Bestandsimmobilien ist Vorsicht geboten.
Strikte Auflagen und Gesetze wie das Mietrechtsänderungsgesetz können
den eigenen Einzug jahrelang hinauszögern. "Ein Einzug ins eigene
Objekt kann unter Umständen viel Geld und Zeit kosten", sagt Emmanuel
Thomas, Geschäftsführer des Projektentwicklers CONCEPT BAU GmbH.
Anders bei der Neuvermietung: Hier sorgen Zeitmietverträge dafür,
dass der Eigentümer zum gewünschten Zeitpunkt zum Zuge kommt.

So hatte es sich der Käufer der Münchner Gründerzeitwohnung nicht
vorgestellt. Er wusste zwar, dass die 5-Zimmer-Wohnung vermietet ist,
allerdings dachte er, er könne Eigenbedarf anmelden und drei Monate
später selbst einziehen. Laut CONCEPT BAU sollten vor allem
Privatanleger, die erstmals eine Kapitalanlage erwerben, genau
überlegen, ob sie in ein bereits vermietetes Objekt investieren.
"Zwar sind die Mieteinnahmen gesichert, allerdings entsprechen die
Mieten gerade in Bezug auf die hohen Einstandspreise selten dem
möglichen Optimum. Schnell setzt sich bei solchen Eigentümern die
Erkenntnis durch, dass die Rendite bei dem Objekt weniger groß ist
als der Zugewinn an Lebensqualität durch einen eigenen Einzug", weiß
Thomas.

Das Problem: Vermieter, die ihre eigene Immobilie nutzen wollen,
müssen in manchen Fällen eine Menge Zeit bis zum Einzug einplanen.
Strikte Regelungen, wann der Eigenbedarf greift, erschweren die
Kündigung. Zahlreiche Gesetze und Formalitäten schützen die Mieter.
So greift beispielsweise seit Mai 2013 das Mietrechtsänderungsgesetz.
Es besagt, dass eine Sperrfrist von drei Jahren einzuhalten ist, wenn
eine bewohnte Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden
soll. In großstädtischen Ballungsräumen kann diese Frist auf zehn
Jahre erweitert werden. Dies ist in München die Regel. Ebenso kann
sich der Einzug verzögern, wenn Mieter auf eigene Kosten größere
Umbauten wie Heizung oder Isolation durchgeführt haben. Diese
Investitionen dürfen abgewohnt werden. Verlieren Vermieter in dieser
Zeit die Geduld und ziehen in ein anderes Objekt, erlöscht ihr
Anspruch auf Eigenbedarf mitunter völlig. Der Eigenbedarf muss dann
neu gestellt werden, womit auch die Sperrfrist von Neuem beginnt.

Jedoch sind Veränderungen der Lebensumstände und Lebensplanung
immer ein Argument für den Eigenbedarf. Bereits die ernsthafte
Trennung vom Ehepartner - und noch nicht die Scheidung selbst -
reicht zum Beispiel schon als Änderung des Lebensumstandes aus. Wie
der Bundesgerichtshof aktuell entschieden hat, dürfen diese
Änderungen jedoch zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht
absehbar sein. In dem Streitfall haben Mieter gegen die
Eigenbedarfskündigung einer Vermieterin mit der Begründung der
Rechtsmissbräuchlichkeit Einspruch eingelegt, da die Kündigung der
Wohnung bereits kurze Zeit nach dem Einzug ausgerufen wurde. Der
Anspruch sei nach Meinung der Mieter absehbar gewesen und hätte daher
angesprochen werden müssen. Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin
jedoch Recht, da die Änderung der Lebensumstände ihres Enkels, für
den sie die Immobilie benötige, nicht abzusehen waren.

Wohnen Mieter und Vermieter sprichwörtlich unter einem Dach, dann
hat der Vermieter zum regulären Kündigungsrecht jedoch ein
Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis beenden, ohne sich
auf einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf berufen zu müssen. In
diesem Fall steht dem Mieter jedoch eine um drei Monate längere
Kündigungsfrist zu. Bei einer Wohndauer von beispielsweise bis zu
fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann also nicht drei, sondern
sechs Monate.

Privatanleger sind laut CONCEPT BAU vor diesem Hintergrund mit dem
Kauf und der Selbstvermietung von Neubauobjekten besser beraten. Hier
können sie sich durch Zeitmietverträge die Option schaffen, die
Wohnung in absehbarer Zeit selbst zu nutzen. "Befristete Mietverträge
sind die wohl einfachste Form, rechtzeitig die eigene Immobilie zu
bewohnen", sagt Thomas. Voraussetzung ist, dass bereits beim
Abschluss des Mietvertrages absehbar ist, dass ein Anspruch auf
Eigenbedarf bestehen wird. Das Besondere dabei ist, dass keine
zeitliche Obergrenze der Mietvertragsbefristung vorgeschrieben ist.
Es ist zudem nicht erforderlich, dass der Vermieter zum Ende der
Vermietung das Wohnobjekt tatsächlich benötigt. Es genügt eine
ernsthafte Nutzungsabsicht, für die der Vermieter keine
nachvollziehbaren Gründe vorbringen muss.

CONCEPT BAU GmbH

Die CONCEPT BAU GmbH ist ein Bauträger und Projektentwickler, der
sich auf die Realisierung von hochwertigen Wohnimmobilien
spezialisiert hat. 1982 in München gegründet, hat das Unternehmen
bislang circa 6.000 Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhäuser
geplant und verwirklicht. Aktuelle Projekte sind das Projekt
"Lebensart Linprun" in der Maxvorstadt, "Stadt und See Olching", die
"Glockenbachsuiten" in der Münchner Isarvorstadt sowie in Kürze zwei
neue Bauvorhaben in Bogenhausen-Denning und eines am Bavariaring in
der Ludwigsvorstadt. Dabei zählt das Bauen in moderner
Architektursprache, die Optimierung der Grundrisse im Hinblick auf
die sich wandelnden Bedürfnisse der künftigen Bewohner, die
Entwicklung von Bauprojekten in interessanten, möglichst
innerstädtischen Lagen ebenso wie die Implementierung
energieeffizienter Technologien zu den Anforderungen eines jeden
neuen Bauvorhabens. Zu den Referenzen des Bauträgers im Wohnbau im
Hochpreissegment gehört das Projekt "Lichtblicke" in den Isargärten
Thalkirchen. CONCEPT BAU war zudem gemeinsam mit der Stadt München
Vorreiter des München Modells, das sich der Schaffung von Eigentum in
Mehrfamilienhäusern für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen
verschrieben hat. Mit der Integration in die LNC-Gruppe (Les Nouveaux
Constructeurs) 2003, einem unabhängigen, europaweit tätigen
französischen Projektentwickler mit Hauptsitz in Paris, wuchs eine
starke internationale Kompetenz, die in jedes lokale Projekt
einfließt.

Weitere Informationen im Internet unter www.conceptbau.de

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