Die Grundschuld - oder: Gehört mein Haus der Bank? / Bei der Finanzierung des Eigenheims gilt es die Feinheiten zu beachten

Hamburg (ots) - Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich
derzeit auf einem historischen Tiefstand. Dennoch ist bei der
Bestellung von Grundschulden im Rahmen von Immobilienfinanzierungen
häufig von 15% Zinsen oder mehr die Rede. Handelt es sich hierbei um
ein Versehen? Und was bedeuten Begriffe wie Grundschuld,
Zwangsvollstreckungsunterwerfung und abstraktes Schuldanerkenntnis?
Daniel Wassmann von der Notarkammer Pfalz beantwortet die wichtigsten
Fragen rund um die Sicherung eines Immobilienkredits.

"Das Interesse an den einzelnen Regelungen in der
Grundschuldbestellung ist bei den meisten eher gering, weil sie ihren
Kredit planmäßig zurückzahlen können", sagt Wassmann. "Für diese ist
der Darlehensvertrag wichtiger, weil sich hieraus die einzelnen
Zahlungsbestimmungen wie Tilgung und laufende Zinsen ergeben." Doch
tritt die Grundschuld dann umso mehr in den Vordergrund, wenn der
Kredit nicht mehr bedient werden kann. "Wegen der dann gravierenden
Folgen muss die Grundschuldbestellung beim Notar vorgenommen werden",
so Wassmann weiter. Denn der Notar weist als unabhängiger Berater auf
alle mit der Grundschuld möglicherweise verbundenen Risiken hin und
führt den Beteiligten die Bedeutung der von ihren unterschriebenen
Erklärungen deutlich vor Augen.

Die Bestellung einer Grundschuld an einem Haus oder einer Wohnung
bedeutet, dass die Immobilie an die Bank verpfändet wird. "Anders als
der Volksmund sagt, gehört dadurch die Immobilie aber nicht der
Bank", erklärt Wassmann. Diese erwirbt nur eine Sicherheit
dergestalt, dass die Bank, sollte die Immobilie zwangsversteigert
werden, aus dem Versteigerungserlös einen bestimmten Anteil erhält.
Dieser Anteil errechnet sich aus dem Nennbetrag der Grundschuld sowie
den vereinbarten Grundschuldzinsen. Wassmann: "Die Bank darf aus dem
Versteigerungserlös aber nur das behalten, was tatsächlich auch
geschuldet wurde. Im Hinblick auf die Zinsen sind das die
Darlehenszinsen sowie eventuelle Verzugszinsen. Nicht geschuldet
werden hingegen die Grundschuldzinsen, oftmals 15% und höher, die mit
der Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden. Diese
Grundschuldzinsen sind als eine Art Puffer zu verstehen, um das
Sicherungsvolumen für den Fall zu erhöhen, dass ausnahmsweise durch
Verzugszinsen und Kosten mehr als der Nennbetrag der Grundschuld
geschuldet wird." Viel wichtiger als die Grundschuldzinsen ist daher
auch ein Blick in die Zweckerklärung bzw. den Sicherungsvertrag.
Darin ist nämlich geregelt, welche Verbindlichkeiten durch die
Grundschuld und damit die Immobilie abgesichert werden. Eine (zu)
weite Fassung der Zweckerklärung kann dabei zur Folge haben, dass das
eigene Wohnhaus auch für die Überziehung des Girokontos oder gar
Kredite, die im Rahmen eines Unternehmens aufgenommen wurden, haftet.

Um überhaupt ein Zwangsversteigerungsverfahren einleiten zu
können, benötigt die Bank - wie jeder andere Gläubiger - einen
Vollstreckungstitel gegen den Immobilieneigentümer. "Die meisten
Banken verlangen daher eine sogenannte Unterwerfung unter die
sofortige Zwangsvollstreckung", weiß Wassmann. Hierdurch erhält die
Grundschuldgläubigerin das Recht, allein aufgrund der notariellen
Urkunde - unter Einhaltung einer gesetzlich vorgeschriebenen
Kündigungsfrist - die Zwangsversteigerung zu beantragen, ohne vorher
den Schuldner auf Duldung der Zwangsvollstreckung verklagen zu
müssen.

Häufig ist darüber hinaus auch ein sog. abstraktes
Schuldanerkenntnis mit persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung
erforderlich. Was hierunter zu verstehen ist, erläutert Wassmann:
"Bei dem Schuldanerkenntnis handelt es sich um ein zweites,
eigentlich selbständiges Sicherungsmittel, welches nur anlässlich der
Grundschuldbestellung durch die Banken verlangt wird. Im Grunde
verpflichtet sich der Schuldner, nicht nur mit seiner Immobilie zu
haften, sondern im gleichen Umfang auch mit seinem sonstigen
Vermögen, also insbesondere seinem Barvermögen und seinem Einkommen."
Durch die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung erhält die
Bank auch insoweit einen Vollstreckungstitel, so dass eine Pfändung
in das Sparkonto oder in den Gehaltsanspruch ohne vorherige
zivilgerichtliche Klage ermöglicht wird. Diese persönliche Haftung
kann unabhängig von der Vollstreckung aus der Grundschuld geltend
gemacht werden.

Eine Grundschuldbestellung ist also deutlich mehr als eine bloße
Formalie, die anlässlich einer Immobilienfinanzierung "mit erledigt"
wird. Auch wer darauf hofft, dass sie niemals zum Tragen kommen wird,
sollte über ihre Bedeutung und Wirkungen besser Bescheid wissen. Für
nähere Auskünfte im Rahmen der Grundschuldbestellung stehen Ihnen die
Notare vor Ort gern zur Verfügung."

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