Was Banken bei der Vertragsverhandlung einer Baufinanzierung gerne unter den Tisch fallen lassen / Lange Laufzeiten sind vorzeitig gemäß § 489 ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar

Hamburg (ots) - Durch eine Zinsbindungszeit von 15 oder 20 Jahren
gewinnt der Immobilienkäufer eine höhere Planungssicherheit für die
gesamte Finanzierung. Trotzdem vermeiden es viele Darlehensnehmer,
sich so lange festzulegen. Dabei ist ein Ausstieg aus solchen
Verträgen gemäß § 489 BGB nach zehn Jahren möglich.

Die aktuelle Niedrigzinsphase bietet Kreditnehmern die Chance, für
ihr Immobiliendarlehen eine lange Zinsbindungszeit zu vereinbaren.
Selbst für Darlehen mit 30-jähriger Festschreibung fallen bei den
günstigsten Anbietern unter vier Prozent Zinsen an.

Möglich sind - je nach Bank - Zinsbindungszeiten zwischen fünf und
dreißig Jahren. Während der Festlegung gilt immer der gleiche
Zinssatz, selbst wenn inzwischen die Zinsen für Immobilienkredite
allgemein gestiegen oder gesunken sind. "Der Vorteil einer
Zinsbindung von 15 Jahren oder länger besteht darin, dass der Kunde
über einen langen Zeitraum von den niedrigen Darlehenskosten
profitiert und eine verlässlichere Kalkulationsgrundlage hat", sagt
Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals
Baufi24.de. "Das gilt vor allem dann, wenn der Bauherr einen
Tilgungssatz von unter zwei Prozent gewählt hat." Eine niedrige
Tilgungsrate führt dazu, dass innerhalb der ersten zehn Jahre relativ
wenig getilgt wird. Ist der Zinssatz inzwischen gestiegen, kann dies
bei der Verhandlung der Anschlussfinanzierung deutlich höhere
Monatsraten nach sich ziehen. Wer jedoch eine 30-jährige
Zinsbindungszeit wählt, für den entfällt für diesen Zeitraum das
Risiko einer Zinssteigerung. Dennoch ist zu beachten, dass auch eine
Finanzierung mit einer 30-jährigen Kondition am Ende Sorgen bereiten
kann, wenn der Tilgungssatz zu gering gewählt wurde. Denn bei dem
aktuell niedrigen Zinssatz ist eine Laufzeit von 50 Jahren bis zur
Volltilgung durchaus realistisch und somit verschiebt sich das
Zinsänderungsrisiko nur weiter in die Zukunft. Deshalb empfiehlt der
Experte Scharfenorth, bereits heute die Auswirkungen des
Zinsänderungsrisikos durch die Wahl eines passenden Tilgungssatzes
möglichst gering halten.

Wie sich unterschiedliche Zinshöhen, Tilgungssätze und
Zinsbindungsfristen auf Laufzeit und Rate auswirken, kann der
Verbraucher auch selbst durch die Verwendung eines
Baufinanzierungsrechners
(http://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) herausfinden.

Höhere Kosten

Banken verlangen für die gewährte Sicherheit einen höheren
Zinssatz. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto teurer wird das
Darlehen. So zahlen Kunden zurzeit für Kredite mit einer Festlegung
auf 15 bis 30 Jahre etwa 0,3 bis 0,7 Prozent mehr als für Darlehen
mit kürzerer Laufzeit. Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus
sind die Kosten jedoch trotzdem noch sehr günstig.

Für eine Baufinanzierung über 150.000 Euro entstehen bei einem 0,5
Prozent höheren Zinssatz in zehn Jahren Mehrkosten in Höhe von 7.500
Euro, also 62,50 Euro monatlich. Je nachdem, ob und in welchem Umfang
die Zinsen zukünftig steigen, kann der Kreditnehmer über Jahre
gesehen jedoch einiges mehr an Ausgaben sparen. Im langjährigen
Vergleich liegen die Durchschnittszinsen für Darlehen mit
zehnjähriger Zinsbindung bei über sechs Prozent.

Kündigungsrecht nach zehn Jahren möglich

Trotz der günstigen Marktbedingungen scheuen sich viele Bauherren,
ihren Darlehenszins länger als zehn Jahre festschreiben zu lassen.
Dabei bringt dieses, abgesehen von den Zusatzkosten, keine weiteren
Nachteile mit sich. "Nach zehn Jahren besteht laut § 489 BGB ein
Sonderkündigungsrecht", sagt Stephan Scharfenorth. "Kunden sind also
nicht gezwungen, bis zum Ende der Zinsbindungszeit durchzuhalten,
sondern können nach zehn Jahren den Vertrag kündigen und ein neues
Darlehen abschließen." Sollten die Zinsen nach zehn Jahren noch
weiter gesunken sein, haben also auch Kreditnehmer mit so genannten
Langläufern die Möglichkeit, von dieser Entwicklung zu profitieren.
Stichtag für die Kündigung ist nicht das Datum der
Vertragsunterzeichnung, sondern der Zeitpunkt des Empfangs - also der
Vollauszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

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Baufi24 GmbH
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