Abgerechnet wird zum Schluss / Welche Rechte haben Mieter bei überhöhten Nebenkosten-Nachforderungen? (mit Bild)

Hamburg (ots) -

"Habe ich den ganzen Winter meinen Balkon geheizt?", fragt sich
mancher, wenn er in diesen Tagen vom Vermieter die
Nebenkostenabrechnung für 2010 präsentiert bekommt. In solchen Fällen
lohnt es sich oft, genau nachzurechnen. Die Rechtsexperten der
Hamburger Rechtsschutzversicherung Advocard erklären, worauf Mieter
beim Prüfen ihrer Nebenkostenabrechnung achten sollten.

Fristen wahren

Allgemein gilt: Der Abrechnungszeitraum muss immer zwölf Monate
betragen, wobei Beginn und Ende nicht mit dem Kalenderjahr
übereinstimmen müssen. Nach Ende des Abrechnungszeitraums hat der
Vermieter noch einmal zwölf Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung
zuzustellen. Versäumt er dies, muss der Mieter keine
Nebenkosten-Nachzahlung mehr leisten. Andernfalls hat der Mieter ab
Zugang 30 Tage Zeit, die Forderung zu begleichen. Aber selbst danach
kann noch Beschwerde gegen die Abrechnung eingelegt werden. Eine
Zahlung der Nebenkosten sollte dann allerdings nur unter Vorbehalt
geleistet werden. "Wer den Verdacht hat, dass die Abrechnung
unvollständig oder fehlerhaft ist, kann vom Vermieter Auskunft oder
Einsicht in die Originalunterlagen verlangen", erklärt Anja-Mareen
Decker, Rechtsexpertin der Advocard Rechtsschutzversicherung. Kopien
müssen dem Mieter dabei nicht ausgehändigt werden

Was wird wie abgerechnet

Der Vermieter ist berechtigt, seine Betriebskosten an die Mieter
weiterzuberechnen. Wohnen in einer Immobilie mehrere Mietparteien,
werden die Gesamtkosten unter diesen aufgeteilt, also "umgelegt". Als
Betriebskosten gelten die Kosten, die dem Vermieter "durch den
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der Mieträume laufend
entstehen". Darunter fallen beispielsweise Grundsteuer, Kalt-, Warm
und Abwasser, Auslagen für den Aufzug, die Straßenreinigung und
Müllabfuhr, die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, die
Gartenpflege, die Beleuchtung, die Schornsteinreinigung,
Versicherungen, den Hausmeister, die Gemeinschaftsantenne oder das
Breitbandkabel. Nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen Kosten
für Verwaltung und Reparaturen. Dabei kann im Einzelfall die
Abgrenzung sehr schwierig sein, zum Beispiel dann, wenn ein
Hausmeister neben umlagefähigen Arbeiten auch noch Reparaturen selber
vornimmt. Daher ist die ausführliche Nebenkostenabrechnung für den
Mieter besonders wichtig. Sie muss eine Zusammenstellung der
Gesamtkosten, die Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung
des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen
beinhalten. "Es sollte bereits bei Abschluss des Mietvertrages
beachtet werden, welche Nebenkosten wie abgerechnet werden", rät
Anja-Mareen Decker. "Ist es im Mietvertrag nicht anders geregelt,
wird anteilig nach Wohnfläche abgerechnet. Dabei gilt die gesamte
Wohnfläche als Bemessungsgrundlage - also auch leerstehende
Wohnungen."

Die Abschlagszahlungen

Warum muss man am Jahresende fast immer Nebenkosten nachzahlen und
bekommt selten etwas zurück? Das hat einen einfachen Grund: Der
Gesetzgeber erlaubt Vermietern, die monatliche Abschlagszahlung
bewusst gering anzusetzen. Das führt dann bei Abrechnung der
tatsächlichen Kosten zu satten Nachforderungen an die Mieter. Nach
oben ist die Höhe der Abschlagszahlung allerdings gedeckelt: Der
Gesetzgeber verbietet das Ansetzen von Vorauszahlungen "in
unangemessener Höhe". Wer kurz vor Abschluss eines Mietvertrages
steht, sollte den potentiellen Vermieter also nach der tatsächlichen
Höhe der zu erwartenden Nebenkosten fragen, rät Anja-Mareen Decker:
"Bei Vertragsschluss muss der Vermieter offenlegen, was an möglichen
Nachzahlungen auf den Wohnungssuchenden zukommen kann. Täuscht er
absichtlich über die Nachzahlungen hinweg um den Mieter in die
Wohnung zu locken, begeht er eine Pflichtverletzung."

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