Handelsimmobilien: Weiche Landung nach dem Boom

Berlin (ots) -

Marktpreise nähern sich dem Höhepunkt / PwC-Studie: Auslaufen des
Booms ist wahrscheinlicher als abrupter Einbruch / Starke
Differenzierung zwischen Top-Lagen in Metropolregionen und
kaufkraftschwachen Standorten

Der Markt für Handelsimmobilien nähert sich nach Jahren
kontinuierlicher Preissteigerungen seinem Höhepunkt. Nach dem
Rekordjahr 2006 mit einem Transaktionsvolumen von rund 18 Milliarden
Euro (2005: 6,5 Milliarden Euro) dürften die Immobilienpreise nach
einer Übergangsphase von zwei bis drei Jahren wieder sinken, wie aus
einer von PricewaterhouseCoopers (PwC) auf dem Deutschen
Handelsimmobilien-Kongress 2007 vorgestellten Studie hervor geht.
"Die Investoren sind auf diese Entwicklung offenbar vorbereitet, so
dass eine weiche Landung nach dem Höhenflug weitaus wahrscheinlicher
erscheint als ein Crash", kommentiert Gerd Bovensiepen, Partner und
Leiter des Competence Centers Retail & Consumer Deutschland bei PwC.

Dabei vollzieht der Immobilienmarkt den im Einzelhandel
herrschenden Polarisierungstrend nach: "Die Konsumenten trennen immer
stärker zwischen dem Einkauf für den täglichen Bedarf beim Discounter
und dem Erlebnisshopping am Abend oder am Wochenende. Entsprechend
bleiben große, gut mit dem Auto erreichbare Standorte und 1-A-Lagen
in den Innenstädten attraktiv, während B- und C-Lagen sowie
abgelegene Center auf der 'grünen Wiese' mit Leerständen und
Preisverfall kämpfen werden", erläutert Susanne Eickermann-Riepe,
Partner bei PwC im Bereich Real Estate. Zudem zeichnet sich eine
stärkere Preisdifferenzierung zwischen Immobilienstandorten in
wirtschaftlich prosperierenden Ballungszentren einerseits und in
Regionen mit tendenziell sinkender Kaufkraft andererseits ab.

Für die Studie wurden Handelsunternehmen mit einem gemeinsamen
Marktanteil von etwa 25 Prozent des deutschen Einzelhandelsumsatzes
und Projektentwickler von rund 110 Shopping-Centern in Deutschland
befragt. Die Analyse stützt sich zudem auf die Aussagen von Experten
führender Private-Equity-Gesellschaften sowie Investment- und
Hypothekenbanken.

Flächenwachstum kommt zum Stillstand

Während der Umsatz des deutschen Einzelhandels seit 2001 mit
leichten Abweichungen bei rund 380 Milliarden Euro stagniert, ist die
Verkaufsfläche zwischen 2001 und 2005 kontinuierlich von 111 auf 118
Millionen Quadratmeter gestiegen. Nach Einschätzung der Befragten
läuft der Trend zum Flächenwachstum jedoch aus. "Top-Lagen in
Metropolregionen wie München, Stuttgart und Hamburg bleiben begehrt,
lassen sich aber kaum noch erweitern. Umgekehrt gibt es in Gegenden
mit tendenziell sinkender Kaufkraft, beispielsweise in weiten Teilen
Ostdeutschlands oder im Ruhrgebiet, schon heute mehr Fläche als
notwendig", konstatiert Bovensiepen. Der demographische Wandel und
die Abwanderung der jungen Bevölkerung in die ökonomischen Zentren
verstärken die gegenläufige Entwicklung. Große Standorte in
wirtschaftlich schwachen Regionen drohen zum Milliardengrab zu
werden.

Doch auch Investitionen in Metropolregionen sind nicht ohne
Risiken. Denn im Mietwettbewerb um 1-A-Lagen können traditionelle
Einzelhändler nicht mehr mithalten. Die Tauentzienstraße in Berlin
oder die Mönckebergstraße in Hamburg sind schon heute zu 90 Prozent
von Filialisten besetzt. Langfristig könnte dieser Trend die
Attraktivität von Premiumstandorten gefährden: Durch die
Filialisierung werden die Innenstädte austauschbar und drohen ihre
Anziehungskraft auf Käufer aus dem Umland zu verlieren. Für
Handelsimmobilien in Top-Lagen ließen sich dann nur noch geringere
Preisaufschläge gegenüber peripheren Standorten durchsetzen.

Flexible Immobilienkonzepte gefordert

Die Trends im Einzelhandel ändern sich immer schneller.
Entsprechend sinkt die Nutzungsdauer von Geschäftsimmobilien:
Spätestens nach 10 bis 15 Jahren dürfte in den meisten Fällen eine
Modernisierung, Umgestaltung oder sogar ein kompletter Neubau
erforderlich sein. "Die Einzelhandelsimmobilie der Zukunft wird von
Anfang an so konzipiert, dass die mit Veränderungen verbundenen
Kosten gering gehalten werden können. Darüber hinaus müssen die
Konzepte absichern, dass die mögliche Volatilität der Immobilienwerte
nicht das Handelsergebnis beeinflusst", erwartet Eickermann-Riepe.

Die neuen Nutzungsanforderungen schlagen sich auch in der
Portfoliostrategie der Handelskonzerne nieder: Bislang konzentrierten
sich Einzelhändler entweder auf ihr Kerngeschäft und mieteten
Standorte an, oder der Immobilienbesitz war integraler Bestandteil
des Geschäfts. Die Zukunft bringt eine differenzierte Strategie.
Insbesondere an problematischen Standorten ist die Veräußerung und
anschließende Anmietung einer Immobilie attraktiv, um Verkaufsflächen
an die Geschäftsentwicklung anpassen zu können. Immobilien in
Top-Lagen werden demgegenüber bevorzugt gekauft statt gemietet, da
sie nicht nur anhaltend hohe Umsätze, sondern auch
Wertsteigerungspotenzial versprechen.

Warten auf REITs

Die Auswirkungen der seit Jahresanfang 2007 in Deutschland
zugelassenen Real Estate Investment Trusts (kurz: REITs) auf den
Markt für Handelsimmobilien schätzen die Befragten zurückhaltend ein.
Zwar sind insbesondere die Immobilien der Discounter mit ihren
langfristig gesicherten Mieteinnahmen für REITs attraktiv. Die
gesetzlich vorgeschriebene Börsennotierung der
Immobiliengesellschaften hat aber für Handelsunternehmen nicht nur
Vorteile. Wegen der hohen Transaktionskosten ist eine Ausgliederung
des Immobilienkapitals erst ab einem Volumen von über einer Milliarde
Euro attraktiv. Zudem bedingt die geforderte hohe
Mindestausschüttung, dass diese Assetklasse mit entsprechend hohem
Kapital ausgestattet werden muss. Zu erwarten ist daher, dass der
Markt für REITs im Handelsbereich auf wenige große
Immobilienportfolios beschränkt ist. Zudem stehen zahlreiche
konkurrierende Instrumente, beispielsweise offene und geschlossene
Immobilienfonds, zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung.

Die Studie können Sie bei angegebenem Pressekontakt bestellen.

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Gerd Bovensiepen
PricewaterhouseCoopers AG
WPG Leiter des Competence Centers Retail & Consumer
Tel.: 0211 - 981 29 39
gerd.bovensiepen@de.pwc.com

Susanne Eickermann-Riepe
PricewaterhouseCoopers AG
WPG Real Estate Advisory
Tel.: 069 - 9585 5909
susanne.eickermann-riepe@de.pwc.com

Redaktionshinweis:

Die PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist
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rund 1,2 Milliarden Euro eine der führenden Wirtschaftsprüfungs- und
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nationale und internationale Mandanten jeder Größe. PwC bietet
Dienstleistungen an in den Bereichen Wirtschaftsprüfung und
prüfungsnahe Dienstleistungen (Assurance), Steuerberatung (Tax) sowie
in den Bereichen Transaktions-, Prozess- und Krisenberatung
(Advisory).

Originaltext: PwC PriceWaterhouseCoopers
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