Bezahlbarkeit von Wohneigentum seit 1996 deutlich verbessert / Hauptfaktor für höhere Wohnkaufkraft: Gesunkene Hypothekenzinsen bei stabilen Immobilienpreisen - Kauf günstiger als Miete -

Berlin (ots) -

- Querverweis: Grafik wird über obs versandt und ist unter
http://www.presseportal.de/galerie.htx?type=obs abrufbar -

- Aktuell noch Zurückhaltung wegen Sorgen über Arbeitsplätze und
Einkommen
- Klare politische Signale pro Wohneigentum wichtig

Familien mit Kindern können sich eigene vier Wände heute weitaus
leichter leisten als noch vor zehn Jahren. Nach den Berechnungen von
LBS Research mussten in Westdeutschland für eine typische
Finanzierung im Jahre 2006 lediglich 18 Prozent des Einkommens
aufgewendet werden - nach 34 Prozent zehn Jahre zuvor. In den neuen
Ländern hat sich die Finanzierungslast seit 1996 von 32 auf 15
Prozent sogar mehr als halbiert (vgl. Grafik).

Bei ihrer Analyse stützen sich die LBS-Experten auf Statistiken
bzw. Repräsentativbefragungen zu den Faktoren Immobilienpreise,
Zinsen und Einkommen. So liefern die Wohneigentumsstudien von
Infratest Informationen über die durchschnittlichen Kaufpreise für
Wohneigentum, und zwar differenziert nach alten und neuen
Bundesländern. Zugrunde gelegt wurde hier der Mittelwert von
Eigenheimen und Eigentumswohnungen, sowohl neu als auch gebraucht.
Die Objektgröße lag zuletzt bei rund 125 Quadratmetern (West) und
annähernd 120 Quadratmetern (Ost). Die Durchschnittspreise im Jahre
2006 betrugen in den alten Ländern 187.000 Euro (1996 waren es
200.000 Euro - damals noch mit einem höheren Neubauanteil). In den
neuen Ländern blieb der Preis des Jahres 2006 mit 142.000 Euro rund
10.000 Euro hinter dem Wert von Mitte der 90er Jahre zurück.

Trotz der teilweise erheblichen Immobilienpreisunterschiede in
Deutschland gilt die Gesamtaussage über die Entwicklung der letzten
zehn Jahre nach Auskunft von LBS Research bundesweit in ähnlicher
Weise. Die verbesserte Bezahlbarkeit beruhe außerdem vor allem auf
den deutlich gefallenen Zinsen. Hypotheken kosteten 1996 fast 7,5
Prozent (vier Jahre vorher sogar 9,0 Prozent) und lagen 2006 nach der
Bundesbank-Statistik nur noch bei gut 4,5 Prozent.

Für Vergleichszwecke wurde in den Rechnungen ein einheitliches
Finanzierungsmodell unterstellt: 30 Prozent des Kaufpreises werden
danach durch Eigenkapital bestritten, 70 Prozent über eine Hypothek
mit 1 Prozent Anfangstilgung. Im Ergebnis kostete demnach die
Finanzierung eigener vier Wände für den typischen Käufer des Jahres
2006 in Westdeutschland eine monatliche Finanzierungsrate von 607
Euro - verglichen mit annähernd 1.000 Euro zehn Jahre vorher. In den
neuen Ländern sank die Annuität gleichzeitig von 750 auf 461 Euro im
Monat.

Gleichzeitig sind die Nettoeinkommen der wichtigsten Zielgruppe -
abgestellt wird hier auf Erwerbstätigen-Haushalte mit zwei
Erwachsenen (im Alter von 30 bis 44 Jahren) und einem oder mehreren
Kindern - nach einer Auswertung der Einkommens- und
Verbrauchsstichproben des Statistischen Bundesamtes moderat
gestiegen: um rund 1,5 Prozent nominal pro Jahr in den alten Ländern
und 2,5 Prozent in den neuen Ländern. Die LBS-Immobilienexperten
errechnen auf dieser Basis für junge Erwerbstätigen-Familien bereits
in den ersten drei Jahren von 1996 bis 1999 eine um 8 Prozentpunkte
niedrigere Finanzierungslast (bezogen aufs Einkommen). In den
folgenden sieben Jahren bis 2006 schließe sich noch einmal eine
Absenkung in gleicher Größenordnung an. Dabei sei der "Vorsprung" in
den neuen Ländern mit ihrem deutlich günstigeren Immobilienangebot
voll erhalten geblieben.

Die Zahlen machen - so LBS Research - deutlich, dass der Erwerb
von Wohneigentum zur Zeit tatsächlich ausgesprochen günstig ist,
nicht zuletzt auch im Vergleich mit "normalen" Mieten. Die hohe
Abhängigkeit der "Bezahlbarkeit" eigener vier Wände vom
Hypothekenzins-Niveau zeige aber auch, dass jeder Interessent gut
beraten ist, wenn er nicht ohne weiteres von einer Fortsetzung der
jüngsten Niedrigzinsphase ausgeht. Den Zinsanstieg zum Jahresbeginn
2007 könne man schon als entsprechendes Warnsignal verstehen.
Außerdem sei es nach dem seit Jahren rückläufigen Wohnungsbau auch
nur noch eine Frage der Zeit, bis das Immobilienangebot wieder
knapper werde und dann zwangsläufig die Preise steigen würden. "Wer
ein geeignetes Objekt in Reichweite hat, der sollte nicht warten,
sondern sich die aktuell günstigen Konditionen sichern", lautet der
Expertenrat.

Nur auf den ersten Blick erscheine widersprüchlich, dass trotz der
günstigen Finanzierungsbedingungen die Nachfrage nach Eigenheimen und
Eigentumswohnungen seit Beginn des Jahrzehnts deutlich schwächer
geworden ist. Bis 1999 stieg nämlich der Eigenheimbau deutlich an, ab
2000 setzte demgegenüber ein merklicher Rückgang ein. Zunächst hätten
die auf unter sechs Prozent gesunkenen Hypothekenzinsen belebend
gewirkt, danach habe sich vor allem die zunehmende Wachstumsschwäche
in Deutschland auch auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar gemacht.

Allzu häufig wird nach Einschätzung der LBS-Experten übersehen,
dass die Wohnungsnachfrage nicht einfach linear von aktuellen
Einkommen und anfänglichen Finanzierungsbelastungen abhängt.
Potenzielle Erwerber schauten vielmehr seit jeher völlig zu Recht
nicht nur auf die Anfangsbelastung, sondern auch darauf, ob sie die
Finanzierung auch nachhaltig aufbringen können. Hier wirkten sich in
Deutschland seit einigen Jahren vor allem die verschlechterten
Arbeitsmarktperspektiven als Unsicherheitsfaktor aus. Offensichtlich
habe das hierzulande besonders stark ausgeprägte Sicherheitsbedürfnis
der Menschen dazu geführt, dass viele ihre Kaufabsichten zunächst
einmal aufgeschoben hätten. Deshalb helfe es auch nicht weiter,
Finanzierungsangebote mit geringerem Eigenkapital und höheren
Beleihungsquoten zu machen. Im Vordergrund stehe nämlich der Wunsch
nach zuverlässiger, zinsgünstiger und rascher Entschuldung
(spätestens bis zum Ende des Berufslebens). Dies erkläre auch die
unverändert hohe Attraktivität des Bausparens.

Für die Wohnungs- und Finanzierungsnachfrage ist jedoch Besserung
in Sicht. Sobald die wirtschaftliche Erholung dem Arbeitsmarkt auch
längerfristig Impulse gibt, dürfte die Kaufneigung für Wohneigentum
sich wieder deutlich beleben, so die Einschätzung von LBS Research.
Der klare Zusammenhang zwischen gesamtwirtschaftlichem Wachstum und
Aufschwung im Wohnungssektor, der in anderen Ländern seit längerem an
steigenden Immobilienpreisen ablesbar ist, müsse auch für Deutschland
gelten. Das Grundbedürfnis nach gutem Wohnen und nach Absicherung
fürs Alter mit der eigenen Immobilie sei laut Umfragen ungebrochen.
Es sei auch das erklärte Ziel der Großen Koalition, Wohneigentum in
die Altersvorsorge-Förderung einzubeziehen. Bei der Umsetzung kommt
es nach Ansicht der Immobilien-Experten darauf an, mit klaren,
nachvollziehbaren Instrumenten eine Diskriminierung eigener vier
Wände zu vermeiden und den Menschen damit auch in Zukunft ein klares
politisches Signal der Unterstützung für diese "größte Investition
des Lebens" zu geben.

Originaltext: Landesbausparkassen
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