EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG / Positives operatives Ergebnis und Trendwende bei Bewertungen

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23.11.2009

ECO Business-Immobilien AG: Positives operatives Ergebnis und
Trendwende bei Bewertungen

Wien, 23. November 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse
notierte ECO Business-Immobilien AG hat angesichts der Wirtschafts-
und Finanzkrise in den ersten neun Monaten 2009 eine
Redimensionierung des Unternehmens durchgeführt. Im Rahmen einer
Portfolio-Optimierung durch Verkäufe wurde die Nettoverschuldung
deutlich reduziert und die Eigenkapitalquote auf 41,5 % erhöht. Nach
einer positiven Trendwende auf der Bewertungsseite im dritten Quartal
2009 war das EBIT in der Periode 1-9/2009 mit EUR 5,3 Mio. klar
positiv (1-9/2008: EUR 7,5 Mio.).

ECO erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen 2009 Mieterlöse in
der Höhe von EUR 38,2 Mio. Diese lagen aufgrund des Verkaufsprogramms
erwartungsgemäß unter dem Niveau der Vergleichsperiode (EUR 45,8
Mio.). Die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen reduzierten sich
angesichts der geringfügig über den IFRS-Buchwerten liegenden
Veräußerungserlösen auf EUR 0,3 Mio., nach EUR 3,6 Mio. in den ersten
neun Monaten 2008.

Auf der Bewertungsseite kam es im dritten Quartal 2009 zu einer
positiven Trendwende. Nach Abwertungen von EUR -25,3 Mio. im ersten
Halbjahr 2009 zeigte die durch unabhängige Sachverständige
durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios im dritten Quartal
2009 eine Aufwertung von rund EUR 6,8 Mio. Das Bewertungsergebnis lag
damit in den ersten neun Monaten 2009 mit EUR -18,6 Mio. über dem
Vorjahresniveau (EUR -23,6 Mio.). Das operative Ergebnis (EBIT) war
trotz dieser nicht liquiditätswirksamen Belastungen aus dem ersten
Halbjahr klar positiv und belief sich in der Periode 1-9/2009 auf EUR
5,3 Mio., nach EUR 7,5 Mio. im Vergleichszeitraum. Das EBIT ohne
Berücksichtigung der Abschreibungen und Anpassungen der Zeitwerte
(EBITDA) lag im Berichtszeitraum bei EUR 23,8 Mio. (1-9/2008: EUR
31,1 Mio.).

ECO konnte das Finanzergebnis in der Berichtsperiode aufgrund des
Abbaus von Schulden und des allgemein niedrigeren Zinsniveaus auf EUR
-16,0 Mio. substanziell verbessern (1-9/2008: EUR -32,9 Mio.). Das
Ergebnis vor Steuern lag mit EUR -10,7 Mio. deutlich über dem
Vorjahresniveau von EUR -25,4 Mio. Das Ergebnis nach Steuern wurde
mit EUR -8,3 Mio. ausgewiesen, nach EUR -18,7 Mio. in den ersten neun
Monaten 2008.

Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008
infolge des Verkaufsprogramms auf EUR 855,9 Mio. zum 30. September
2009. Durch den Abbau von Verbindlichkeiten konnte ECO ihre
Eigenkapitalquote von 33,7 % Ende 2008 auf 41,5 % zum Stichtag
erhöhen und die Nettoverschuldung von EUR 701,6 Mio. zum Jahresende
2008 auf nunmehr EUR 466,3 Mio. vermindern. Der Loan-to-Value (LTV)
belief sich Ende September 2009 auf 57,3 %. Die liquiden Mittel
erhöhten sich per Ende des dritten Quartals 2009 auf EUR 18,5 Mio.,
nach EUR 14,6 Mio. zum 31. Dezember 2008. Der Net Asset Value (NAV)
je Aktie lag zum Stichtag bei EUR 10,37, nach EUR 10,80 zum 31.
Dezember 2008.

ECO konzentrierte sich in der Berichtsperiode auf Verkäufe sowie
gezieltes Redevelopment von Immobilien. Das dadurch gestraffte
ECO-Immobilienportfolio wies zum 30. September 2009 61 Objekte mit
538.800 m² Nutzfläche im Gesamtwert von EUR 816,8 Mio. aus (EUR
1.074,2 Mio. Ende 2008). Die Durchschnittsmieten (EUR 10,5 pro m² im
Büro-Segment und EUR 9,6 pro m² im Retail-Segment) konnten im
Vergleich zu Ende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.

Aus dem Hold-Portfolio befanden sich im dritten Quartal 2009 vier
Objekte beziehungsweise 5 % des Immobilienvermögens im
Redevelopment-Status. ECO nutzte den hohen Leerstand von rund 68 %
bei diesen Immobilien, um Modernisierungen durchzuführen und auf
veränderte Mieterbedürfnisse einzugehen. Damit folgt ECO dem für
Retail-Immobilien typischen Lebenszyklus und bereitet zukünftige
Ertrags- und Wertsteigerungen durch die Modernisierung und
Neuvermietung dieser Liegenschaften vor. Bei den restlichen
Immobilien aus dem Hold-Portfolio lag die Auslastung trotz der
zuletzt schwierigen Marktlage bei rund 90 % und blieb damit im
Vergleich zu Ende 2008 auf gleichbleibendem Niveau.

Auch für das vierte Quartal 2009 sind in Österreich weitere Verkäufe
geplant. Darüber hinaus wird konsequent an der Modernisierung der
sich im Redevelopment-Status befindlichen Objekte gearbeitet. Zum
aktuellen Zeitpunkt sind keine neuen Development-Projekte geplant.
Durch Verbesserungen bei Ausstattung und Struktur der
Bestandsimmobilien sollen die Auslastung und somit die
erwirtschafteten Mieterträge stabil gehalten werden. Dies sichert die
Liquidität des Unternehmens und soll einen positiven Cash-Ertrag aus
dem operativen Betrieb weiterhin sicherstellen.

Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2009 von einer deutlich über dem
Vorjahr liegenden Eigenkapitalquote aus. Darüber hinaus soll sich das
operative Ergebnis infolge der Trendwende bei den Bewertungen weiter
erhöhen. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und dem
Schuldenabbau wird ein im Vergleich zum Vorjahr verbessertes
Finanzergebnis erwartet. Auf Basis der in den ersten drei Quartalen
umgesetzten Maßnahmen zur Portfolio-Optimierung, Liquiditätsstärkung,
langfristigen Finanzierung sowie zum Schuldenabbau ist ECO damit gut
aufgestellt, um weiterhin herausfordernde Marktbedingungen zu
meistern und bei einer Trendwende des Marktes von Wachstumschancen zu
profitieren.

Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS

1-9/2009 1-9/2008
Vermietungserlöse (TEUR) 46.771 55.424
davon Mieterlöse (TEUR) 38.206 45.838
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 292 3.600
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -18.554 -23.638
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)(TEUR) 23.836 31.132
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) 5.253 7.452
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -10.740 -25.419
Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR) -8.226 -16.807

Ergebnis je Aktie (EUR) -0,24 -0,49
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 34.100.000

FFO (Funds from operations)
vor Zinsen und Steuern1) (TEUR) 603 38.982
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations)
nach Zinsen und Steuern2) (TEUR) -15.429 5.981

NAV je Aktie zum Stichtag (EUR) 10,37 11,83

1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern

Bilanzkennzahlen

Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 30/09/2009 31/12/2008
Langfristige Vermögenswerte 827.906 1.085.709
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 777.992 81.890
davon Anlagen in Bau 38.768 40.421
Kurzfristige Vermögenswerte 28.021 27.904
Summe Vermögenswerte 855.927 1.113.614
Eigenkapital und Rücklagen 355.438 375.113
davon Minderheitsgesellschafter 1.881 6.918
Langfristige Verbindlichkeiten 439.209 470.846
Kurzfristige Verbindlichkeiten 61.279 267.654
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 855.927 1.113.614

Immobilienkennzahlen
30/09/2009 30/09/2008
Anzahl der Objekte 61 123
davon Hold-Portfolio 59 72
davon Trading-Portfolio 0 45
davon Development-Projekte 2 6
Gesamtnutzfläche in m²* 538.800 666.200
Garagenplätze (Anzahl) 2.840 3.570
Immobilienvermögen (in TEUR) 816.760 1.094.828
davon Anlagen in Bau 38.768 46.301

* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz

berücksichtigt

Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und
Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum
gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen
getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden
üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen",
"planen", "rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten",
"können", etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die
Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden.
ECO weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten
und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund
verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung
dargestellten Erwartungen abweichen können.

Ende der Mitteilung euro adhoc
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ots Originaltext: ECO Business-Immobilien AG
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Rückfragehinweis:

ECO Business-Immobilien AG

KR Friedrich Scheck, CEO

Tel.: +43(1)580 88 12

mailto:scheck@eco-immo.at

Dr. Peter Pechar

Head of Investor Relations

Tel.: +43(1)580 88 35

mailto:pechar@eco-immo.at

Q-COM Financials

Mag. (FH) Roland Mayrl

Tel.: +43(1) 504 69 87-331

mailto:r.mayrl@qcom.at

Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime Market
Börsen: Wien / Geregelter Freiverkehr