Starre Renovierungsfristen auch in Gewerberaum-Mietverträgen unwirksam

München (ots) - Wer in Mietverträgen starre Fristen für
Schönheitsreparaturen festlegt, benachteiligt Mieter unangemessen.
Das bestätigt der Bundesgerichtshof in seinem neuesten Urteil
(BGH-Urteil vom 08.10.2008, XII ZR 84/06). Danach sollte ein
Gewerberaum-Mieter mindestens alle drei Jahre Küche und Bad, alle
fünf Jahre die sonstigen Gewerberäume und alle sieben Jahre die
übrigen Räume z.B. Flure und Abstellräume renovieren. Ein
Düsseldorfer Vermieter hatte die Renovierungskosten eingeklagt. Sein
Mieter - ein Schneider - war der Ansicht, dass er die Kosten nicht
zahlen müsse, weil die Renovierungsklausel in seinem Mietvertrag
unwirksam sei.

In einem ähnlichen Fall, allerdings für Wohnungsmietverträge,
hatte der BGH bereits im Juni 2004 entschieden (BGH-Urteil vom
23.06.2004, VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586): Demnach ist die
formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den
Wohnungsmieter unwirksam, wenn der Mieter die Arbeiten nach einem
starren Fristenplan ausführen muss. Zudem berücksichtigen starre
Fristen nicht, wann der Mieter das letzte Mal renoviert hat bzw.
inwiefern die Räume vom jeweiligen Mieter bereits so "abgewohnt"
wurden, dass sie überhaupt renoviert werden müssen. Eine Renovierung
muss also nicht nur terminlich fällig, sondern auch notwendig sein.

Diesen strengen Maßstab legten die Bundesrichter jetzt auch für
die Renovierungsklausel in einem Gewerberaum-Mietvertrag an. Das
Ergebnis: Schönheitsreparatur-Klauseln mit starren Fristen sind auch
bei gemieteten Gewerberäumen unwirksam. Um als "starre Frist" und
damit unwirksame Klausel eingestuft zu werden, genügt häufig schon
ein falsches Wort. Im BGH-Fall war es das Wörtchen "mindestens", das
für den Vermieter zur teuren Stolperfalle wurde. Laut Mietvertrag
sollte der Mieter nämlich "mindestens" nach Ablauf bestimmter Fristen
renovieren. Deswegen war die Renovierungsklausel unwirksam und der
Gewerberaum-Mieter durfte ausziehen, ohne zu renovieren. Gleiches
gilt, wenn die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" oder "spätestens"
nach Ablauf bestimmter Zeiträume erforderlich werden sollen (KG
Berlin, Urteil vom 22.05.2008, 8 U 205/07). Grundsätzlich kann der
Vermieter seine Renovierungspflicht mit einer Klausel im
Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen. Seine
Renovierungsklausel ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter dadurch
unangemessen benachteiligt wird. Ob schon allein die Formulierung,
dass der Mieter "grundsätzlich" innerhalb bestimmter Fristen
renovieren muss, bedeutet, dass er gar nicht renovieren muss, ist
unter den Gerichten noch umstritten. Heidi Schurr, Expertin für den
Bereich "Vermieten & Verwalten" beim Immobilien-Portal
meineimmobilie.de, beschreibt die derzeitige Rechtslage
folgendermaßen: "Welche Formulierungen bezüglich Renovierungen vor
Gericht Bestand haben werden, lässt sich schwer voraussagen. Ständig
neue Urteile verunsichern nicht nur viele Vermieter, sondern auch
Mieter. Sicher ist nur eines: Muss der Mieter nur "in der Regel" oder
"im Allgemeinen" nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren, macht das
allein eine Renovierungsklausel noch nicht unwirksam."

http://www.meineimmobilie.de

Originaltext: WRS Verlag
Digitale Pressemappe: http://www.presseportal.de/pm/35055
Pressemappe via RSS : http://www.presseportal.de/rss/pm_35055.rss2

Pressekontakt:
Presse- und Öffentlichkeitsarbeit
Angelika Joubert
Tel. 0761/3683-464
Fax 0761/3683-900
E-Mail: pressestelle@haufe.de
Pressecenter der Haufe Mediengruppe unter
http://www.haufe.de/presse