Immobilienmarkt - Der Trend macht's!

Cham/Zug (ots) - Erwin Lasshofer und die INNOVATIS verfügen über langjährige
Erfahrung mit der Investition in und mit der Bewirtschaftung von Immobilien,
sowohl im Bereich von Gewerbe- als auch Wohnimmobilien. Häufig fragen private
wie auch institutionelle Kunden, ob sich eine Veranlagung in Immobilen generell
lohnt. Einen aktuellen Überblick über das Preisniveau in Europa und jüngste
Entwicklungen bietet der Artikel "Immobilienpreise - Gibt es bereits eine
Blase?". Darüber hinaus gibt Erwin Lasshofer an dieser Stelle Einblick, was
seine wichtigsten Kriterien bei der Immobilieninvestition sind.

WARUM IN IMMOBILIEN INVESTIEREN?

Der Begriff Betongold verleiht der Immobilienanlage einen gewissen Glanz und
klingt in vielen Ohren nach unerschütterlicher Sicherheit, in anderen wiederum
auch nach einem Hauch von Rausch und Abenteuer. Je nach Einzelfall der
Investition und Blickwinkel des Betrachters spielten in der Realität entweder
Sicherheit oder Abenteuer eine unterschiedlich starke Rolle. In den meisten
Köpfen herrscht Zweifel an der Standhaftigkeit der Notenbanken und an der
Stabilität der Währung. Allerorts wird Inflation wahrgenommen und Schutz vor ihr
gesucht. Aus dieser Brille bedeutet die Immobilie Sicherheit. Sie bietet Schutz,
weil auf der Habenseite ein Sachwert und, sofern per Kredit finanziert, auf der
Sollseite ein Finanzwert steht.

Eine Währungskrise ist mit Sachwerten allerdings nur dann unbeschadet zu
überstehen, solange das Wirtschaftssystem und vor allem die öffentliche Ordnung
überleben. Im absoluten Extremfall ist eine Flucht mit Gold in Form kleiner
Münzen möglicherweise die vielversprechendere Strategie. Allerdings produziert
Gold keine Mieten, Zinsen oder Dividenden und weist als Anlage einige weitere
Besonderheiten auf, deren Besprechung den vorliegenden Rahmen sprengen würden.

Zurück zum Betongold und regulären Rahmenbedingungen. Die Wohnimmobilie stellt
in der Selbstnutzung einen Sonderfall dar, weil der private Immobilienkonsum
steuerfrei ist. Darüber hinaus liefert ein Eigenheim das Gefühlt der Freiheit,
Unabhängigkeit vor Mieterhöhungen und einen hohen ideellen Nutzen. Passt das
Eigenheim nicht mehr zur aktuellen Lebenssituation, kann es allerdings eine
große Belastung für die Familie werden oder bei entsprechender Anpassung
zumindest hohe Transaktionskosten verursachen.

WELCHE FINANZIERUNG?

Bei Immobilienerwerb wird regelmäßig ein großer Anteil fremdfinanziert. Während
der Käufer nur einen Bruchteil der Kaufsumme als Eigenkapital mitbringen muss,
stellen Banken zu günstigen Konditionen ein Mehrfaches des Eigenkapitals als
Fremdfinanzierung zur Verfügung. Dieser Kredithebel steigert nicht nur die
erwartete Rendite sondern ebenso die erwartete Schwankungsbreite der Cashflows,
also das Risiko der Anlage. Im Fall von Eigenheimen ist ein Kredithebel von 3-10
normal. Dieses Risiko wird von vielen Eigenheimbesitzern übersehen. Selbst wenn
Hypothekenraten nicht von Mieteinnahmen finanziert werden müssen, würde ein zu
hoher Kredithebel bei fallenden Immobilienpreisen eine mögliche Unterdeckung der
Hypothek und Aufforderung zum Nachschuss seitens der Bank verursachen.

Neben dem Kredithebel verschärfen variable Finanzierungen oder Fremdwährungen
das Risikoprofil zusätzlich. In Österreich lag der Anteil der variablen
Hypothekenfinanzierungen zeitweise bei 90%. Dabei wird der zu verrechnende
Zinssatz an eine Benchmark wie den 3-monatigen Interbanken-Zinssatz Euribor
gekoppelt. Ein Anstieg des Basiszinssatzes führt dann unmittelbar zu einer
Erhöhung des Kreditzinses, was wiederum unmittelbar in einer höheren Monatsrate
in der Bedienung der Schuldenlast durch den Eigenheimbesitzer resultiert.
Während variabel finanzierte Häuslebauer über viele Jahre mit sinkenden Zinsen
einen positiven Einkommenseffekt hatten, hat die Zeit plötzlich steigender
Zinsen während der Finanzkrise 2007-2011 viele variable Kreditnehmer und
Kreditgeber an ihre Belastungsgrenzen oder darüber hinaus geführt. Erwin
Lasshofer und die Spezialisten der INNOVATIS haben in der Folge in vielen Fällen
fallende Immobilienpreise beobachtet, sowie eine erhöhte Anzahl von
Zwangsversteigerungen.

Interessanterweise ist die Vorliebe zur festen oder variablen Verzinsung
offenbar eine Mentalitätsfrage. Jedenfalls gibt es in gemeinsamen Währungsräumen
starke regionale Unterschiede. Während die Österreicher ihre Finanzierung mit
variablem Zins bevorzugen (wie z.B. auch Spanier, Griechen, Italiener, Finnen),
wählen über 90% der Deutschen und über 80% der Schweizer eine
Eigenheimfinanzierung mit mehrjähriger Zinsbindung (wie z.B. auch Belgier,
Niederländer, Franzosen).

Die Österreicher gelten bei der Eigenheimfinanzierung darüber hinaus als
besonders risikofreudig, weil sie zeitweise bis zu 40% der Wohnbaukredite in
einer Fremdwährung aufgenommen haben. Dieser Anteil ist seit der Finanzkrise
stark rückläufig, zum Teil aus der Erfahrung der Kreditnehmer mit Stressphasen
unvorteilhafter Währungsentwicklungen und zum anderen durch Bemühungen der
Nationalbank, die Gefahr eines Kollapses der lokalen Kreditinstitute zu zügeln.
Die Finanzierung in Fremdwährungen lief grundsätzlich über Niedrigzinswährungen
wie Japanischer Yen oder Schweizer Franken. Der niedrige Zinssatz sollte die
monatlichen Raten niedrig halten. Allerdings wurden Währungsschwankungen während
der Laufzeit nicht berücksichtigt und von den Kreditnehmern häufig gar nicht
erkannt. Schlimmer noch: Den Währungsschwankungen unterlag nicht nur die
Restschuld, sondern der volle nominale Kreditbetrag bis zum Laufzeitende.
Tilgungen reduzierten nämlich nicht den Betrag in Fremdwährung, sondern gingen
zumeist in einen Tilgungsträger in heimischer Währung, welcher erst am Ende der
Laufzeit zur Tilgung der Fremdwährungsschuld konvertiert wurde. Hier blieb die
Frage nach der Höhe einer möglichen Über- oder Unterdeckung bis zum letzten Tag
ein Glücksspiel. Gelegentlich wird davon gesprochen, dieses Währungsrisiko durch
Devisentermingeschäfte kontrollieren zu wollen. Dabei will man entweder auf
Basis von Prognosen zu bestimmten Währungen kaufen oder verkaufen, was ein
aktives Risiko bedeutet. Oder aber man versucht durch permanente passive
Absicherungsgeschäfte das Währungsrisiko auszuschalten, was aber den Zinsvorteil
kostet, plus weitere Bankspesen. Fazit, bzw. Warnung von Erwin Lasshofer: "Einen
Zinsvorteil aus Fremdwährung ohne Währungsrisiko gibt es nicht. Allerdings
entsteht für die Bank durch Kredit, Währungskonvertierung, Tilgungsträger und
mögliche Absicherungsgeschäfte ein ganzer Strauss von Spezial-Produkten, welchen
sie dem Kreditnehmer anstelle eines einfachen und günstigen Kredites anbieten
kann."

Neben der Gestaltung der Finanzierung gibt es natürlich eine ganze Reihe
wichtiger Einflussfaktoren auf den Erfolg einer Immobilienanlage. Das spezielle
Merkmal dieser Anlageklasse ist Lage, inklusive Erreichbarkeit, Nachbarschaft
und vorhandene Infrastruktur. Hinzu kommt die Widmung bzw. Nutzbarkeit.
Insbesondere bei Gewerbeimmobilien hängt die spezielle Nutzung von zahlreichen
tatsächlichen und regulatorischen Randbedingungen ab, wie z.B. Widmung,
Umweltvorschriften, Bauvorschriften, Miteigentümer, Dienstbarkeiten etc. Diese
Gegebenheiten lassen sich weitgehend feststellen, analysieren und bewerten.

Wie bei allen Anlageformen liegt der größte Werttreiber allerdings in der
zukünftigen Entwicklung dieser und weiterer Faktoren. Letztlich bestimmen die
Entwicklung der Finanzierungskosten und der potenziellen Mieteinnahmen den Wert
einer Immobile. Auf Zinsentwicklung gehen wir im Rahmen unserer Einschätzung von
Wertpapieranlagen regelmäßig ein. Die Entwicklung der Mietpreise wird
hauptsächlich durch die lokale Wirtschaftskraft der Mieter und durch die
demographische Entwicklung der Mieter bestimmt. Zur Zeit beobachten wir in
Europa bei der stabilen Gesamtbevölkerungszahl eine zunehmende Verstädterung,
d.h. Konzentration der Bevölkerungsdichte in Ballungszentren. Einige ländliche
Gegenden sterben regelrecht aus, während an anderer Stelle Ballungsräume ihren
Baubestand kaum noch nachverdichten können. Die demographische Wanderung ist
nicht nur mit dem Wunsch nach einem Leben in fortschrittlicher Infrastruktur
verbunden, sondern häufig auch eine Bewegung hin zu attraktiven
Einkommensquellen. Wachsende Bevölkerungszahlen mit wachsendem Einkommen
hinterlassen deutliche Spuren am Immobilienmarkt und begründen teils ganz
erhebliche regionale Unterschiede in absoluten Preisen und in deren Entwicklung.

Erwin Lasshofer und das INNOVATIS Team sehen im direkten Vergleich zur
Veranlagung in Wertpapieren bei Immobilien einen entscheidenden Unterschied: Die
Anpassungsprozesse dauern viel länger. Während allein die Prognose einer
Rezession zu massiven Reaktionen bei den Preisen für Aktien und Staatsanleihen
führt, dauert es bei Immobilien wesentlich länger, häufig mehrere Jahre. Selbst
bei Jobverlust wird die Wohnung nicht gleich gekündigt oder gar zum Verkauf
angeboten. Ebenso wird ein Wirtschaftsstandort bei einem Gewinneinbruch noch
nicht infrage gestellt. Selbst bei einer Insolvenz wird der operativ genutzte
Immobilienbesitz häufig nicht veräußert. Nach den Erfahrungen der Finanzkrise
werden wohl auch Banken bei einer Unterdeckung von Hypotheken sehr lange
stillhalten wollen und dürfen, bevor es zu einer Zwangsliquidation kommt. In der
Folge entstehen regelmäßig langfristige Trends, welche Erwin Lasshofer in der
INNOVATIS regelmäßig auf den Prüfstand nehmen lässt und dann als Grundlage für
die Identifikation attraktiver Objekte dienen. Weitere wichtige Quellen in der
Wertschöpfung in der Immobilenanlage ist die Entwicklung und die optimale
Bewirtschaftung der einzelnen Immobilie. Darüber hinaus kommt es auch bei
Immobilien auf ein professionelles Portfoliomanagement an, um Risiken zu steuern
und das Ertragspotenzial zu optimieren.

Weitere Informationen finden sich unter: http://ots.de/Q4fj7J

Pressekontakt:

Erwin Lasshofer
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6330 Cham/Zug
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