Umzug in den Speckgürtel? Wo sich Pendeln für Immobilienkäufer lohnt

Bonn (ots) - Im Frankfurter Umland zahlt sich der Kauf für Pendler besonders
langfristig aus

- Gute Schienenanbindung verringert Fahrtkosten- und -Zeiten
- Postbank präsentiert Online-Pendelkostenrechner

Knapp 40 Prozent der berufstätigen Deutschen fahren zur Arbeit in einen anderen
Landkreis. Wer seinen Arbeitsplatz in einer Großstadt hat, ist wegen der hohen
Wohnungspreise häufig zum Pendeln gezwungen. Leben im Umland, arbeiten in der
City - das ist für immer mehr Menschen Alltag. Allerdings gibt es Pendeln nicht
zum Nulltarif. Eine Modellrechnung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts
(HWWI) für die Postbank zeigt, wann der Kostenvorteil des günstigeren
Immobilienerwerbs im Umland verglichen mit dem Kauf in einer der sieben größten
deutschen Städte durch Fahrtkosten und -zeit aufgezehrt ist. Das Ergebnis: Der
Umzug ins Umland der sogenannten Big Seven lohnt sich nicht überall
gleichermaßen. Käufer sparen lange, wenn ihr Wohnort per Bahn gut an die
Metropole angebunden ist.

Das gilt besonders für Deutschlands Pendler-Hauptstadt Frankfurt am Main. Fast
zwei Drittel (64 Prozent) der Arbeitnehmer in der Bankenmetropole wohnen laut
einer Studie der Bundesagentur für Arbeit außerhalb der City, so viele wie in
keiner anderen deutschen Großstadt. Und die langfristigen Preisvorteile, die der
günstigere Immobilienkauf im Frankfurter Umland bringt, werden rund um andere
Metropolen kaum erreicht. In gleich sieben Städten im Frankfurter Speckgürtel
können Pendler laut HWWI-Modellrechnung mindestens 40 Jahre lang Geld sparen.

Beste Bedingungen für Pendler

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren
70-Quadratmeter-Wohnung in der Metropole mit dem Erwerb einer Wohnung in einer
der größeren Städte in einem angrenzenden Landkreis. Spitzenreiter im
Speckgürtel-Vergleich um die deutschen Big Seven ist Langen (Landkreis
Offenbach): Der Kaufpreisvorteil gegenüber Frankfurt ist bei Nutzung
öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg erst nach mehr als 60 Jahren
aufgebraucht. Bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne
allerdings auf 22,5 Jahre. Auch in Dreieich im Landkreis Offenbach und in der
kreisfreien Stadt Offenbach am Main sparen Käufer trotz Pendelns mehr als ein
halbes Jahrhundert lang. Ähnlich günstig ist die Lage für Pendler aus Neuss
(Rhein-Kreis) und Erkrath (Landkreis Mettmann), die in Düsseldorf arbeiten,
sowie für Beschäftigte aus Dachau, die nach München pendeln.

Bus- und Bahnfahren fast immer günstiger

Die Städte im Umland, die den Kaufpreisvorteil trotz Pendelns mindestens 40
Jahre lang bieten, verfügen alle über schnelle Anbindungen im öffentlichen
Nahverkehr. Die kürzeste Fahrtzeit liegt bei neun Minuten. So schnell kommt man
aus Neuss, Erkrath und Mettmann nach Düsseldorf. Fast genauso kurz sind die
Fahrtzeiten aus Langen nach Frankfurt (10 Minuten) und aus Hürth nach Köln (11
Minuten).

"Für Pendler ist eine gute Schienenanbindung das A und O. Darauf sollten
potenzielle Käufer bei ihrer Entscheidung für Wohneigentum im Umland unbedingt
achten", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. "Der
öffentliche Nahverkehr wird darüber hinaus im Zuge der künftigen Klima- und
Verkehrspolitik eine deutliche Aufwertung erfahren. Pendeln wird dann noch
einfacher." Immobilienexperten sind sich einig, dass Städte mit
Schienenanschluss an die Metropole weiter an Attraktivität gewinnen werden. Das
sorgt dann auch gleichzeitig für wertstabile Immobilien in der entsprechenden
Region.

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die durchschnittlichen Kaufpreise für
eine 70 Quadratmeter große Wohnung zuzüglich Notargebühren (2 Prozent vom
Kaufpreis) und Grunderwerbsteuer sowohl in der Metropole als auch im
Umlandkreis. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass ein
Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt.
Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg haben, wird zugrunde gelegt, dass die
Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner
Haustür zum Umlandbahnhof und vom Hauptbahnhof der Metropole zu seinem
Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur von Bahnhof zu
Bahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen
Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt geht es um die Pendelkosten insgesamt: Einerseits
werden die Kosten für die Fahrkarte für Bus und Bahn beziehungsweise für das
Auto (inkl. Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits
wird der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem in der Metropole
im Mittel erzielten Bruttolohn im Jahr 2018 veranschlagt.

Frankfurt ist attraktiv für Autopendler

Autopendler kommen in der Untersuchung zumeist schlechter weg, denn die Fahrt
mit dem Pkw ist nicht nur häufig zeitaufwändiger, sondern auch teurer. Die
besten Werte in der Modellrechnung erzielen Autopendler nach Frankfurt am Main.
Aus Neu-Isenburg verfahren sie den Kaufpreisvorteil nach 41,3 Jahren. Unter den
fünf besten Orten für Autopendler in eine der Big-Seven-Städte finden sich
ausschließlich Orte im Umland der Mainmetropole: Dreieich, Eschborn, Maintal und
Offenbach bieten Kaufpreisvorteile, die 30 Jahre und länger Bestand haben.

Pendler aus dem Stuttgarter Umland verfahren Kaufpreisvorteil schneller

Im Stuttgarter Umland findet sich keine Stadt, in der die Kaufpreisvorteile vier
Jahrzehnte oder länger Bestand haben. Pendler zehren die Ersparnis nach maximal
30 Jahren auf - wenn sie mit der Bahn fahren. Wer sich selbst hinters Steuer
setzt, verfährt das gesparte Geld spätestens nach 16 Jahren. Das liegt daran,
dass die Kaufpreisvorteile im Umland verglichen mit dem Preisniveau in der
baden-württembergischen Landeshauptstadt nicht so groß wie in anderen Städten
sind. Die Ersparnis wird schneller im Pendleralltag verfahren.

Investitionschancen für Pendler rund um München

In Deutschlands teuerster Stadt München neigen besonders viele Kaufinteressierte
dazu, die Wohnungssuche auf Regionen jenseits der Stadtgrenze auszuweiten. Wer
den Umzug ins Umland erwägt, kann durchaus lohnende Investments entdecken. Die
Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt ist vielerorts gut und der
Preisvorteil relativ groß, sodass Käufer häufig trotz Pendelns auch auf lange
Sicht Geld sparen können. Top-Pendler-Städte mit Kaufpreisvorteilen, die mehr
als 40 Jahre lang Bestand haben, sind Dachau, Puchheim und Taufkirchen (Vils).

Lange Wege nach Berlin

In allen Städten zeigt sich, dass Pendler nur langfristig profitieren, wenn die
Strecke in weniger als 20 Minuten zu bewältigen ist. Besonders deutlich wird das
am Beispiel Berlins. Nur sieben der 33 untersuchten Städte im Berliner
Speckgürtel punkten mit Bus- und Bahnzeiten von unter 30 Minuten pro Strecke.
Lediglich aus Teltow schaffen es Pendler in unter 20 Minuten in die City. Der
Faktor Zeit ist für die Berechnung der Pendelkosten aber eine entscheidende
Größe.

Postbank stellt Pendelkostenrechner vor

"Unsere Modellrechnung zeigt, welche Faktoren den Preis für das Pendeln
bestimmen", sagt Postbank-Expertin Eva Grunwald. Interessierte können das jetzt
für sich selbst ausprobieren - mit dem neuen Postbank Pendelkostenrechner:
https://immobilien.postbank.de/pendelkostenrechner. Das Tool bezieht
Wohnungsgröße oder Immobilienpreise sowie die Zahl der pendelnden
Familienmitglieder per Bahn oder Auto in die Berechnung ein. "Das zeigt
Immobilienkäufern, wie lange sie von der Ersparnis durch den günstigeren
Wohnungskauf im Umland profitieren können", sagt Eva Grunwald.

Die individuelle Analyse kann durch weitere Faktoren verfeinert werden: Denn
entscheidend ist auch, wo exakt die Wohnung und die Arbeitsstelle in der
Metropole liegen, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern
und wie die berufliche Planung generell aussieht. Bleibt es bei dem
Arbeitsverhältnis in der City, sind berufliche Veränderungen oder der
Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der
Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch
in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld.
Andererseits bedeutet eine Investition in der Großstadt in vielen Fällen höhere
Schulden - und damit auch höhere Zinszahlungen. "Wer unsicher ist, lässt sich am
besten von einem Immobilienfachmann beraten", so Eva Grunwald.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe,
die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf
Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von
Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger
WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise
der sieben größten deutschen Städte untersucht.

Hier geht es zum Postbank Pendelkostenrechner:
https://immobilien.postbank.de/pendelkostenrechner

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70
Quadratmeter zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2018 erworben.
Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter in der Metropole zum
Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2018 gekauft.

2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2 Prozent sowie der
derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.

3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem
Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte
Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den
Umzug in das Umland entstehen, reduziert.

4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den
Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum
Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.

5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt,
die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 29.03.2019,
zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.

6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.

7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der
Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.

8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von
Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2018 in der
Metropole erzielt wurde.

Pressekontakt:
Postbank
Ralf Palm
+49 228 920 12109
ralf.palm@postbank.de

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