Neue Bestmarke aufgestellt: Büromärkte trotz schwächerer Konjunktur bärenstark

Frankfurt/Main (ots) - Im ersten Halbjahr 2019 wurden an den acht
deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg,
Köln, Leipzig und München knapp 1,98 Mio. m² Bürofläche umgesetzt.
Damit wurde der Vorjahreswert um rund 8 % übertroffen und
gleichzeitig ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Dies ergibt die
Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Die deutschen Büromärkte präsentieren sich im ersten Halbjahr in
bestechender Form und liegen nur knapp unter der Marke von 2 Mio. m²
Flächenumsatz. Damit wurde ein neues Allzeithoch aufgestellt und das
Vorjahresergebnis um 8 % übertroffen. Wie gut das Resultat ist, zeigt
sich auch daran, dass der zehnjährige Schnitt um stolze 26 % getoppt
wurde", erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer der BNP Paribas Real
Estate GmbH und Head of National Office Advisory. "Trotz der
schwächeren Konjunktur und eines deutlich geringeren BIP-Wachstums
liegt die Nachfrage, vor allem für moderne Büroflächen, auf einem
unverändert hohen Niveau. Für diese auf den ersten Blick
überraschende Situation gibt es mehrere Gründe: Zum einen setzt sich
das Beschäftigungswachstum fort, wenn auch deutlich verlangsamt,
sodass der Arbeitsmarkt bislang kaum vom schwächeren
Wirtschaftswachstum in Mitleidenschaft gezogen wird. Zum anderen sind
aber auch Industrieunternehmen spürbar stärker betroffen als die
Dienstleistungsbranche, die deutlich besser dasteht und demzufolge
unverändert zusätzliche Büroflächen nachfragt. Hinzu kommt, dass
viele Unternehmen vor dem Hintergrund eines spürbar an Bedeutung
gewinnenden 'War for Talents' versuchen, ihre Mitarbeiter auch in
etwas schwächeren Marktphasen zu halten und ihnen gleichzeitig gut
angebundene und attraktive Arbeitsplätze zu bieten. Auch diese
Situation führt zu positiven Impulsen für die Büromärkte."

Besonders bemerkenswert ist, dass an allen Standorten eine starke
Nachfrage zu beobachten war und die neue Bestmarke nicht auf einzelne
Sonderentwicklungen zurückzuführen ist. Lediglich zwei Städte mussten
im Vorjahresvergleich Umsatzrückgänge hinnehmen. Dies ist zum einen
München, wo das Resultat mit 428.000 m² Flächenumsatz rund 8 % unter
dem außergewöhnlichen Ergebnis des Vorjahres liegt. Trotzdem hat sich
die bayerische Landeshauptstadt damit an die Spitze aller Standorte
gesetzt und den drittbesten Umsatz aller Zeiten erzielt. Zum anderen
Leipzig, wo mit 55.000 m² knapp ein Drittel weniger als im Vorjahr
notiert wurde. Verantwortlich hierfür sind bislang noch fehlende
Großabschlüsse. Aber auch die dynamische kleinteilige Nachfrage hat
ausgereicht, um den zehnjährigen Schnitt klar zu übertreffen. Knapp
geschlagen auf Platz zwei landet Berlin mit 418.000 m² (+9 %). Damit
wurde ein neuer Umsatzrekord verzeichnet, der unterstreicht, dass
sich die dynamische Entwicklung der Hauptstadt schwungvoll fortsetzt
und an ihr kein Weg mehr vorbeiführt. Den dritten Rang sichert sich
Hamburg mit 306.000 m². Die Hansestadt übertrifft damit erstmalig die
300.000-m²-Schwelle und stellt ebenfalls ein neues Allzeithoch auf.
Um knapp 3 % zulegen konnte der Frankfurter Markt mit 281.000 m²;
vergleichbar zu München erzielte die Bankenmetropole damit das
drittbeste jemals registrierte Resultat. Mit Düsseldorf (244.000 m²;
+25 %) und Essen (96.000 m²; +32 %) haben sich darüber hinaus zwei
weitere Städte an der Rekordjagd des ersten Halbjahrs beteiligt und
ebenfalls neue Bestmarken aufgestellt. In Köln stieg der
Flächenumsatz um knapp 26 % auf 147.000 m², womit auch die Domstadt
einen Wert oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts aufweist.

Der dynamische Leerstandsabbau der letzten Jahre hat sich auch in
den vergangenen zwölf Monaten fortgesetzt. Über alle Standorte
betrachtet hat sich der Gesamtleerstand um knapp 16 % verringert und
liegt mit knapp 3,88 Mio. m² wie bereits im ersten Quartal 2019
deutlich unterhalb der 4-Mio.-m²-Schwelle. Dabei haben sich die
Leerstände in allen Städten verringert, wenngleich auch mit etwas
unterschiedlicher Ausprägung. In München liegt das Volumen mit
468.000 m² rund 26 % unter dem Vorjahreswert. Die Leerstandsrate im
Gesamtmarkt beläuft sich auf 2,2 %. Nur bezogen auf das Stadtgebiet
werden aktuell lediglich noch 1,4 % notiert und damit sogar weniger
als in Berlin. In der Hauptstadt gingen die Leerstände um 17 % auf
336.000 m² zurück. Damit liegt die Leerstandsrate trotz deutlich
gestiegener Bautätigkeit weiterhin bei lediglich 1,7 %. Spürbar
weniger Leerstände als vor einem Jahr sind auch in Essen mit 112.000
m² (-31 %) und Leipzig mit 211.000 m² (-21 %) zu verzeichnen. Mit 3,6
% ist die Leerstandsrate damit auch in Essen unter die 4-%-Marke
gefallen, und in Leipzig (5,6 %) nähert sie sich der 5-%-Schwelle
langsam aber sicher an. Um rund 15 % ist das Leerstandsvolumen in
Frankfurt gesunken, wo 1,09 Mio. m² einer Leerstandsquote von 7,1 %
entsprechen. Ähnlich wie in München sieht die Situation in den
zentralen Lagen aber anders aus. Im CBD liegt sie bei nur 3,4 % und
im besonders stark nachgefragten Bankenviertel sogar nur bei 1,8 %.
In Hamburg werden aktuell 611.00 m² (-10 %) Leerstand gezählt, sodass
die Hansestadt mit 4,4 % die niedrigste Leerstandsrate seit dem Jahr
2000 aufweist. In Köln war zwar nur ein marginaler Rückgang auf
206.000 m² zu beobachten, trotzdem leidet gerade die Domstadt an
einem Mangel an modernen Flächen in zentralen Lagen, was sich auch in
einer Leerstandsquote von lediglich 2,6 % widerspiegelt. Einen
zweistelligen Leerstandsrückgang weist Düsseldorf mit 837.000 m² ( 12
%) auf. Auch in der rheinischen Metropole liegt die Leerstandsrate im
Stadtgebiet (6,5 %) deutlich niedriger als im Gesamtmarkt (8,8 %).
Über alle Standorte betrachtet ist demzufolge aktuell eine
Leerstandsrate von nur noch 4,1 % zu verzeichnen.

Die sehr starke Nachfrage bei gleichzeitig rückläufigem
Flächenangebot spiegelt sich in den Mieten wider, die deutlich
zulegen konnten. Über alle beobachteten Städte sind die Spitzenmieten
im Vorjahresvergleich um durchschnittlich gut 6 % gestiegen. Am
stärksten zogen sie mit jeweils 11 % in Hamburg auf 30 EUR/m² und
Köln auf 24,50 EUR/m² an. Damit weisen beide Städte sogar eine höhere
Dynamik auf als Berlin, wo sich der Aufwärtstrend aber ebenfalls
unverändert fortsetzt. Mit 37 EUR/m² liegt die Höchstmiete in der
Hauptstadt knapp 9 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert und nähert
sich mit großen Schritten der 40-EUR-Marke an. Einen Anstieg um
jeweils rund 7 % verzeichneten Essen (16 EUR/m²) und Leipzig (14,50
EUR/m²). Auch die Städte außerhalb der A-Standorte folgen also dem
Trend der Metropolen. Verantwortlich hierfür ist einerseits eine sich
auch hier verengende Angebots-und-Nachfrage-Relation, andererseits
kommen hierin aber auch die deutlich gestiegenen Bau- und
Grundstückskosten zum Ausdruck, die dazu führen, dass neue, moderne
Flächen nur zu höheren Mieten an den Markt gebracht werden können. Um
rund 4 % haben die Spitzenmieten in Düsseldorf (28 EUR/m²) und
München (39 EUR/m²) zugelegt. In beiden Städten dürfte es nur noch
eine Frage der Zeit sein, bis die 30- EUR/m²- (Düsseldorf) und 40-
EUR/m²- (München) Marken gerissen werden. Nach der dynamischen
Entwicklung der vergangenen zwei Jahre fiel der Anstieg in Frankfurt
im Vorjahresvergleich etwas moderater aus (+2 %). Aktuell sind in der
Mainmetropole 44 EUR/m² anzusetzen.

Der Aufwärtstrend beschränkt sich aber nicht nur auf die
Höchstmieten, sondern vollzieht sich in allen Marktsegmenten. Über
alle Standorte betrachtet sind die Durchschnittsmieten in den
vergangenen zwölf Monaten um knapp 10 % auf 16,80 EUR/m² gestiegen
und damit noch einmal spürbar stärker als die Spitzenmieten. Vor
allem Berlin (+21 %), Hamburg (+20 %) und Köln (+20 %) weisen
überproportionale Zuwächse auf. Verantwortlich hierfür ist in erster
Linie das zu geringe Angebot an großflächigen, modernen Büroflächen
in den besonders präferierten zentralen Lagen.

Perspektiven: dynamische Marktentwicklung auch im zweiten Halbjahr

"Trotz vieler Risiken, wie ein möglicher harter Brexit oder eine
Verschärfung des Zollstreits zwischen den USA und China sowie den USA
und Europa, deutet momentan alles darauf hin, dass auch im zweiten
Halbjahr von einer dynamischen Marktentwicklung und einer weiterhin
hohen Nachfrage auszugehen ist. Der Hauptgrund hierfür ist darin zu
sehen, dass die Mehrheit der Unternehmen von dem aus heutiger Sicht
wahrscheinlichsten Szenario ausgeht, dass es sich bei der aktuell
verlangsamten Konjunkturentwicklung nur um eine Wachstumsdelle
handelt und das BIP bereits im nächsten Jahr wieder etwas stärker
steigen dürfte. Teil dieses Szenarios ist auch, dass die skizzierten
Risiken gelöst oder zumindest deutlich verringert werden können.
Solange diese Szenario Bestand hat, dürften die deutsche Wirtschaft
und vor allem die Dienstleistungsbranche, nur bedingt Korrekturen an
ihrem grundsätzlich expansiven Kurs vornehmen. Vor diesem Hintergrund
spricht alles für einen auch im Gesamtjahr überproportionalen
Flächenumsatz von deutlich über 3,5 Mio. m². Ob erneut die
4-Mio.-m²-Schwelle übertroffen werden kann, bleibt abzuwarten.
Deshalb erscheint auch ein weiterer, moderater Leerstandsabbau
wahrscheinlich, wenn auch mit deutlich gedrosselter Geschwindigkeit
aufgrund der gestiegenen Bautätigkeit. Sicher scheint dagegen, dass
die Mieten aufgrund der unverändert angespannten
Angebots-und-Nachfrage-Relation weiter anziehen werden",
prognostiziert Riza Demirci.

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