Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen

Kandel (ots) - In Zeiten von Dauerniedrigzinsen stellen Immobilien
oftmals eine begehrte Form der Geldanlage dar. Wer eine vermietete
Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und
steuerliche Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht
wichtige Besonderheiten.

"So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend
thematisiert", sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer
Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach
einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse
ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer
fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende
Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen.
"Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen
zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den
Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden",
sagt Dr. Raff. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter
gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen
auftreten.

Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie
mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die
Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des
Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch
nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur dann,
wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich
und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.

Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs
geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein
Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger
eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer
nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit
Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst
dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann
der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die
Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen
sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War
eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet
worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird
dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den
Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter
sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

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Notarassessor Dr. Thomas Raff
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