Retail-Investments: vielversprechender Start ins Jahr 2019

Frankfurt/Main (ots) - Den erschwerten Rahmenbedingungen im
E-Commerce-Zeitalter zum Trotz startet der Retail-Investmentmarkt gut
in die ersten drei Monate des Jahres: Mit einem Transaktionsvolumen
von 2,54 Mrd. EUR kann nicht nur ein Ergebnis im Bereich des
zehnjährigen Durchschnitts erreicht, sondern auch die Vorjahresbilanz
um stolze 44 % getoppt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP
Paribas Real Estate.

"Dass Einzelverkäufe hierbei den besten Jahresauftakt seit 2011
verzeichnen und mit gut 1,94 Mrd. EUR mehr als drei Viertel des
Gesamtvolumens generieren ist umso erfreulicher und kann als Indiz
für ein insgesamt reges Marktgeschehen gewertet werden", sagt
Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH
und Co-Head of Retail Services. Auf fast 600 Mio. EUR zulegen kann
zudem das Portfoliosegment, das damit im langjährigen Vergleich
allerdings einen eher geringen Wert verbucht (-35 %). Vor dem
Hintergrund des gestiegenen Gesamtumsatzes bei vergleichbarer
Deal-Anzahl hat der durchschnittliche Kaufpreis pro Transaktion
gegenüber 2018 von 18 auf 27 Mio. EUR angezogen.

Mit einer Bilanz von etwas mehr als 1 Mrd. EUR erzielen die
A-Städte in der Summe ein beachtliches Ergebnis, ein Blick auf die
einzelnen Standorte zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Während
Berlin im ersten Quartal, befeuert durch den Verkauf des Zoom mit dem
Ankermieter Primark, auf insgesamt 478 Mio. EUR kommt und somit
alleine 47 % zum Investitionsvolumen der bedeutendsten Metropolen
beiträgt, konnten in Frankfurt und Hamburg bisher keine nennenswerten
Retail-Investments registriert werden. Positive Resultate erreichen
außerdem Stuttgart (287 Mio. EUR), wo unter anderem mit den
Königsbaupassagen ein Shoppingcenter den Eigentümer wechselte, sowie
Köln (125 Mio. EUR), München (99 Mio. EUR) und Düsseldorf (19 Mio.
EUR). Insgesamt lässt sich sagen, dass Investoren bei Objektarten wie
Geschäfts- bzw. Kaufhäusern sowie Shoppingcentern die Sicherheit und
Stabilität etablierter Märkte schätzen und sich zunehmend auf diese
fokussieren, während die Fachmarktsparte auch in Groß-, Mittel- und
Kleinstädten attraktive Anlagealternativen bietet. An Fach- und
Supermärkten, die mit über 1 Mrd. EUR und einem Umsatzanteil von
knapp 43 % ein erfreuliches Ergebnis erzielen, führt bei der
Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Objektarten weiterhin
kein Weg vorbei. Den größten Sprung machen allerdings
Geschäftshäuser, bei denen 917 Mio. EUR (+128 %) und anteilig gut 36
% den besten Jahresstart seit 2007 bedeuten. In Shoppingcenter wie
die Stuttgarter Königsbaupassagen oder die Berliner Eastside Mall,
bei der die RFR die restlichen Anteile der FREO erwarb, wurden
insgesamt 513 Mio. EUR (anteilig gut 23 %) investiert.

Im ersten Quartal waren Investoren mit ganz unterschiedlichen
Anlegerprofilen am Retail-Investmentmarkt aktiv und haben dafür
gesorgt, dass gleich fünf Käufergruppen mit Umsatzanteilen von über
10 % am Marktgeschehen partizipiert haben. An die Spitze setzen sich
mit fast einem Fünftel des Volumens wieder einmal die traditionell
starken Spezialfonds, die vor allem in der Fachmarktsparte außerhalb
der größten Metropolen bei Einzel- sowie Paketverkäufen in
Erscheinung getreten sind. Dahinter folgen dicht an dicht
Versicherungen und Investment/Asset Manager mit jeweils rund 15 %.
Umfangreich am Gesamtresultat beteiligt sind zudem Pensionskassen
(fast 12 %), die nicht zuletzt für den Kauf des Zoom Berlin
verantwortlich zeichnen, sowie private Anleger (gut 11 %). Darüber
hinaus sind Projektentwickler mit knapp 8 % im Ranking der aktivsten
Investoren vertreten, wozu unter anderem der Kauf des Büro- und
Geschäftsensembles Galerie Luise in der Hannoveraner City beigetragen
hat. Hinsichtlich der Herkunft des Volumens entfällt jeder dritte
Euro auf ausländische Käufer.

Während die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser an den meisten
A-Standorten nach der jahrelangen Talfahrt seit 2017 stagnieren, ist
die Yield Compression in den beiden teuersten Märkten Berlin und
München noch nicht gänzlich abgeschlossen: Mit jeweils 2,80 % haben
sich Geschäftshäuser in den Top-Lagen der Bayern-Metropole sowie der
Hauptstadt noch einmal verteuert und somit den Abstand auf Hamburg
(3,00 %) ausgebaut. Frankfurt bleibt der Hansestadt auf den Fersen
(3,10 %) und behauptet seine Position vor Düsseldorf, Köln und
Stuttgart (alle 3,20 %).

Differenziert nach Objektarten zeichnen sich gegensätzliche
Entwicklungen ab: Bei gut funktionierenden und verkehrsgünstig
angeschlossenen Fachmarktzentren mit bonitätsstarken Mietern, die im
ersten Quartal viele Investoren als Anlagealternative zu
Highstreet-Investments schätzten, sind die Spitzenrenditen um 20
Basispunkte auf 4,30 % gesunken. Damit nähern sie sich den
Shoppingcentern an, die 10 Basispunkte zulegen und bei 4,10 %
notieren. Für einzelne Fachmärkte sind nach wie vor 5,30 %
anzusetzen.

Nachdem 2018 stark durch die Fusion von Karstadt und Kaufhof
geprägt war, setzt der Retail-Investmentmarkt mit einem
zufriedenstellenden Jahresstart, der insbesondere auf einem sehr
guten Einzeldealvolumen fußt, ein positives Zeichen. "Bemerkenswert
ist, dass nicht nur die prosperierende Fachmarktsparte, sondern auch
Geschäftshäuser und nicht zuletzt Highstreet-Investments ihren Anteil
hierzu beitragen konnten. Perspektivisch bleiben die Entwicklungen
der Nutzermärkte sowie der einzelhandelsrelevanten Rahmendaten und
natürlich das Angebot entscheide Kriterien für den weiteren
Jahresverlauf", erläutert Matthias Feske, Co-Head of Retail Services
bei der BNP Paribas Real Estate GmbH die weiteren Aussichten.

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Chantal Schaum
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E-Mail: chantal.schaum@bnpparibas.com
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