Die Nachfrage nach Immobilien bleibt auch 2019 hoch - Ein Rück- und Ausblick von Timo Tschammler, CEO JLL Germany

Frankfurt (ots) - Vor dem Hintergrund sich selbst dynamisierender
globaler Unwägbarkeiten sehen viele Anleger ihr Heil in der
mittlerweile hoch geachteten Asset-Klasse Immobilien. Und in der Tat
scheint die Immobilienwelt nach wie vor in einem stabil geordneten
Zustand zu sein. Weltweit, vor allem aber auch in Deutschland. Und
selbst die deutsche Politik, so hat es den Anschein, bewegt sich,
wenn auch nicht in allen Bereichen der Immobilienwelt, in eine
vernünftige Richtung.

Die deutsche Politik bewegt sich in einigen Bereichen in eine
vernünftige Richtung

So hatte der Berliner Mammut-Gipfel zum Thema "Wohnraummangel" in
den deutschen Großstädten im Kanzleramt am 21. September 2018
durchaus mehr als nur politischen Symbolcharakter. Auch wenn er in
seiner Wirkung eher der berühmte Tropfen auf den berüchtigten heißen
Stein gewesen sein dürfte. Das aber hat mehr mit der deutschen
Bürokratie und weniger mit politischem Gestaltungswillen zu tun. Denn
in die Endlosschleife der Diskussion sind neben den
Planungsinstitutionen der Länder und Kommunen nun erfreulicherweise
auch in zunehmendem Maße private Entwickler und Investoren
involviert. Inwieweit die das vielgestaltige Defizit ausgleichen
können, bleibt allerdings abzuwarten. Ein Chancenpotential ist auf
jeden Fall vorhanden, der erste Schritt in die richtige Richtung ist
getan. Und das nicht zuletzt deswegen, weil der Fragenkomplex nicht
nur auf die Frage des klassischen Wohnens beschränkt ist.

Auch bei JLL denken und agieren wir diesbezüglich mit einem weiter
gefassten Ansatz, der die Gesamtheit menschlichen Lebens in
vielfältigen Aspekten unter dem Titel "Living" umfasst. Neben unseren
bestens etablierten Dienstleistungsangeboten im Geschäftsbereich
Wohnimmobilien-Investment subsummieren wir unter "Living" auch
angrenzende Bereiche vom Mikro-Wohnen über Studenten-Wohnheime bis
hin zum alters- und gesundheitsgerechten Leben in Seniorenresidenzen
und Pflegeheimen. Und wir verstehen unter Living nicht nur das
klassische Investmentgeschäft, sondern immer stärker auch die
Bewertung und die beratende und steuernde Begleitung von
Projektentwicklungen in den genannten Assetklassen.

Auch das Besteller-Prinzip, von der großen Koalition bereits 2013
in den Koalitionsvertrag aufgenommen, weist in die richtige Richtung.
Je systematischer und professioneller die Teilnehmer im
Immobilienmarkt nach internationalem Vorbild agieren, desto besser
für die künftige Entwicklung der Märkte in Deutschland. Dass dieses
Besteller-Prinzip noch immer kontrovers diskutiert wird, hängt mit
dem hierzulande gängigen Berufsbild des Nachweis-Maklers zusammen.
Das Besteller-Prinzip trennt die Spreu vom Weizen. Keine Frage: Auch
die Beraterszene in der Immobilienbranche gleicht sich mehr und mehr
international gängigen Standards an, eine längst überfällige
Entwicklung auch in Deutschland. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund,
dass im vorherrschenden Niedrigzinsumfeld eine wachsende Zahl von
Investoren ihre Allokation im Immobiliensektor erhöhen. Insbesondere
die relative Performance im Vergleich zu anderen Asset-Klassen ist
ein Haupttreiber dieser Entwicklung - auch mit Blick auf die
Beratungsqualität.

Schneller als je zuvor entwickeln sich auch vermeintlich
unveränderliche Geschäftsmodelle

Bewegung in den Markt kommt darüber hinaus wie immer wieder
erwähnt durch die fortschreitende und vieldimensionale
Digitalisierung unserer Branche. An einer optimierten, effizienteren
Dienstleistung für den Kunden führt definitiv kein Weg vorbei. Und
auch die Digitalisierung trennt in unserer Branche die Spreu vom
Weizen - in jene Dienstleister nämlich, die sich die enormen
Investitionen in digitale Technologien leisten können und jene, die
diesbezüglich außen vor bleiben. Eine beschleunigte Fortschreibung
der Branchenkonsolidierung ist die Folge.

Schneller als je zuvor entwickeln sich auch vermeintlich
unveränderliche Geschäftsmodelle. Gute Beispiele sind die
"Flexibilisierung" der Büroan- und -vermietung sowie der aktuelle
Megatrend des sogenannten "Coworking". In kürzester Zeit hat sich die
Bürovermietung in den innerstädtischen Toplagen der deutschen
Immobilienhochburgen den veränderten Kundenbedürfnissen angepasst und
neue Anbieter hervorgebracht. Mehr als die Hälfte aller
Coworking-Arbeitsplätze sind in den Big 7 zu finden und entsprechende
Flächen machen mittlerweile 15 % des gesamten diesjährigen
CBD-Flächenumsatzes aus. Vor allem Berlin ist der
Top-Coworking-Standort Deutschlands. JLL hat dieses neue Marktsegment
von Beginn an eingehend analysiert. Mit dem neuen Service JLL Flex
Space haben wir ein spezialisiertes und bereichsübergreifendes
Beratungsteam geschaffen, das unser Serviceangebot schärft. Im
Unterschied zu einzelnen Wettbewerbern haben wir uns ganz bewusst
entschieden, unseren Kunden maßgeschneiderte
Beratungsdienstleistungen anzubieten, ohne selbst als Eigentümer,
Betreiber oder Vermieter entsprechender Flächen in Erscheinung und
mit unseren Kunden in Wettstreit zu treten.

Ein Thema, das die Immobilienbranche nicht nur in Deutschland,
aber vorzugsweise hier, bewegen wird, ist die hoch ambitionierte
Zielsetzung der EU, bis 2050 die Klimaneutralität erreicht zu haben.
Die EU-Kommission spricht in diesem Zusammenhang von einer
"Elektrifizierung der Wirtschaft". Wir haben es also in gleicher
Weise mit einer Elektrifizierung der Immobilienbranche zu tun. Die
Abkehr von Öl, Kohle und Gas bedeutet, dass unsere Immobilien künftig
mit Strom geheizt werden sollen. Ohne Zweifel ein Jahrhundertprojekt,
das gigantische Planungs- und Infrastrukturmaßnahmen voraussetzt.

Rückblick auf 2018

Im Rückblick auf 2018 hat sich der Zyklus als weiterhin intakt
erwiesen. Weder ein moderat steigendes Zinsniveau noch ein sich
ausweitendes Flächenangebot haben Anzeichen für eine Wende gegeben.
Auch gibt es keine Belege für ein "Ich kaufe jedes Objekt zu jedem
Preis-Verhalten" der Investoren.

Das Transaktionsvolumen steigt kontinuierlich seit 2010. 2018
könnte es zumindest für gewerblich genutzte Immobilien mit 60 Mrd.
Euro ein neues Rekordjahr in Deutschland geben. Das allein wäre eine
Verdreifachung seit 2010. Inklusive der Nutzungsklasse "Living" wird
sich das Transaktionsvolumen voraussichtlich auf 76 Mrd. Euro
summieren. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 mit 80,3 Mrd. Euro wird
aber wohl nicht übertroffen werden.

Die beliebteste Assetklasse unter den gewerblich genutzten
Immobilien bleibt nach wie vor Büro. Auf sie entfällt ein Anteil von
rund 45%. Für diese transaktionsstärkste Nutzungsart zeigt sich auch
im vierten Quartal ein nur noch moderater Renditerückgang für
Top-Produkte in den besten Lagen. Über alle sieben Hochburgen hinweg
hat sich die gemittelte Spitzenrendite von 3,11% im Vergleich zum
Vorquartal noch einmal leicht verringert. Im 12-Monatsvergleich
ergibt sich ein Rückgang um 16 Basispunkte. Für 2019 gehen wir davon
aus, dass sich die Renditen auf diesem Level einpendeln werden.

Vor dem Hintergrund eines Mietpreiswachstums von knapp 5% ist nach
drei aufeinanderfolgenden Jahren mit starker Renditekompression und
zweistelligen Wertsteigerungen bei Büroimmobilien für 2018 wieder mit
einem etwas moderateren Wertzuwachs zu rechnen. Dieser liegt in der
Aggregation über alle sieben Hochburgen 2018 bei knapp 10%. Im
nächsten Jahr dürfte er sich aufgrund der stabilen Renditen dann auf
3% weiter deutlich abschwächen.

Top-Produkte werden auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage
dementsprechend unverändert hoch bleiben. Die Investoren werden
deshalb auch 2019 Produkte oder Lagen in den Big 7 ins Auge fassen,
die nicht die Definition von "Core" erfüllen. Dies wird sich auch in
den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass sich etwa die
Renditekompression für Objekte in den Top-Lagen, die eine schwächere
Gebäudequalität oder kürzere Vertragsrestlaufzeiten aufweisen,
fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich von rund 100
Basispunkten zu Jahresbeginn 2017 auf aktuell rund 80 Basispunkte
reduzieren könnte.

Die nach wie vor stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist
allerdings weiterhin im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der
weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive
Zukunftsaussichten zieht ausländische Investoren in diese
Assetklasse, die längt kein Nischenprodukt mehr ist. Am Ende des
Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei 4% und damit 70 Basispunkte
niedriger als noch Ende 2017. Auch hier erwarten wir für 2019 eine
Stabilisierung auf diesem niedrigen Niveau.

Für Logistikimmobilien liegen die Wertsteigerungen 2018 bei rund
12 %, damit dürfte auch hier der Höhepunkt erreicht sein.

Wohin bewegen wir uns? Weiter aufwärts, seitwärts oder abwärts?

Soweit zum Status. Aber wohin bewegen wir uns? Weiter aufwärts,
seitwärts oder abwärts?

Die Nachfrage nach Immobilien wird auch 2019 hoch bleiben. Ein
Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von
bis zu 55 Mrd. Euro erscheint auch 2019 erreichbar.

Für institutionelle Wohnimmobilientransaktionen könnten bis zu 15
Mrd. Euro anfallen. Das Gesamtvolumen dürfte dann mit rund 70 Mrd.
Euro etwa 10% niedriger ausfallen als 2018.

Erst nach 2019 könnte ein moderater Zinsanstieg dafür sorgen, dass
in der Folge auch die Immobilienrenditen leicht ansteigen. Die
möglichen Wertverluste können zwar bereits bei kleineren
Renditeveränderungen signifikant ausfallen. Durch eine positive
Mietpreisentwicklung auf Basis einer weiterhin stabilen
konjunkturellen Lage, könnten die Wertverluste aber zu einem
beträchtlichen Teil kompensiert werden. Und dieses Szenario wird sich
voraussichtlich eher abseits von Core abspielen.

In unserem Basisszenario erwarten wir für das Jahr 2020 den
Höhepunkt der derzeitigen Zyklusphase. Eine Zinserhöhung erscheint
2020 nicht unwahrscheinlich zu sein und wird von vielen
Marktteilnehmern auch erwartet. Es ist davon auszugehen, dass sich
durch eine Zinserhöhung Finanzierungskonditionen verschlechtern und
sich insbesondere typische Anleiheinvestoren wie zum Beispiel
Versicherungen und Pensionskassen wieder verstärkt dem Anleihemarkt
zuwenden, was dem Immobilienmarkt einen Teil der Nachfrage entzieht
und zu sinkenden Transaktionsvolumina führen würde.

Pressekontakt:
Dorothea Koch,
Tel. 069 2003 1007,
dorothea.koch@eu.jll.com

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