Nedeljko Prodanovic: "Das zu knappe Wohnungsangebot ist das Grundproblem"

Berlin (ots) - Der zunehmende Wohnraummangel führt zu immer
größeren Problemen und zu immer stärkeren Konflikten vor allem in den
Ballungsregionen. Nedeljko Prodanovic vom Immobilienunternehmen
Stonehedge ist daher der Ansicht, dass in der Wohnungspolitik ein
Umdenken stattfinden muss.

Steigende Mieten, Wohnraummangel, die Furcht vor Verdrängung - es
gibt derzeit in Deutschland kaum ein brennenderes Thema als das
Wohnen. Bundesinnen- und -bauminister Horst Seehofer hat die
Wohnungsfrage kürzlich zur sozialen Frage unserer Zeit erklärt und
damit kaum übertrieben. "Der anhaltende Wohnraummangel wird zu einer
Dauerbelastung für unsere Großstädte", meint auch Nedeljko
Prodanovic, Geschäftsführer der Stonehedge Gruppe, einem
Immobilienunternehmen mit Sitz in Berlin.

Die Politik hat auf die Probleme auf dem Wohnungsmarkt jahrelang
vor allem mit Regulierung reagiert. Ein strengeres Mietrecht und
Einschränkungen in der Preisgestaltung, beispielsweise durch die
Mietpreisbremse, sollten zu einer ruhigeren Mietentwicklung führen
und die Bezahlbarkeit von Wohnraum sicherstellen. Doch zeigt sich
längst, dass die alleinige Fokussierung auf Regulierungspolitik nicht
zu einer Lösung der Probleme führen wird. Auch die Bundespolitik hat
erkannt, dass zur Beruhigung der Situation nicht nur Eingriffe ins
Mietrecht, sondern in erster Linie ein verstärkter Wohnungsbau nötig
ist. Die Große Koalition hat sich daher zum Ziel gesetzt, bis Ende
2021 für den Bau von bundesweit 1,5 Millionen Wohnungen zu sorgen.

Das ist auch nötig, sagt Nedeljko Prodanovic: "Das zu knappe
Wohnungsangebot ist das Grundproblem. Eine Erhöhung des Angebots
würde nicht nur zu einer besseren Wohnraumversorgung und einer
stabileren Mietpreisentwicklung beitragen, sondern auch zu einer
Förderung der Wohneigentumsbildung." Denn der enorme
Nachfrageüberhang führe zu einem Verkäufermarkt und zu erschwerten
Bedingungen für potenzielle Wohnungskäufer, so der Stonehedge-Chef.
Wenn das Wohnungsangebot erhöht und der Wettbewerb angekurbelt werde,
könnten Wohnungskäufer profitieren. Ideen wie das Bestellerprinzip
oder eine Erleichterung bei der Grunderwerbsteuer, mit denen die
Politik Wohnungskäufer unterstützen will, seien dagegen wenig
förderlich. Denn im aktuellen Marktumfeld würden solche Subventionen
letztlich in Form eines höheren Kaufpreises beim Verkäufer landen.

Das Bauziel der Bundesregierung ist daher sinnvoll, allerdings
auch ehrgeizig. Der Bau von 1,5 Millionen Wohnungen bis Ende 2021
entspricht jährlich 375.000 neuen Wohneinheiten bereits ab 2018. Ohne
politische Anstrengungen wird dieses Ziel nicht zu erreichen sein,
denn die Lücke zur aktuellen Bautätigkeit ist groß: Im Jahr 2017
wurden lediglich 285.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Ein alarmierendes Zeichen ist zudem, dass die Zahl der
Baugenehmigungen 2017 im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen ist -
der Trend verläuft also in die falsche Richtung.

Besonders auffällig ist der drastische Rückgang der
Nachverdichtungsmaßnahmen. Die Zahl der genehmigten Wohnungen, die
durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden entstehen sollen, ist um
19,5 Prozent regelrecht eingebrochen. Dabei ist Nachverdichtung das
Mittel der Wahl, wenn Wohnraum dort entstehen soll, wo eine besonders
starke Nachfrage herrscht, aber wenig Bauland zur Verfügung steht: in
den Ballungszentren.

Das Nachverdichtungspotenzial ist in Deutschland zudem
ausgesprochen groß. Einer Studie der TU Darmstadt und des
Pestel-Instituts zufolge, in der Möglichkeiten zur Nachverdichtung in
Gebieten mit stark belasteten Wohnungsmärkten untersucht wurden,
könnten dort allein durch konsequenten Dachausbau 1,5 Millionen neue
Wohnungen entstehen.

Solche Möglichkeiten nicht auszunutzen, ist fahrlässig. Zwar gibt
es auch Gebiete wie beispielsweise München, die bereits sehr dicht
bebaut sind. Auch in Berlin gibt es Viertel wie Prenzlauer Berg, die
eine hohe Bevölkerungsdichte aufweisen. Insgesamt verfügt gerade
Berlin aber über ein sehr hohes Nachverdichtungspotenzial. Trotzdem
gewinnt man immer mehr den Eindruck, dass in der Bundeshauptstadt
Nachverdichtung weniger gefördert denn zusätzlich erschwert wird. So
hat beispielsweise die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Wohnen im Sommer 2017 in einem Rundschreiben angewiesen, dass keine
Straßenbäume mehr beschnitten oder gefällt werden dürfen, um einen
zweiten Rettungsweg für Dachausbauten oder Lückenschließungen zu
ermöglichen. In der Praxis hatte diese Anweisung die Nachverdichtung
so erschwert, dass die Zahl der Dachausbauten um mehrere Tausend
zurückging - weshalb die Senatsverwaltung die Anweisung nun wieder
zurückzunehmen plant.

Ohne eine konsequentere Nachverdichtung dürfte es kaum möglich
sein, das Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen bis 2021 zu
erreichen. Und solange der Wohnungsbau nicht angekurbelt und das
Angebot nicht erhöht wird, wird sich auch an den Problemen auf dem
Wohnungsmarkt wenig ändern. Auch Nedeljko Prodanovic von Stonehedge
sagt deshalb: "Die Politik hat Möglichkeiten, den Wohnungsbau auch in
dicht besiedelten Gebieten zu fördern. Sie muss sie nur nutzen."

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