Postbank Wohnatlas 2018: Die Tilgung zählt: Wie lange zahlen Wohneigentümer in Deutschland ihre Immobilie ab? (FOTO)

Bonn (ots) -

In Deutschland ist die Attraktivität von Wohnimmobilien in den
vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Und auch die Preise kennen
nur eine Richtung: Im Bundesschnitt steigen sie seit Jahren. Ist der
Traum vom Eigenheim noch finanzierbar? Antworten gibt der Postbank
Wohnatlas für den das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die
Immobilienmärkte in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen
untersucht hat. Die Studie zeigt, was der Wohnungskauf monatlich
kostet - und wo die Raten im Rahmen bleiben. So kann bei einer
Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren in 186 Städten und Landkreisen,
also fast der Hälfte aller Regionen, eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit
einer monatlichen Belastung von unter 500 Euro erworben werden.
Steigert man den monatlichen Betrag auf bis zu 750 Euro, ist die
Wohnung sogar in 324 der 401 Regionen nach knapp 20 Jahren abbezahlt.
In den Metropolen wird es allerdings teurer. Wer mit Wohneigentum
liebäugelt, sollte nicht zu lange warten. Noch sind die Zinsen
niedrig, aber diese Phase könnte schon bald vorbei sein.

Die Modellrechnung des HWWI operiert mit einem Zinssatz von 2,45
Prozent p.a., der dem Zinssatz aktueller Finanzierungsangebote am
Markt entspricht, und variiert die Anfangstilgungen und damit die
Tilgungsdauer. Die monatliche Zahlungsleistung aus Tilgung und
Zinszahlung (Annuität) wird dabei für die gesamte Finanzierungsdauer
festgeschrieben. Berechnet wurde die monatliche Zahlungsleistung
jeweils für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu regionalen
Durchschnittspreisen, für die 20 Prozent Eigenkapital beim Kauf
eingebracht wird. Grunderwerbssteuer, Notar und mögliche Umbauten
wurden nicht in die Berechnungen einbezogen.

Nur in 25 Städten und Kreisen, also in sechs Prozent aller
untersuchten Regionen, werden bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mehr
als 1.000 Euro monatlich fällig. In Städten wie Nürnberg, Bonn,
Hannover oder Dresden bleibt die Rate bei gleicher Tilgungsdauer
ebenfalls unterhalb der 1.000 Euro-Schwelle. In den
Ruhrgebietsstädten Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, aber auch in
Wuppertal und Bielefeld, ist der Kauf bereits mit einer Monatsrate
von unter 500 Euro zu finanzieren. "In diesen Regionen sind
Wertsteigerungen bei Immobilien nicht unbedingt zu erwarten. Wer aber
dort bereits wohnt und langfristig eine Berufs- und Lebensperspektive
hat, für den kann der Wohneigentumserwerb durchaus attraktiv sein.
Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine
gute Alterssicherung", sagt Harald Göbel, Sprecher des Vorstands der
BHW Bausparkasse.

Wer in Kauf nimmt, die Wohnung länger als 20 Jahre, nämlich
insgesamt knapp 33 Jahre abzubezahlen und daher einen
Anfangstilgungssatz von nur zwei Prozent vereinbart, kann die
monatlichen Ratenzahlungen deutlich drücken: Mehr als 750 Euro
monatlich würden deutschlandweit dann nur in 20 Kreisen und Städten
fällig, davon fünf Städte mit monatlichen Belastungen von über 1.000
Euro - immer vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen langen
Zeitraum stabil.

In gut 14 Jahren schuldenfrei

Im Rekordtempo schuldenfrei und dabei weniger als 1.000 Euro
monatlich zahlen - das geht in 327 Kreisen, sobald ein anfänglicher
Tilgungssatz von sechs Prozent mit einer Laufzeit von 14 Jahren und
einem Monat vereinbart wird. In 227 Kreisen ist die Turbo-Tilgung
sogar für weniger als 750 Euro monatlich zu haben.

Eine kurze Tilgungsdauer bietet auch der Generation 50+ noch gute
Chancen für einen Immobilienkauf. Wer bereits Wohneigentum besitzt
und sich verändern möchte, oder über Vermögen aus anderen Quellen
verfügt, kann durchaus noch in eine neue Finanzierung einsteigen.
Denn wenn durch den Verkauf der aktuell genutzten Immobilie, die
Auflösung eines Depots oder Auszahlung einer Lebensversicherung mehr
Eigenkapital, als die in der Regel geforderten 20 Prozent vorhanden
sind, können Tilgungsbelastung und Finanzierungsdauer kräftig
reduziert werden.

Sicherheit durch lange Zinsbindung

"Käufer müssen aber auch ein gewisses Zinsrisiko in ihre
Überlegungen mit einbeziehen. Wenn die Zinsen steigen, könnte die
Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höhere
monatliche Belastungen nach sich ziehen oder eine Verlängerung der
Tilgungsdauer erforderlich machen", sagt Göbel. Es empfiehlt sich
daher, auf möglichst lange Zinsbindungsfristen zu setzen. In der
aktuellen Niedrigzinsphase sollten auch so genannte
Volltilger-Darlehen in Erwägung gezogen werden. Dabei läuft die
Zinsbindung bis alle Schulden komplett getilgt sind. Mit einer langen
Zinsbindungsfrist sichert sich der Käufer die momentan günstigen
Zinsen und gewinnt Planungssicherheit durch stabile Ratenzahlungen
hinzu.

Hohe Raten in den "Big Seven"

In den so genannten "Big Seven"-Städten sorgen die hohen Preise
allerdings dafür, dass Kaufinteressierte mit 20 Prozent Eigenkapital
an vergleichsweise hohen Raten kaum vorbeikommen. Nur in Köln bleiben
Käufer bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mit ihren monatlichen
Zahlungen unter der 1.000-Euro-Marke. Mit Ausnahme von München lässt
sich in den anderen fünf der sieben größten deutschen Metropolen eine
Rate von unter 1.000 Euro monatlich, nur durch eine Verlängerung der
Tilgungsdauer, erreichen. In Deutschlands teuerster Stadt München
reicht aber selbst eine Streckung der Rückzahlungsdauer auf knapp 33
Jahre nicht aus. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent
müssen Käufer Belastungen von monatlich 1.410 Euro einplanen -
vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum stabil.

"Aus den Analysen für den Postbank Wohnatlas wissen wir, dass die
Immobilienpreise in den "Big Seven" voraussichtlich weiter steigen
werden. Besonders in begehrten Lagen verspricht ein Investment also
auch in Zukunft Wertsteigerungspotentiale. Kaufinteressierte sollten
aber unbedingt genau kalkulieren, was bei der Immobilienfinanzierung
über die nächsten Jahrzehnte auf sie zukommt", sagt Göbel.

Monatliche Zahlung für die Finanzierung einer
70-Quadratmeter-Wohnung in den 20 größten deutschen Städten, sortiert
nach monatlichen Zahlbeträgen

Anfangstilgung (AT) 2% AT 4% AT 6% AT
Tilgungsdauer ca.* 33 J. 20 J. 33 J.

1 München 1.410 2.044 2.677
2 Frankfurt a. M. 935 1.355 1.775
3 Hamburg 875 1.268 1.661
4 Stuttgart 798 1.157 1.516
5 Berlin 763 1.107 1.450
6 Düsseldorf 716 1.038 1.359
7 Köln 686 995 1.304
8 Münster 593 860 1.127
9 Nürnberg 561 814 1.066
10 Bonn 531 769 1.008
11 Hannover (Region) 434 629 824
12 Dresden 430 623 817
13 Bremen 418 607 795
14 Leipzig 404 586 768
15 Dortmund 302 438 574
16 Essen 323 469 614
17 Duisburg 231 335 439
18 Bochum 299 434 568
19 Wuppertal 258 375 491
20 Bielefeld 343 497 651

*2% Anfangstilgung --> Tilgungsdauer 32 Jahre, 10 Monate
*4% Anfangstilgung --> Tilgungsdauer 19 Jahre, 8 Monate
*6% Anfangstilgung --> Tilgungsdauer 14 Jahre, 1 Monat

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI
Rechengrundlage: Zins 2,45% p.a. Eigenkapital 20% des Kaufpreises,
Nebenkosten nicht einbezogen, Zinssatz über den gesamten
Tilgungszeitraum stabil.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende,
mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter
verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der
vorliegende Beitrag ist der sechste Studienteil des diesjährigen
Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von
Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim
Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche
Landkreisen und kreisfreie Städten durchgeführt wurden.

Pressekontakt:
Postbank
Ralf Palm
+49 228 920 12109
ralf.palm@postbank.de

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