Die Reise geht weiter: 58,2 Milliarden Euro Investmentumsatz

Frankfurt/Main (ots) - 2017 wurden bundesweit gut 58,2 Mrd. EUR in
Gewerbeimmobilien investiert. Auch aufgrund eines sehr starken
Schlussquartals wurde der bereits sehr gute Vorjahresumsatz noch
einmal um 11 % gesteigert. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report
2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen
wird. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Erneut außergewöhnlicher Umsatz: 11 % Steigerung gegenüber 2016
- Transaktionsvolumen von insgesamt 58,2 Mrd. EUR
- Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten; nur 2007 war noch besser
- Mit 38,86 Mrd. EUR erzielen Einzeldeals neuen Rekord
- Spitzenrenditen haben auch 2017 weiter nachgegeben; Berlin jetzt
teuerster Standort
- Über 1.800 erfasste Transaktionen
- Büro-Investments mit 41 % erneut Spitzenreiter
- Neuer Rekord auch bei Logistik-Investments (9,18 Mrd. EUR);
bisheriger Bestwert von 2015 fast verdoppelt
- Anteil ausländischer Käufer steigt auf 48 %

"Wie erwartet hat das Transaktionsvolumen 2017 noch einmal
zugelegt und den Rekord von 2007 nur um rund 2 % verfehlt. Mit über
58 Mrd. EUR ist es das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis",
erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland. "Das große Interesse an deutschen Immobilien hält also
unverändert an. Die Käufer zeigen sich unbeeindruckt von potenziellen
globalen Krisenherden und der immer noch nicht gelösten
Regierungsbildung in Deutschland. Ausschlaggebend für die Anleger
sind dagegen vor allem die sehr guten Fundamentaldaten - seien es das
stabile Wirtschaftswachstum, die steigenden Beschäftigungszahlen bei
gleichzeitig sinkender Arbeitslosigkeit, der nach wie vor erfreuliche
Konsum oder weiter im Aufwind befindliche Übernachtungszahlen. All
diese Entwicklungen kommen auf den Nutzermärkten, die ebenfalls
außergewöhnliche Ergebnisse erzielen, an und bilden damit die
Rahmenbedingungen für langfristig erfolgreiche Investments. Auf den
acht wichtigsten Büromärkten wurde 2017 beispielsweise mit 4,3 Mio.
m² Flächenumsatz nicht nur ein neuer Rekord erzielt, sondern
erstmalig auch die 4-Mio.-m²-Grenze überschritten. Unterstützt wird
diese Situation natürlich durch das nach wie vor sehr günstige
Finanzierungsumfeld, sodass auch die Renditen im Jahresverlauf noch
weiter nachgegeben haben".

Erfreulich ist vor allem, dass sich das rege Marktgeschehen auf
alle Assetklassen erstreckt, wodurch das große Vertrauen in den
Standort Deutschland insgesamt eindrucksvoll unterstrichen wird. Mit
einem Anteil von gut 41 % (23,94 Mrd. EUR) am Gesamtumsatz haben sich
Büroobjekte erwartungsgemäß wieder an die Spitze der Nutzungsarten
gesetzt. Vor allem die Rekordflächenumsätze auf den Büromärkten, bei
gleichzeitig weiter sinkendem Angebot, eröffnen in den nächsten
Jahren spürbare Mietsteigerungspotenziale und machen diese
Assetklasse aktuell noch interessanter als ohnehin schon. Mit über
20,19 Mrd. EUR wurde darüber hinaus so viel in einzelne Bürohäuser
investiert wie noch nie, wohingegen in Portfolios erheblich weniger
angelegt wurde als in den beiden vergangenen Jahren, was allerdings
in erster Linie dem nicht ausreichenden Angebot geschuldet ist. Auf
Platz zwei folgen mit einem Plus von 7 % Einzelhandelsimmobilien, die
13,81 Mrd. EUR (knapp 24 %) zum Transaktionsvolumen beisteuern und
damit ihr drittbestes Resultat erzielen. Besonders gefragt waren
Fach- und Supermärkte (6,29 Mrd. EUR) aber auch innerstädtische
Geschäftshäuser, die auf über 4 Mrd. EUR kommen. Eine neue Bestmarke
haben Logistikimmobilien aufgestellt, deren Beitrag am Gesamtumsatz
sich auf rund 16 % (9,18 Mrd. EUR) beläuft. Das bisher beste Ergebnis
aus dem Jahr 2015 wurde damit fast verdoppelt. Verantwortlich hierfür
sind mehrere große Portfoliotransaktionen wie der Verkauf von
Logicor, der Logistikplattform von Blackstone, der Erwerb des
deutschen Hansteen Portfolios durch ein Joint Venture aus Blackstone
und M7 oder die Übernahme von Geneba Properties durch Frasers
Centrepoint (FCL) aus Singapur. Im starken Investoreninteresse
spiegeln sich einerseits die sehr guten Flächenumsätze, andererseits
die gestiegene Attraktivität von Logistik-Investments wider, die vor
allem ausländische Anleger dieser Assetklasse aufgrund ihrer
Erfahrungen auf anderen internationalen Märkten beimessen. Auch
Hotelverkäufe überspringen mit knapp 4,19 Mrd. EUR (gut 7 %) das
dritte Jahr in Folge die 4-Mrd. EUR-Schwelle und erzielen erneut ein
außergewöhnliches Resultat.

Die knapp 38,86 Mrd. EUR, die in Einzelobjekte geflossen sind,
stellen einen neuen Rekord dar und liegen gut 7 % über dem bisherigen
Höchstwert von 2015. Dahinter verbergen sich rund 1.700 erfasste
Transaktionen. Vor allem großvolumige Büroobjekte haben zu diesem
Ergebnis überproportional beigetragen: Allein im dreistelligen
Millionenbereich wurden 36 Verkäufe registriert. Insbesondere
Frankfurt stand hier im Blickpunkt der Anleger und registrierte eine
Reihe großer Deals, zu denen uunter anderem der Tower 185, das
JapanCenter oder Grand Central Frankfurt gehören. Auch Paketverkäufe
haben um rund 11 % auf gut 19,36 Mrd. EUR zugelegt. Hier wurde
insbesondere in Logistik- und Einzelhandelsportfolios investiert, die
jeweils über 6 Mrd. EUR des Umsatzes generieren konnten. Insgesamt
sind über 130 Portfolioverkäufe in die Analyse eingeflossen.

Zum gestiegenen Investmentumsatz haben sowohl deutsche als auch
ausländische Anleger erheblich beigetragen. Zwar liegen deutsche
Käufer mit einem Anteil von 52 % weiter knapp an der Spitze,
ausländische Investoren konnten ihren Beitrag gegenüber dem Vorjahr
aber deutlich auf jetzt 48 % steigern. Traditionell liegen sie bei
Portfoliotransaktionen sogar in Führung und tragen hier zwei Drittel
zum Resultat bei. Bei Einzeldeals kommen sie dagegen nur auf einen
Anteil von rund 38 %. Am aktivsten waren erneut europäische
Investoren, die auf 21 % kommen. Auf nordamerikanische Anleger
entfallen 11 %, die sich damit nur hauchdünn vor Käufern aus Asien
platzieren, die 10 % beitragen und ihr absolutes Volumen damit mehr
als vervierfacht haben. Aber auch Käufer aus Nahost haben mit einem
Anteil von 4 % so viel in Deutschland investiert wie noch nie.

"An den großen deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurden insgesamt 30,94
Mrd. EUR umgesetzt, was einem Anstieg um 5 % entspricht. An die
Spitze gesetzt hat sich Berlin mit 7,92 Mrd. EUR (+46 %). Damit kann
die Hauptstadt das zweitbeste Ergebnis nach 2015 erzielen. Außerdem
wurde hier mit dem Sony-Center, das für gut 1,1 Mrd. EUR veräußert
wurde, der größte Einzeldeal des Jahres realisiert. Auch hierdurch
wird unterstrichen, welches Potenzial Investoren in den nächsten
Jahren in Berlin sehen", betont Sven Stricker, Head of Investment bei
BNP Paribas Real Estate Deutschland. Auf Rang zwei folgt Frankfurt
mit 7,5 Mrd. EUR und einem Plus von 12 %, womit der höchste Umsatz
der vergangenen Dekade verzeichnet wird. Der deutliche gestiegene
Büroflächenumsatz und die positiven Effekte, die sich aus dem Brexit
ergeben dürften, haben der ohnehin hohen Attraktivität der
Bankenmetropole einen weiteren Schub gegeben. Vor allem ausländische
Anleger nutzen die Stadt häufig für den deutschen Markteintritt und
sind vor allem an großvolumigen Büroobjekten interessiert.
Vervollständigt wird das Führungstrio erwartungsgemäß von München, wo
mit 5,2 Mrd. EUR aber ein Rückgang um 18 % zu beobachten war.
Verantwortlich hierfür ist in erster Linie ein nicht ausreichendes
Angebot, das sich aber 2018 aufgrund einer gestiegenen Bautätigkeit
wieder etwas erhöhen dürfte. Zu wenig Produkt kennzeichnet auch den
Hamburger Markt, wo das Transaktionsvolumen um rund ein Viertel auf
3,56 Mrd. EUR zurückging, sodass sich die Hansestadt nur knapp vor
Düsseldorf mit 3,23 Mrd. EUR (+38 %) platziert. Auch die rheinische
Metropole kann damit eine neue Bestmarke verzeichnen und den
Aufwärtstrend der letzten Jahre fortsetzen. In Köln wurde mit 2,12
Mrd. EUR (+12 %) zum zweiten Mal nach 2015 die 2-Mrd.-EUR-Schwelle
durchbrochen und der bisherige Rekord nur hauchdünn verfehlt. Die
Domstadt hat sich mittlerweile nachhaltig auf einem höheren Niveau
etabliert. Den größten Umsatzrückgang musste Stuttgart verkraften, wo
nur etwa 1,41 Mrd. EUR erfasst wurden und damit knapp ein Drittel
weniger als im Vorjahr - auch hier fehlte es an ausreichendem
Angebot.

"Das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld, in Verbindung mit den
starken Nutzermärkten hat nicht nur das Investoreninteresse weiter
hochgehalten, sondern auch die Renditen im zurückliegenden Jahr noch
einmal sinken lassen. In Berlin liegt die Netto-Spitzenrendite für
Büros mit 2,90 % erstmals unterhalb der bisherigen Schallmauer von
3,00 %", ergänzt Sven Stricker. Damit hat sich die Hauptstadt alleine
an die Spitze aller Städte gesetzt. Den zweiten Rang belegt München
mit 3,00 %, das sich damit vor den Verfolgern Hamburg und Frankfurt
platziert, die bei jeweils 3,15 % notieren. In Stuttgart sind 3,40 %
anzusetzen. Weitere Rückgänge verzeichneten auch Düsseldorf mit 3,50
% und Köln mit 3,55 %. Damit haben alle großen deutschen Standorte
die 4-%-Marke mittlerweile deutlich unterschritten.

"Aus heutiger Sicht deutet auch für 2018 alles auf ein erneut sehr
starkes Investmentjahr hin. Mehrere Institute haben ihre
BIP-Prognosen für Deutschland noch einmal angehoben und auch die
globale Konjunktur befindet sich weiter auf Kurs. Hiervon sollte
Deutschland zusätzlich profitieren, sodass sich die positiven
Entwicklungen auf den Nutzermärkten ebenfalls fortsetzen dürften.
Damit haben die Eckpfeiler für sichere und stabile Investments
weiterhin Bestand. Da die EZB laut eigener Ankündigung 2018 den
Leitzins noch nicht erhöhen will, ist auch von der Finanzierungsseite
kein größeres Störfeuer zu erwarten. Zwar machen aktuell leicht
steigende Renditen Investments in sichere Staatsanleihen wieder etwas
attraktiver, der Renditeabstand ist aber immer noch so groß, dass
sich keine deutliche Umschichtung weg von Immobilien abzeichnet.
Unkalkulierbar bleiben allerdings globale Krisenherde und deren
mögliche Auswirkungen. Unter Einbezug aller absehbaren
gesamtwirtschaftlichen Prognosen rechnen wir aber auch 2018 mit einem
überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen, das erneut deutlich über
der 50-Mrd.-EUR-Schwelle liegen sollte. Leicht limitierend könnte
sich eventuell ein nicht ausreichendes Angebot auswirken. Dem steht
aber eine anziehende Bautätigkeit, gerade im Bürosegment, gegenüber,
wodurch sich neue Investitionsmöglichkeiten ergeben werden. Da nichts
für ein sinkendes Interesse der Investoren spricht, ist auch nicht
ganz auszuschließen, dass die Renditen vereinzelt noch weiter
nachgeben könnten. Dies gilt vor allem für den Core-plus- und
Value-add-Bereich, da Anleger hier Chancen im Zusammenhang mit der
starken Nachfrage auf den Nutzermärkten sehen", fasst Piotr
Bienkowski die Aussichten zusammen.

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