Eigentum mit Sonderstatus / BGH konkretisiert Sanierungspflicht am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Hamburg (ots) - In Zeiten steigender Mietpreise und niedriger
Zinsen geht der Trend immer stärker von der Mietwohnung hin zu den
eigenen vier Wänden. Nicht nur zur Eigennutzung, auch als
Anlageobjekt erfreuen sich Eigentumswohnungen großer Beliebtheit. Der
Kauf einer Wohnung will jedoch genau überlegt sein, verschuldet man
sich zur Finanzierung doch oft über Jahrzehnte hinweg. Ein aktuelles
Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt einmal mehr, dass
Kaufinteressenten auch Folgekosten, die aus der
Sanierungsbedürftigkeit des Gesamtobjektes entstehen können, im Blick
haben sollten. Derartige Tücken können durch eine sorgfältige
Besichtigung und ausreichende Informationseinholung umschifft werden.
Verbleibende Risiken kann der Notar durch eine ausgewogene
Vertragsgestaltung minimieren.

"Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man neben dem
Sondereigentum an der Wohnung einen Anteil am Grundstück und am sog.
Gemeinschaftseigentum. Das Gemeinschaftseigentum gehört, wie der Name
sagt, allen Wohnungseigentümern zusammen und umfasst z.B. das
Treppenhaus und die Außenwände des gesamten Objekts", erläutert Dr.
Florian Meininghaus, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern.
"Jeder Kaufentscheidung sollte zwingend eine Besichtigung der Wohnung
vorangehen, wobei auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums - bei
Bedarf unter Hinzuziehung eines Sachverständigen - genau unter die
Lupe genommen werden sollte", rät Dr. Meininghaus.

Bei Bestandswohnungen erfolgt der Verkauf üblicherweise unter
Ausschluss sämtlicher Gewährleistungsansprüche. "Gerade im Bereich
der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums können dem Käufer
daher für anstehende Sanierungen erhebliche Folgekosten drohen" warnt
Dr. Meininghaus. Zwar werden regelmäßige Verwaltungs- und
Instandhaltungskosten meist durch das von den Wohnungseigentümern
anteilig zu entrichtende Wohngeld abgedeckt, für außerordentliche
Sanierungen können allerdings Sonderumlagen erhoben werden.

Eine aktuelle Entscheidung des BGH vom 17. Oktober 2014 (Az. V ZR
9/14) zeigt, dass auch einzelne Wohnungseigentümer die zwingend
erforderliche Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen
können. Dem Urteil lag ein Sachverhalt zugrunde, wonach sich die
Wohnungseigentümer einer Erd- und Dachgeschosswohnung eines
Dreiparteienhauses weigerten, anteilig die Kosten für die Sanierung
des Gemeinschaftseigentumes im Bereich der Kellerwohnung aufgrund
eindringender Feuchtigkeit zu tragen. Der BGH hat entschieden, dass
die Kosten von allen Eigentümern anteilig zu tragen sind, auch wenn
diese von den Mängeln nicht direkt betroffen sind. Finanzielle
Schwierigkeiten Einzelner spielen dabei keine Rolle. "Verzögern die
Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über dringende
Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums, können sich diese
schadensersatzpflichtig machen", erklärt Dr. Meininghaus. Es ist
daher für Kaufinteressenten wichtig, sich im Vorfeld über künftigen
Sanierungsbedarf und geplante Investitionen zu informieren.
Anhaltspunkte können sich aus den Protokollen vergangener
Eigentümerversammlungen sowie der Beschlusssammlung ergeben.

Weitere Risiken können für Käufer drohen, wenn der Verkäufer mit
der Erbringung fälliger Wohngeldzahlungen in Rückstand geraten ist
und die Gemeinschaftsordnung eine Haftung des Käufers für derartige
Rückstände festlegt. "Der Notar kann zur Minimierung des Risikos
geeignete vertragliche Regelungen vorsehen und in besonderen Fällen
die Einholung einer Bestätigung des Verwalters, dass keine Rückstände
bestehen, als Fälligkeitsvoraussetzung des Kaufpreises aufnehmen",
erläutert Dr. Meininghaus.

Pressekontakt:
Frau Anja Schaller
Referat für Öffentlichkeitsarbeit der Landesnotarkammer Bayern
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