Schönheitsreparaturen: Rechtsexpertin gibt Tipps im Interview

Hamburg (ots) - Eine Klausel zur Schönheitsreparatur steht in fast
jedem Mietvertrag und sorgt immer wieder für Ärger. Zu welchen
Arbeiten Mieter tatsächlich verpflichtet sind, erklärt Rechtsexpertin
Ricarda Breiholdt im Interview mit Immonet.

Immonet: Was zählt im juristischen Sinn zu Schönheitsreparaturen?
Ricarda Breiholdt: Das sind alle malermäßigen Arbeiten, die
erforderlich sind, um die Mieträume in einen zur Vermietung
geeigneten Zustand zu versetzen. Was sich beim normalen Wohnen
abgenutzt hat und sich mit Gips, Farbe und Tapete erneuern lässt,
kann man als Schönheitsreparaturen bezeichnen, also das Streichen und
Tapezieren der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der
Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von
innen. So sieht es jedenfalls der Bundesgerichtshof. Übrigens gehören
zu den Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von
Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz oder
Mauerwerk, kurzum, übliche und kleinere Vorarbeiten vor dem
Anstreichen oder Tapezieren.

Muss ich auch den Keller oder den Balkon renovieren? Breiholdt:
Nein. Das Streichen der Terrasse und des Balkons gehört nicht zu den
Schönheitsreparaturen, grundsätzlich auch nicht die Renovierung des
mitgemieteten Kellerraums, jedenfalls nicht ohne besondere
Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch für andere mitvermietete
Nebenräume, hier gibt es keine üblichen Renovierungsfristen.

Wann muss die Wohnung renoviert werden und wie ist die Rechtslage,
wenn sich die Mietvertragsparteien darauf nicht einigen können?
Breiholdt: Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nicht mehr
Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss, als er selbst
abgewohnt hat. Zu beachten ist, dass der Mieter zur Renovierung der
Wohnung nur dann verpflichtet ist, wenn der Mietvertrag eine
entsprechende - rechtswirksame - Klausel enthält, die den Mieter
nicht entgegen Treu und Glauben unangemessen belasten darf. Mit der
Klausel darf dem Mieter also nicht zu viel an Schönheitsreparaturen
auferlegt werden, sonst ist sie unwirksam und die
Renovierungsverpflichtung verbleibt beim Vermieter. Ist die Regelung
hingegen wirksam und können sich die Parteien im Renovierungsstreit
nicht einigen, muss der Vermieter dem Mieter unter Darlegung der
einzelnen Mängel schriftlich eine Frist zu deren Beseitigung setzen.
Erst nach Ablauf der Frist wandelt sich der Anspruch auf Beseitigung
der Mängel in einen Schadensersatzanspruch für den Vermieter um, den
er gegebenenfalls gerichtlich geltend machen kann. Die
Verjährungsfrist hierfür beträgt lediglich sechs Monate und beginnt,
wenn der Vermieter den Zugang zu den Räumen erhält, also die Übergabe
der Wohnung erfolgt ist.

Wer berät mich, wenn ich mir nicht sicher bin, ob die
Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag rechtens sind? Breiholdt:
Bei Rechtsanwälten sowie bei jedem oder jeder Fachanwalt/in für Miet-
und Wohnungseigentumsrecht und natürlich bei Mieter- oder
Grundeigentümervereinen, wenn man dort Mitglied ist.

Sollte ich jeden Mietvertrag vorher von einem Fachanwalt
gegenchecken lassen? Breiholdt: Soweit es sich um aktuelle
Formularverträge - z. B. vom Hamburger Grundeigentümerverband -
handelt, ist die Einschaltung eines Fachanwalts wohl nur dann
geboten, wenn von einer Partei oder von beiden Parteien zusätzlich
Klauseln aufgenommen werden. Hier ist erfahrungsgemäß höchste
Vorsicht geboten, denn regelmäßig entsprechen die meisten aktuellen
Formularverträge Gesetz und Rechtsprechung und bedürfen nur in
Ausnahmefällen zusätzlicher Vereinbarungen. Allerdings befindet sich
das Mietrecht wie kaum ein anderes Rechtsgebiet in ständiger
Überprüfung durch den Bundesgerichtshof und in einer daran
orientierten Entwicklung.

Checkliste: Das sollten Sie über Schönheitsreparaturen wissen:

Was sind Schönheitsreparaturen?

- Streichen, Tapezieren, Kalken von Wänden und Decken
- Streichen von Heizkörpern und Rohren
- Streichen von Türen, Wohnungstür, Fensterrahmen (nur von innen)
- Ausbessern von Löchern, die durch Nägel oder Schrauben
entstanden sind

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

- Maurer-, Klempner-, Glaserarbeiten
- Parkett schleifen oder versiegeln
- Wand- oder Deckenvertäfelung lasieren oder grundieren
- Küche (falls diese zur Wohnung gehört) erneuern, Bad neu
fliesen, Armaturen neu anschaffen
- Heizkörper, Leitungen reparieren
- Fenster oder Balkon von außen streichen, Teppich verlegen
- Keller, Dachboden oder Hausflur streichen

Unzulässige Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag:

Fristen

Starre Fristen sind nicht zulässig. Renoviert werden muss nur,
wenn dies notwendig ist und nicht, wenn es im Mietvertrag steht.

Quoten-Klausel

Die Quoten-Klausel besagt, dass Mieter, die vor der nächsten
Renovierungsfrist ausziehen, prozentual anteilig Renovierungskosten
für die Mietzeit zahlen müssen. Ist im Mietvertrag vermerkt, dass der
"Kostenvoranschlag auf Grundlage eines vom Vermieter auszuwählenden
Malerfachgeschäfts" erfolgt, ist diese Klausel ungültig. Der Mieter
muss gar nicht renovieren. Wenn auch der Mieter einen
Kostenvoranschlag vorlegen kann, sieht die Sache anders aus.

Generelle Renovierungen zum Ein- oder Auszug Diese Regelung ist
nicht zulässig (OLG Hamburg RE WuM 91, LG Bremen WuM 89, 367), da der
Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung oder dem
Zustand der Wohnung zum Renovieren verpflichtet wird.

Ausführungs- und Fachmann-Klausel

Der Vermieter darf nicht bis ins Detail bestimmen, wie die
Schönheitsreparatur ausgeführt wird. Auch darf der Vermieter keine
Renovierung vom Fachmann verlangen. Dennoch muss die Renovierung
fachgerecht durchgeführt werden.

Tapeten entfernen

Steht im Mietvertrag, dass alle Tapeten beim Auszug entfernt
werden müssen, kann der Mieter dies ignorieren. Die Klausel ist
unwirksam.

Farbvorgaben und Weiß streichen

An Farbvorgaben muss sich der Mieter nicht halten (BGH, Az. VIII
ZR 224/07). Auch müssen die Wände bei einem Auszug nicht generell
Weiß gestrichen werden. Andere dezente Farbtöne erschweren die
Vermietung nicht, wurde vor Gericht entschieden (Az: VIII ZR 198/10).

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