DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutsche Bürovermietungsmärkte Q1 2013

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Immobilien/Research Update
Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutsche Bürovermietungsmärkte Q1
2013

10.04.2013 / 15:05

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10. April 2013

DEUTSCHE BÜROVERMIETUNGSMÄRKTE Q1 2013

Deutlicher Umsatzrückgang - dennoch vereinzelt Flächenknappheit zu
beobachten

- Flächenumsatz in den Top 6 in Q1-2013 bei ca. 0,57 Mio. m², d. h. knapp
20 % unter dem Vorjahreswert
- Spitzenmieten mit Plus von 3,8 %, Durchschnittsmieten mit 1,0 % im
Minus
- Leerstandsquoten nochmals leicht rückläufig: 8,6 % im Durchschnitt

Nach dem starken Schlussspurt 2012 haben die deutschen Büromärkte im 1.
Quartal 2013 deutlich an Schwung verloren. Auf insgesamt knapp 573.000 m²
summierte sich der Flächenumsatz in den sechs Märkten Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln und München in den ersten drei Monaten des
laufenden Jahres. Gegenüber dem Vergleichsquartal des Vorjahres bedeutet
dies ein Minus von fast 20 %. Gemessen am 4. Quartal 2012 beläuft sich der
Umsatzrückgang sogar auf ein Drittel. 'Der Umsatzrückgang war angesichts
der seit letztem Sommer nachlassenden wirtschaftlichen Dynamik jedoch zu
erwarten und ist vor allem auf eine vergleichsweise geringe Zahl von
Großabschlüssen zurückzuführen', so die Einschätzung von Marcus Mornhart,
Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland.

Den deutlichsten Umsatzrückgang unter den Top 6 musste Frankfurt hinnehmen,
wo nicht zuletzt aufgrund der fortlaufenden Konsolidierung im Finanzsektor
53,9 % weniger Büroflächen umgesetzt wurden als im Vorjahr. Ebenfalls
zweistellige Umsatzrückgänge verzeichneten Berlin (- 37,2 %) und Köln (-
21,9 %). Auch hier war eine verglichen mit dem Vorjahr geringere Zahl an
Großanmietungen hauptverantwortlich. 'In allen drei Fällen befinden sich
aber einige Großgesuche am Markt, so dass das Umsatzminus voraussichtlich
schon zum Halbjahr, spätestens aber zum Jahresende, deutlich geringer
ausfallen wird', prognostiziert Mornhart. Den drei Märkten mit
Umsatzrückgängen stehen ebenso viele Standorte mit einem Umsatzplus
gegenüber: Düsseldorf (+ 4,7 %), Hamburg (+ 8,4 %) und München (+ 10,0 %)
wiesen gegenüber dem Vorjahresquartal Zuwächse auf. Hier werden die Umsätze
auch durch den gesunden Branchenmix gestützt.

Trotz des in Summe rückläufigen Umsatzes setzte sich der Leerstandsabbau
weiter fort - wenngleich nur noch geringfügig. Im Durchschnitt über alle
Standorte standen Ende März 8,6 % aller Büroflächen leer. Ende vergangenen
Jahres lag die Leerstandsquote noch bei 8,7 %. In einzelnen Marktsegmenten
lässt sich sogar eine Flächenknappheit ausmachen. So fehlt es
beispielsweise in den zentralen Lagen Frankfurts an hochwertigen Flächen
unter 1.000 m² Größe. Ähnliches gilt für München, wohingegen es in Köln in
erster Linie an zentral gelegenen Flächen im mittleren Preissegment
mangelt. Diese Situation - rückläufiger Leerstand und Nachfrageüberhänge
trotz sinkender Umsätze - scheint zunächst ungewöhnlich, hat aber einen
einfachen Grund: Das Flächenfertigstellungsvolumen verharrt auf einem recht
niedrigen Niveau. In diesem Jahr werden in den sechs betrachteten Märkten
voraussichtlich etwa 940.000 m² Bürofläche fertiggestellt - nicht viel mehr
als 2003 allein in Frankfurt gebaut wurde. Das sind zwar 40 % mehr als noch
im letzten Jahr, aber immer noch etwas weniger als im Durchschnitt der
vergangenen zehn Jahre. 'An den geringen Fertigstellungszahlen wird sich
angesichts der Situation an den Finanzierungsmärkten mittelfristig auch
nichts ändern', so die Einschätzung von Matthias Pink, bei Savills
verantwortlich für das Research in Deutschland. 'Für spekulative Projekte
gibt es nach wie vor keine Finanzierung und die Vorvermietungshürde von 30
% bis 50 % ist gerade für kleine Projekte zu hoch', beschreibt Pink das
Dilemma. Mornhart ergänzt: 'Gerade bei kleineren Flächen zwischen 500 und
1.000 Quadratmetern fangen die potenziellen Nutzer erst 12 bis 15 Monate
vor Auslauf ihres Mietvertrags mit der Flächensuche an - zu spät für eine
Anmietung in einem noch zu bauenden Projekt'.

Was aus Sicht der Nutzer eher ungünstig ist, gereicht den Eigentümern zum
Vorteil. Vor allem bei den stark nachgefragten hochwertigen und/oder
zentral gelegenen Büroflächen lassen sich weiterhin Mietsteigerungen
beobachten. Im Durchschnitt der Top 6 lag die Spitzenmiete Ende des 1.
Quartals 3,8 % über dem Vorjahreswert. 'Im Spitzensegment erwarten wir auch
weiterhin moderates Mietwachstum', so Mornhart, der aber zugleich darauf
hinweist, 'dass ein Mietwachstum in der Breite zumindest in diesem Jahr
nicht zu erwarten ist und mietfreie Zeiten auch im Spitzensegment weiterhin
zum guten Ton gehören'. Bei Flächen geringerer Qualität bzw. in weniger
zentralen Lagen ist der Leerstand nach wie vor recht hoch, zudem sind die
Nutzer hier wesentlich preissensibler. Demzufolge liegt die
Durchschnittsmiete mit 13,94 EUR/m² auch etwas unter ihrem Vorjahreswert (-
1,0 %).

Insgesamt geht Savills von einer weitgehend stabilen Entwicklung der
Büromärkte aus. Der Flächenumsatz wird spätestens in der 2. Jahreshälfte
wieder höher ausfallen, so dass ein Jahresumsatz von ca. 2,9 Mio. m²
erzielt werden dürfte (- 5 % ggü. 2012). Die Spitzenmieten haben noch etwas
Aufwärtspotenzial, wohingegen die Durchschnittsmieten weiterhin leicht nach
unten tendieren.

Büromärkte im 1. Quartal 2013 im Überblick
(Veränderungsraten in Prozent bzw. Basispunkten ggü. Q1-2012 in Klammern)

Flächen- Leerstands- Spitzen- Durchschnitts-
umsatz(m²) rate(%) miete (EUR/m²) miete (EUR/m²)

Berlin 139.400 5,5 20,90 11,89
(- 37,2 %) (- 40 Bp.) (- 2,3 %) (- 0,8 %)

Düsseldorf (inkl. 73.000 11 26,00 14,50
Neus und Ratingen (+ 4,7 %) (- 30 Bp.) (+ 12,1 %) (+ 7,9 %)

Frankfurt 59.900 13,5 37,50 18,00
(inkl. Eschborn und (- 53,9 %) (- 180 Bp.) (+ 4,2 %) (- 5,3 %)
Kaiserlei)

Hamburg 103.000 7,4 24,00 13,00
(+ 8,4 %) (- 50 Bp.) (+ 1,7 %) (- 7,3 %)

Köln 47.000 7,8 21,40 11,20
(- 21,9 %) (- 40 Bp.) (- 0,5 %) (- 2,6 %)

München 150.400 6,3 32,10 14,97
(inkl. Umland) (+ 10,0 %) (- 110 Bp.) (+ 5,9 %) (+ 4,5 %)

Top 6 572.700 8,6 26,98 13.94
(- 19,7 %) (- 70 Bp.) (+ 3,8 %) (- 1,0 %)
Savills Research 2013

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 500 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit insgesamt 23.500 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 160 Mitarbeitern in sechs Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln und München präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios

- Corporate Finance - Valuation

- Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien

- Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien

- Corporate Real Estate Services

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie bitte:
Marcus Mornhart, Head of Office Agency
Tel: +49 (0) 69 273 000 - 70, mmornhart@savills.de
Matthias Pink, Associate Director Research
Tel: +49 (0) 30 726 165 - 134, mpink@savills.de

Ende der Finanznachricht

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