"Viele Immobilienbesitzer sind mit der Bank verheiratet - und wissen es nicht" / Vorsicht bei Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten / Tipp: Laufzeiten bei Anschlussfinanzierungen bündeln

Bielefeld (ots) - Eine Mischung aus KfW-Darlehen und Krediten mit
verschiedenen Zinsbindungen kann bei der Erstfinanzierung einer
Immobilie zwar zu einem günstigen Gesamtzins führen. "Kreditnehmer
sollten sich aber vor Augen führen, dass diese Kombinationen direkt
in die Abhängigkeit von einem Institut führt - Denn: Ein neuer
Bankpartner wird den umzuschuldenden Kreditbaustein immer als
Nachrangdarlehen sehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf und
erschwert einen späteren Bankenwechsel oder macht ihn so teuer, dass
er sich nicht lohnt", warnt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler
Enderlein. "Ein Kreditkreislauf, der einer Zwangsehe mit der Bank
gleichkommt."

Das Angebot klingt verlockend: Bei einem Kaufpreis von 300.000
Euro und Eigenkapital von 60.000 Euro wird der Gesamtkreditbetrag von
240.000 Euro nicht durch ein einziges Darlehen mit 15-jähriger
Zinsbindung zu beispielsweise 2,90 Prozent finanziert. Vielmehr rät
eine Bank zu einer Mischung. Ein 50.000 Euro Baustein mit Hilfe eines
KfW-Kredites zu 2,35 Prozent bei zehn Jahren Festschreibung, ein
70.000 Euro-Baustein mit fünfjähriger Zinsbindung zu 2,0 Prozent und
ein 120.000-Euro-Baustein mit 15 jähriger Zinsbindung zu 2,9 Prozent.
Macht einen Mischzins von 2,52 Prozent und eine Ersparnis von rund 76
Euro im Monat.

"Solche Kombinationen sind für den Kreditnehmer tatsächlich
interessant, wenn er beispielsweise den Fünfjahreskredit nach fünf
Jahren komplett abbezahlt hat. Er sollte aber keinesfalls vergessen,
nach zehn Jahren - rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Kredites - bei
anderen Anbietern nach einer Anschlussfinanzierung zu fragen", rät
Hölscher.

Sonst passiert folgendes: Die bereits finanzierende Bank schlägt
dem Kunden vor, den ersten Kredit beispielsweise durch ein weiteres
10-Jahres-Darlehen abzulösen. Damit bleibt dem Kreditnehmer laut
Enderlein jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen
ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank
zu verlängern - da dieser Kredit vom neuen Institut als
Nachrangdarlehen angesehen wird. "Die Banken gehen immer von einem
potentiellen Verwertungsfall aus. Durch die Kapitalisierung der
verbleibenden Vorlasten steigt beim Nachrangdarlehen dann der
Beleihungsauslauf - was die Kreditzinsen deutlich verteuert und zum
Bleiben bei der bestehenden Bank zwingt", warnt Hölscher. "Das führt
zu einem Kreditkreislauf, den der Kunde schlimmstenfalls im
5-Jahrestakt durch seine eigene Unterschrift besiegelt - bis alle
Kredite komplett zurückgeführt sind."

Ganz verteufeln will Hölscher die Kombination verschiedener
Kreditlaufzeiten nicht. "Wer beispielsweise weiß, dass er eine
Kredittranche nach fünf Jahren durch eine Erbschaft komplett
abbezahlen kann, sollte die Kreditsumme splitten. Auch die Einbindung
von KfW-Tranchen kann den Kreditzins senken", weiß er. Wichtig ist
jedoch, dass Kreditnehmer den Überblick behalten und sich rechtzeitig
mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen - wenn bei einem
Kreditbaustein eine Restschuld bestehen bleibt. "Sinnvoll ist
beispielsweise, vor Ablauf eines 10-Jahres-Darlehens nicht nur dafür
ein Angebot einzuholen, sondern auch an den 15-Jahres-Kredit zu
denken, der laut BGB-Paragraf 489 ebenfalls nach zehn Jahren
gekündigt werden darf." Für diese Gesamtfinanzierungssumme lassen
sich am Markt bei anderen Instituten meist deutlich günstigere
Anschlusskredite finden. Und wer seinen 5-Jahres-Kredit anders als
erwartet nicht zurückgezahlt hat, sollte dafür keine zehnjährige
Zinsbindung wählen, sondern erneut eine 5-Jahres-Frist. Dann kann der
Kreditnehmer im zehnten Jahr seines Erstkredites völlig frei
entscheiden, wie er mit seinen ursprünglich drei Kredittranchen
umgeht.

Über Enderlein & Co. GmbH:

Die Enderlein & Co. GmbH (www.enderlein.com) hat sich neben der
regionalen Vermittlung von privaten Immobilienkrediten auf die
bundesweite Finanzierung von Wohn-, Rendite- und Gewerbeimmobilien
spezialisiert. Zielgruppe des Unternehmens sind private Bauherren,
Kapitalanleger, Unternehmer und Investoren. In puncto individuelle
Kreditbeschaffung und komplexe Finanzierungen zählt die in Bielefeld
ansässige Enderlein & Co. GmbH zu den renommiertesten
Baugeldvermittlern Deutschlands. Die Berater finden für die Kunden
individuell den optimalen Immobilienkredit. Dafür arbeitet Enderlein
mit deutschen Hypothekenbanken und Versicherungsgesellschaften
zusammen.

Pressekontakt:
ENDERLEIN & CO GmbH
Friedenstraße 11
33602 Bielefeld

Manfred Hölscher
Leiter
Telefon: 0521-58 00 410
Telefax: 0521-58 00 444
email: presse@enderlein.com
www.enderlein.com