Roland-Berger-Studie zu Real Estate Investment Trusts: Grosses Marktpotenzial und Chancen für Unternehmen

Frankfurt (ots) -

- Marktpotenzial für Real Estate Investment Trusts (REITs) in
Deutschland: 2010 bis zu 57 Mrd. Euro
- Liquidität für weiteres Unternehmenswachstum durch die
Kapitalisierung von Immobilienvermögen
- Steuerliche Vorteile und interessante Rendite-/ Risikostruktur
- Erfolgshebel für REITs

Ab 2007 plant der Gesetzgeber in Deutschland Real Estate
Investment Trusts (REITs) einzuführen, und sie versprechen eine
attraktive Kapitalanlage zu werden. In der Studie "REITs - Chancen
für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt" beziffert Roland
Berger Strategy Consultants das Marktvolumen von German Real Estate
Investment Trusts (G-REITs) im Jahr 2010 auf bis zu 57 Milliarden
Euro. In den Immobilienvermögen der Unternehmen schlummert
erhebliches Potenzial. Durch REITs können die Firmen diese Vermögen
kapitalisieren, um so Wachstum zu finanzieren und ihre
Expansionspläne zu verwirklichen. Verbindungen von REITs mit anderen
Asset-Klassen führen zu einer überlegenen Risiko-Rendite-Kombination,
lautet ein weiteres Ergebnis der Untersuchung, die auf Desk Research,
Marktvergleichen und Interviews mit Marktteilnehmern im Jahr 2006
basiert.

Ein REIT ist eine meist börsennotierte Immobilien-Gesellschaft mit
dem Ziel Immobilien zu bewirtschaften. REITs wurden 1960 in den USA,
1969 in den Niederlanden, 1985 in Australien, 1994 in Kanada und 2000
in Japan zugelassen. Großbritannien und Deutschland planen, REITs
2007 einzuführen.

"Deutschlands Immobilienmarkt ist der größte in Europa, aber die
Unternehmen könnten noch erhebliche Teile ihres Immobilienvermögens
dem Kapitalmarkt zugänglich machen", erklärt Thomas Eichelmann,
Mitglied des Executive Committee und Leiter des Competence Center
Financial Services bei Roland Berger Strategy Consultants. REITs
bieten dazu eine attraktive Möglichkeit.

Der Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sieht strikte
Vorgaben für REITs vor. Sie müssen börsennotiert sein, 90 Prozent
ihrer Gewinne ausschütten, 75 Prozent des Vermögens in Immobilien
anlegen und 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielen. Zudem
dürfen einzelne Anteilseigner maximal 10 Prozent der Anteile an einem
REIT halten.

Beliebte Kapitalanlage

"REITs sind populär, weil die Unternehmen so ihre
Immobilienbestände kapitalisieren und stille Reserven heben können",
erklärt Dr. Markus Strietzel, Partner im Competence Center Financial
Services bei Roland Berger Strategy Consultants. Das frei werdende
Kapital können Unternehmen wieder ins Kerngeschäft investieren. Vor
allem Kommunen und öffentliche Haushalte sind so in der Lage, sich
neue Liquidität zu beschaffen.

Zur Zeit gibt es weltweit rund 200 REITs mit einer kumulierten
Marktkapitalisierung von etwa 330 Milliarden US-Dollar. In Europa
gilt Deutschland als größter Immobilienmarkt (Gesamtvolumen rund 7,1
Billionen Euro). Bisher sind jedoch erst rund 820 Milliarden Euro
(11,5 Prozent) des Immobilienbesitzes über den Kapitalmarkt
zugänglich. Der Analyse zufolge hatten Ende 2005 beispielsweise 13
DAX-Konzerne über 80 Milliarden Euro in Immobilien gebunden. So hält
Metro 31,1 Prozent (8,9 Milliarden Euro) seines gesamten Vermögens in
Immobilien, gefolgt von Bayer (3,2 Milliarden Euro) und Deutsche
Telekom (11 Milliarden Euro) mit jeweils 8,6 Prozent.
Unternehmenseigene Immobilien stellen mit 5 bis 15 Prozent der
Gesamtkosten den zweitgrößten Kostenblock dar und binden rund 10
Prozent des bilanziellen Kapitals.

Steuerliche Vorteile

Anleger schätzen REITs vor allem wegen der steuerlichen Vorteile:
Denn REIT-Erträge unterliegen nicht der Ertragsteuer, sondern werden
erst beim Anleger erfasst, der sie mit seinem persönlichen Steuersatz
versteuern muss. Auch private Anleger schätzen REITs, da sie so ihr
Anlagespektrum erweitern und bereits mit relativ geringen Beträgen in
REITs einsteigen können.

Interessante Rendite-Risiko-Kombination

Ein Vergleich von Anlageportfolios aus den Jahren 1972 bis 2003
zeigt, dass Portfolios mit REITs bei gleichem Risiko eine bessere
Rendite erzielen als andere. Die durchschnittliche Rendite liegt bei
REIT-Portfolios um etwa drei Prozentpunkte höher (12 versus 15
Prozent). Der US-REIT-Index entwickelte sich bis 2005 besser als der
Standard & Poor´s 500-Aktienindex (S&P 500) und als festverzinsliche
Wertpapiere. Er übertrifft den S&P 500 auf Sicht von drei Jahren um
11,6 Prozentpunkte, auf fünf Jahre betrachtet um 18,3 und auf zehn
Jahre gesehen um 5,5 Prozentpunkte. Gegenüber US-Anleihen weist der
US-REIT-Index eine bessere Wertentwicklung zwischen 8,1 und 24,7
Prozentpunkten auf.

Für Deutschland wird eine ähnliche Entwicklung prognostiziert. Die
Rendite des G-REIT dürfte in etwa dem amerikanischen Vorbild
entsprechen. Im Vergleich zu Aktien weist der G-REIT damit ein
überlegenes Risiko-Rendite-Profil auf.

Vier Hebel für erfolgreiche REITs

Um den finanziellen Erfolg von REITs zu sichern und eine optimale
Rendite zu erzielen, sind zudem vier Hebel wesentlich: Erstens sollte
das Portfolio ständig optimiert und etwa die Portfoliostrategie auf
die Zyklen des Immobilienmarktes abgestimmt werden. Zweitens gilt es,
ständig den Investitionsprozess zu prüfen und dabei Schnittstellen
und Entscheidungskompetenzen, beispielsweise für neue Investments,
eindeutig festzulegen. Drittens trägt ein ausgewogenes
Liquiditätsmanagement dazu bei, hohe Renditen zu erzielen und Mittel
für neue Investitionen bereitzustellen. Viertens muss das operative
Geschäft ständig kontrolliert werden, um Leerstandsraten zu
minimieren, was zum Beispiel eine erfolgsabhängige Managervergütung
unterstützen kann.

Ausblick: Konsolidierung und Integration

Nach der G-REIT-Einführung ist mit zunehmender Konsolidierung und
Integration im Immobiliensektor zu rechnen. REITs erlangen durch den
in Deutschland vorgeschriebenen IPO frei verfügbares Eigenkapital,
das für Akquisitionen eingesetzt werden kann. Die kritische Größe
wird etwa bei 1,5 Milliarden Euro Marktkapitalisierung gesehen.
Größere REIT-Gesellschaften werden ihr Dienstleistungsangebot
ausweiten, um ihre Ertragsbasis zu vergrößern. Diese vertikale
Integration erfasst beispielsweise das Objektmanagement, indem
Instandhaltung, Mieterverwaltung und Budgetierung übernommen werden.

Roland Berger Strategy Consultants, 1967 gegründet, ist eine der
weltweit führenden Strategieberatungen. Mit 32 Büros in 23 Ländern
ist das Unternehmen erfolgreich auf dem Weltmarkt aktiv. 1.700
Mitarbeiter haben im Jahr 2005 einen Honorarumsatz von rund 550 Mio.
Euro erwirtschaftet. Die Strategieberatung ist eine unabhängige
Partnerschaft im ausschließlichen Eigentum von mehr als 130 Partnern.

Originaltext: Roland Berger Strategy Consultants
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