Was, wenn meine Bank "meine" Grundschuld verkauft? / Bundesgerichtshof stärkt Kontrolle durch den Notar

Köln (ots) - Viele Verbraucher wurden in der Vergangenheit über
Berichte hinsichtlich der "Verkäufe von Grundschulden" durch Banken
an Finanzinvestoren aufgeschreckt. Vielerorts wurde befürchtet, dass
einzelne Finanzinvestoren gegen Hauseigentümer aus der Grundschuld
vollstrecken, auch wenn diese ihre Raten bis zuletzt vertragsgemäß
bezahlen. Für neue Fälle solcher Abtretungen hat der Gesetzgeber eine
Regelung getroffen, die den Verbraucher vor einem Missbrauch der
Grundschuld, die nach dem 19.8.2008 bestellt oder abgetreten wurde,
schützt. Unklar war bisher, wie der Verbraucher in den Fällen aus der
Zeit vor dem Inkrafttreten der neuen Vorschrift geschützt werden
kann. Der Bundesgerichtshof hat nun in einer wegweisenden
Entscheidung klargestellt, dass dabei dem Notar eine entscheidende
Rolle zukommt.

Für Grundschulden, die zur Sicherung eines Darlehens bestellt
werden, wird üblicherweise vereinbart, dass der Inhaber der
Grundschuld nur dann vollstrecken darf, wenn der Empfänger des
Darlehens dieses nicht vertragsgemäß zurückzahlt. Diese Vereinbarung
wird auch als Sicherungsvertrag bezeichnet. Wurde eine Grundschuld
von einer Bank "verkauft", war es bis zum 19. August 2008 möglich,
dass der erwerbende Finanzinvestor diesen Sicherungsvertrag nicht
gelten lassen musste. Der Investor konnte nach damaliger Rechtslage
ohne jede Einschränkung aus der Grundschuld vollstrecken, wenn ihm
dieser Sicherungsvertrag zwischen dem Verbraucher und der Bank nicht
bekannt sein musste.

Diese Lücke im Verbraucherschutz hat der Gesetzgeber mit einem zum
19. August 2008 in Kraft getretenen neuen Gesetz nur teilweise
geschlossen. Danach muss sich der Erwerber einer Grundschuld einen
solchen Sicherungsvertrag zwischen dem Eigentümer der Immobilie und
dem bisherigen Inhaber der Grundschuld immer entgegenhalten lassen,
auch wenn er den Sicherungsvertrag nicht kannte. Das neue Gesetz gilt
allerdings nur, soweit die Bestellung der Grundschuld oder ihr erster
"Verkauf" nach dem 19. August 2008 erfolgte. Ist die Grundschuld also
vor diesem Datum abgetreten worden, wird der Verbraucher von der
gesetzlichen Regelung nicht geschützt. Für Altfälle bestand daher
nach wie vor eine Lücke im Rechtsschutz des Verbrauchers.

Diese Lücke schließt nun nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs
der Notar: Wird eine Grundschuld abgetreten, kann der neue Gläubiger
auf der Grundlage dieser Grundschuld nur dann gegen den Eigentümer
der belasteten Immobilie vollstrecken, wenn die Grundschuldurkunde
von dem Notar mit dem ausdrücklichen Vermerk ausgefertigt wird, dass
der neue Inhaber der Grundschuld daraus auch vollstrecken darf. "Der
Notar prüft dabei stets, ob die Abtretung der Grundschuld zwischen
den Beteiligten wirksam erfolgt ist", erläutert Notar Dr. Dirk
Solveen, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer. Über diese
Prüfung hinaus hat der Notar nunmehr nach dem Urteil des
Bundesgerichtshofs vom 30. März 2010 (XI ZR 200/09) in den Altfällen
zusätzlich zu prüfen, ob der Erwerber der Grundschuld in den
Sicherungsvertrag eingetreten ist. Geschieht dies nicht formgerecht,
muss der Notar die Vollstreckbarerklärung ablehnen. "Mit dieser neuen
Aufgabe schützt der Notar den Verbraucher vor missbräuchlichen
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus 'verkauften' Grundschulden", so
Solveen.

Abdruck honorarfrei

Juni II 2010: Falls Sie den Zitatgeber der Rheinischen Notarkammer
durch einen anderen Experten ersetzen möchten, beziehen Sie sich
bitte auf folgende Namen: Frau Dr. Anja Heringer von der
Landesnotarkammer Bayern, Herrn Udo Monreal von der Notarkammer
Koblenz, Herrn Dr. von Hinden von der Hamburgischen Notarkammer,
Herrn Daniel Wassmann von der Notarkammer Pfalz sowie Herrn Dr.
Thomas Diehn von der Bundesnotarkammer.

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Originaltext: Informationsdienst Notar und Recht
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