Werden Offene Immobilienfonds von den Sünden der Vergangenheit eingeholt? / Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz (AAA) sieht DEGI, TMW, KanAm, AXA und Morgan Stanley im Fokus

Berlin (ots) - Mit Sorge sieht der Aktionsbund Aktiver
Anlegerschutz die gestiegene Zahl an "Offenen Immobilienfonds", die
aus Liquidationsgründen keine Anteile mehr zurücknehmen. Dazu Dr.
Wolfgang Schirp, Vertragsanwalt des AAA: "Charakteristisches Merkmal
eines offenen Immobilienfonds ist eben, dass der Anleger jederzeit zu
einem feststehenden Kurs seine Anteile zurück geben und sein Geld
wieder herausziehen kann." Zwar hat es um die Jahreswende 2005/2006
schon einmal Schließungen einzelner Fonds gegeben. Damals konnten
alle betroffenen Fonds aber nach wenigen Monaten die Anteilsrücknahme
wieder aufnehmen, so dass die Lage sich beruhigte. Generell ist die
zeitweilige Schließung derartiger Fonds im Gesetz sogar ausdrücklich
vorgesehen, wenn bestimmte Umstände sie erforderlich machen. Denn
eine Anlageklasse, die auf der einen Seite liquide Mittel hereinnimmt
und deren jederzeitige Rückzahlung verspricht, auf der anderen Seite
aber in illiquide Werte wie Immobilien investiert, kann immer mal in
eine Liquiditäts-Klemme kommen, ohne dass dies schon ein Krisensignal
sein muss. Dann müssen die ausstiegswilligen Anleger halt warten;
größerer Schaden entsteht nicht.

Dr. Schirp weiter: "Diesmal hat die Krise eine andere Dimension.
Beunruhigend viele offene Immobilienfonds sind aktuell geschlossen,
verweigern also die Anteilsrücknahme. Einige dieser Fonds, die
bereits im Herbst 2008 die Rücknahme der Anteile eingestellt haben,
vollenden im Herbst dieses Jahres die nach dem Gesetz maximal
zulässige zweijährige Schließungszeit. Und eine Wieder-Öffnung ist
noch nicht in Sicht."

Zwei wesentliche Parameter wirken sich derzeit zum Nachteil der
Fonds aus: Zum einen haben die Fonds über Jahre, teilweise über
Jahrzehnte, die Buchwerte ihrer Immobilien "hochgeschrieben", ohne
dass dem reale Marktereignisse gegenüber gestanden hätten; so konnte
man Jahr für Jahr eine positive Wertentwicklung darstellen. Von
dieser Bewertungs-"Blase" muss man nun erst einmal herunter kommen.
Zum anderen haben die Fonds sich sehr stark für institutionelle
Investoren geöffnet, die teilweise dreistellige Millionenbeträge
angelegt haben; wenn derartige "Schwergewichte" ihr Geld abziehen,
dann ist die vorhandene Liquidität der Fonds schnell überstrapaziert.

AXA Immoselect - DEGI - Morgan Stanley P2 Value - TMW Immobilien
Weltfonds

Größter geschlossener Einzelfonds ist derzeit der AXA Immoselect,
in dem immerhin 2,78 Mrd. EURO Anlegergelder eingefroren sind. In den
beiden geschlossenen DEGI-Fonds liegen - addiert - sogar 3,6 Mrd.
EURO fest. Der Morgan Stanley P2 Value blockiert 1,45 Mrd. EURO, und
die kleineren Marktteilnehmer TMW Immobilien Weltfonds und DEGI
Global Business weitere 1,2 Mrd. EURO. Und weitere Fonds sind von der
Schließung bedroht. Insbesondere navigieren einige derzeit noch
offene Fonds gefährlich nahe an der maximal zulässigen 50 %-Grenze
für Fremdkapitalaufnahme; hier ist keine Luft mehr zum Atmen, wenn
zusätzliche Mittel gebraucht werden. Erschwerend kommt hinzu, dass
sich das makroökonomische Lage nicht gerade verbessert hat. In den
USA wird über bevorstehende Probleme am Markt für Gewerbeimmobilien
gesprochen; dies würde diejenigen Fonds nachhaltig treffen, die dort
investiert sind. Und auch in Europa und Asien zeigt die
Immobilien-Uhr zumindest noch nicht wieder nachhaltig nach oben.

Was ist zu tun?

AAA Vorstandsvorsitzender Thomas Lippert: "Sicherlich verdient der
Markt eine differenzierte Betrachtung. Nicht alle Produkte sind
schlecht. Beispielsweise haben wir keine Hinweise darauf, dass es bei
Union Investment Probleme geben könnte. Auch die großen Fonds der
DEKA scheinen gelassen ihre Bahn zu ziehen. Das Gleiche gilt für eine
Reihe von kleineren Anbietern, bei denen wir keine Hinweise auf
Probleme haben. Genauer anschauen werden wir uns allerdings noch die
Hausinvest-Fonds der Commerzbank - dort wirft die vorgesehene Fusion
zweier Fonds ernste Fragen auf, die wir derzeit prüfen."

Kritisch sieht es der AAA auch, wenn in den Fonds, deren Probleme
bereits offen zu Tage liegen, das Management zu beruhigen versucht:
Es liege eine "Sondersituation" vor (so Hartmut Leser, Aberdeen Asset
Management), oder man werde in "Sippenhaft" für die Fehler anderer
Anbieter genommen (so Klaus Trescher, TMW Pramerica Property
Investment). Daran mag manches richtig sein - aber ist es auch die
ganze Antwort? Fakt ist, dass die Fonds, die nunmehr - oder auch
weiterhin - geschlossen sind, bereits in der Vergangenheit heftiger
Kritik ausgesetzt waren. Der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz e.V.
arbeitet die Hintergründe auf, wobei wir den angesehenen "Fondspapst"
Stefan Loipfinger um seine Unterstützung gebeten haben. Und unser
erster Eindruck ist, dass jedenfalls die offenkundig problematischen
Fonds von ihrer Vergangenheit eingeholt werden - und dass die
Schwierigkeiten nicht von selber weichen werden.

FAZIT: Wenn auch nicht mit einem flächendeckenden Abrutschen des
Marktes zu rechnen ist, so kann doch noch in diesem Herbst in den
problematischen Fonds ein Handeln erforderlich werden. Denn wenn die
zweijährige Schließungsfrist abläuft, dann wird es ernsthaft
brenzlig. Und ob das BAFin es zulassen wird, dass die betreffenden
Fonds nur für einige wenige Tage zum Schein geöffnet werden, bevor
man sie erneut für zwei Jahre schließt? Zwar ist auf der letzten
Jahrestagung des Branchenverbandes BVI viel über eine solche "Lösung"
getuschelt worden. Sie liefe aber auf eine mehrjährige Blockade der
Anleger - und auf ihre zwangsweise Mitnahme in eine Abwärtsspirale -
hinaus. Und das werden viele Anleger nicht mit sich machen lassen.
Der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz wird seinen Beitrag dazu
leisten, dass die Anleger dies auch nicht mit sich machen lassen
müssen.

Originaltext: AAA-Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz
Digitale Pressemappe: http://www.presseportal.de/pm/56610
Pressemappe via RSS : http://www.presseportal.de/rss/pm_56610.rss2

Pressekontakt:
Thomas Lippert
Vorstandsvorsitzender

Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz e. V.
Dorotheenstraße 3, 10117 Berlin

Telefon: 030- 315 193 40
Telefax: 030- 315 193 420
Web: www.aktionsbund.de